Der per­fek­te Fi­nan­zie­rungs­plan für dei­ne Im­mo­bi­lie

Damit du beim Wohnungs- oder Hauskauf keine bösen Überraschungen erlebst, ist ein detaillierter Finanzierungsplan unerlässlich. Wie kannst du die Gesamtkosten realistisch kalkulieren, dein Eigenkapital optimal einsetzen und den idealen Kreditbedarf ermitteln? In diesem Ratgeber erfährst du auch, welche Unterlagen du benötigst, wie lange die Planung dauert und wie du mit einem Nettoverdienst von 4.000 Euro monatlich ein Haus finanzieren kannst.

Ein Finanzierungsplan ist das zentrale Instrument, um den Kauf oder Bau einer Immobilie finanziell abzusichern. Er enthält eine detaillierte Aufschlüsselung der Gesamtkosten, des Eigenkapitals und des erforderlichen Kreditbedarfs. Kurz gesagt: Der Finanzierungsplan zeigt dir, wie du dein Immobilienvorhaben bezahlst, und hilft dir, deine finanzielle Belastbarkeit unter Kontrolle zu halten.

Die Erstellung eines Finanzierungsplans erfolgt in mehreren Schritten. Hier ein genauer Überblick:

Schritt 1: Gesamtkosten berechnen
Die Gesamtkosten umfassen den Kaufpreis der Immobilie und alle zusätzlichen Ausgaben, die bei einem Immobilienkauf oder -bau entstehen. Dazu zählen:

• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises).
• Notarkosten (etwa 1,5 bis 2 Prozent).
• Maklerprovision (bis zu 7 Prozent).
• Renovierungskosten, wenn das Haus nicht einzugsbereit ist.
   

Schritt 2: Eigenkapital analysieren
Überlege, wie viel Eigenkapital du einbringen kannst. Je höher der Anteil, desto geringer ist dein Kreditbedarf und desto besser sind die Kreditkonditionen. Eigenkapital kann aus Ersparnissen, Wertpapieren oder Bausparguthaben bestehen.

Schritt 3: Kreditbedarf ermitteln
Ziehe dein Eigenkapital von den Gesamtkosten ab, um den Kreditbedarf zu berechnen. Beachte, dass auch die monatliche Belastung zu deinen finanziellen Möglichkeiten passen muss.

Eigenkapital ist der entscheidende Faktor für eine solide Immobilienfinanzierung. Banken erwarten in der Regel, dass du mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten aus Eigenmitteln finanzierst. Je mehr Eigenkapital du hast, desto besser sind deine Verhandlungsposition und die Zinskonditionen.

Die Gesamtkosten einer Immobilie setzen sich aus mehreren Posten zusammen. Hier die wichtigsten Punkte im Detail:

1. Kaufpreis der Immobilie: Der größte Kostenpunkt.
2. Grunderwerbsteuer: Diese variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro können also zwischen 10.500 und 19.500 Euro allein für die Steuer anfallen.
3. Notar- und Grundbuchkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch fallen etwa 1,5 bis 2 Prozent der Kaufsumme an.
4. Maklerprovision: Wenn du einen Makler beauftragst, beträgt die Provision häufig 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises.
5. Renovierungs- und Modernisierungskosten: Für ältere Immobilien solltest du zusätzlich einen Puffer für Renovierungen einplanen.
6. Finanzierungskosten: Dazu zählen Bereitstellungszinsen und eventuelle Gebühren für die Kreditaufnahme.

Die Höhe des Kreditbedarfs ergibt sich aus der Differenz zwischen Gesamtkosten und Eigenkapital. Dabei solltest du nicht nur die aktuellen Zinsen, sondern auch künftige Zinssteigerungen berücksichtigen.

Beispielrechnung:

• Gesamtkosten: 400.000 Euro
• Eigenkapital: 80.000 Euro
• Kreditbedarf: 320.000 Euro
   

Bei einer monatlichen Kreditrate von 1.200 Euro kannst du bei einem Zinssatz von 3 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent mit einer Laufzeit von rund 30 Jahren rechnen.

Ja, mit 4.000 Euro netto ist es möglich, ein Haus zu finanzieren – vorausgesetzt, die monatliche Belastung bleibt im Rahmen. Als Faustregel gilt: Die Kreditrate sollte nicht mehr als 35 Prozent des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens betragen. Bei 4.000 Euro wären das 1.400 Euro monatlich. Mit einem Eigenkapital von 20 Prozent und einer guten Bonität kannst du dir so eine Immobilie im Wert von bis zu 400.000 Euro leisten, abhängig von den Nebenkosten und dem Kreditangebot. Wichtig ist, dass du immer einen finanziellen Puffer einplanst, um unvorhergesehene Ausgaben zu decken.

Damit der Finanzierungsplan vollständig ist und die Bank deinen Kreditantrag prüfen kann, brauchst du folgende Dokumente:

1. Einkommensnachweise: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, Einkommenssteuerbescheid und, falls du selbstständig bist, Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen.
2. Eigenkapitalnachweise: Kontoauszüge, Sparbücher oder Nachweise über Wertpapiere und andere Vermögenswerte.
3. Bonitätsauskunft: Eine Schufa-Selbstauskunft ist hier Standard.
4. Immobilienunterlagen: Exposé, Grundrisse, Lageplan und gegebenenfalls eine Baukostenaufstellung.
5. Persönliche Unterlagen: Personalausweis oder Reisepass sowie Nachweise über weitere Verpflichtungen wie bestehende Kredite.

Die Erstellung eines Finanzierungsplans kann ein bis zwei Wochen dauern, abhängig davon, wie gut du vorbereitet bist. Die größte Zeitersparnis erreichst du, wenn du alle relevanten Unterlagen bereits griffbereit hast.

Der Planungsprozess umfasst mehrere Schritte:

1. Die Kalkulation der Gesamtkosten.
2. Die Prüfung und Zusammenstellung des Eigenkapitals.
3. Die Recherche und Beantragung von Kreditangeboten.
    

Durch eine gründliche Vorbereitung kannst du Verzögerungen vermeiden und sicherstellen, dass dein Finanzierungsplan allen Anforderungen entspricht. Folgende Angebote von ImmoScout24 können dir dabei helfen:

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