Steigende Zinsen, explodierende Materialkosten und auch der Mangel an Fachkräften sorgen oft für Unsicherheiten und Verzögerungen. Eine deiner größten Sorgen: nachträgliche Preiserhöhungen durch das Bauunternehmen. Doch wie schützt du dich davor? Festpreisgarantien klingen verlockend, aber sie sind keine „Rundum-Sorglos-Garantien“. Ein genauer, kritischer Blick ins Kleingedruckte ist Pflicht.
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Die Zeiten, in denen du mit einem fest kalkulierten Bau-Budget planen konntest, sind wohl vorbei. Viele Bauunternehmen geben gestiegene Kosten an dich weiter – teils aus Not, teils, weil sich die Gelegenheit bietet. Und das passiert nicht selten nach Vertragsabschluss. Für dich heißt das: unerwartete Mehrkosten, Stress mit der Nachfinanzierung – und im schlimmsten Fall das Aus für deinen Traum vom eigenen Zuhause.
Um Privatpersonen, die bauen wollen, die Angst vor Kostenexplosionen zu nehmen, werben viele Anbieter mit Festpreisgarantien. Diese gelten meist für einen bestimmten Zeitraum – oft zwischen sechs und 24 Monaten. Das klingt erst mal beruhigend: Ein Preis wird vereinbart und bleibt – so die Theorie – bis zum Ablauf der Frist stabil.
Doch bedenke: Die gesamte Bauzeit – von der Vertragsunterschrift bis zur finalen Abnahme – dauert heute oft bis zu zwei Jahre, selbst bei Fertighäusern. Eine Preisbindung, die nur zwölf Monate gilt, bringt dir wenig, wenn es zu Verzögerungen kommt. Deshalb gilt: Achte nicht nur darauf, wie lange die Preisbindung gilt, sondern auch, ab wann. Je später die Frist startet, desto besser. Denn schon die Vorbereitungsphase deines Bauprojekts kann einiges an Zeit kosten.
Statt einer Festpreisgarantie kann sich in deinem Bauvertrag auch – aus deiner Sicht – das genaue Gegenteil verbergen. Viele Verträge enthalten sogenannte Preisgleit- oder Preisanpassungsklauseln. Damit darf das Bauunternehmen unter bestimmten, vertraglich festgelegten Bedingungen auch nach Vertragsabschluss die Preise erhöhen – etwa wenn Materialkosten unerwartet stark steigen. Aber sind solche Klauseln immer rechtens? Gerichte haben viele davon bereits kassiert. Denn als Bauherrin oder Bauherr musst du klar erkennen können, wann und wie stark sich ein Preis ändern darf. Vage Formulierungen wie „bei Kostensteigerungen“ reichen dafür nicht aus. Seriöse Klauseln stützen sich auf nachvollziehbare Kriterien, zum Beispiel offizielle Baukostenindizes. Und fair ist so eine Regelung nur, wenn sie in beide Richtungen funktioniert: Sinken die Preise, sollte das ebenfalls an dich weitergegeben werden.
Das Oberlandesgericht Zweibrücken hat am 13.07.2023 (Az.: 5 U 188/22) entschieden: Eine Klausel in den AGB eines Bauvertrags, die dem Unternehmen eine unbegrenzte, einseitige Anpassung eines vereinbarten Festpreises erlaubt, ist unwirksam. In dem Fall wollte ein Bauunternehmer den Preis für den Bau eines Einfamilienhauses um satte 50.000 Euro erhöhen – gestützt auf eine Preisanpassungsklausel, obwohl der Vertragsbeginn bereits sechs Monate zurücklag. Das Gericht sah darin eine unangemessene Benachteiligung der Bauherrinnen und Bauherren. Klar wurde dabei auch: Eine Preisgleitklausel darf nur in engen Grenzen eingesetzt werden – etwa zur Absicherung gegen konkrete Materialpreissteigerungen. Pauschale oder unbegrenzte Anpassungen sind nicht zulässig.
Lies alles – wirklich alles – ganz genau durch, auch das Kleingedruckte. Achte auf Begriffe wie Festpreis, Preisgleitklausel, Stoffpreisgleitklausel oder Kostenerstattung nach Aufwand. Vorsicht auch bei unklaren Formulierungen wie ortsübliche Preise oder vage Leistungsbeschreibungen. Im Zweifel: Hol dir rechtlichen Rat – am besten von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Auch Verbraucherzentralen oder Bauherrenschutzvereine helfen hier weiter.
Besteh’ am besten auf einer klaren Festpreisvereinbarung – ohne versteckte Preisanpassungsklauseln. Und: Die Preisbindung sollte idealerweise die komplette Bauzeit abdecken. Achte genau darauf, wann die Frist beginnt – nicht mit Vertragsunterschrift, sondern frühestens mit dem Baubeginn. Denn allein das Warten auf die Baugenehmigung kann Monate dauern.
Ein Festpreis bringt dir wenig, wenn nur die Hälfte drin ist. Deshalb: Eine detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung ist Pflicht – mit konkreten Angaben zu Materialien, Marken, Ausführungsstandards und Plänen. So vermeidest du teure Nachforderungen für vermeintliche Extras.
Was tun, wenn Materialien nicht rechtzeitig lieferbar sind? Kläre das im Vertrag. Haltet schriftlich fest, welche Ersatzmaterialien infrage kommen – und wer die Mehrkosten übernimmt, falls Alternativen teurer sind. Das kann Stillstand auf der Baustelle vermeiden.
Nicht vorschnell akzeptieren! Hol dir sofort rechtliche Beratung. Lass dir alle Mehrkosten transparent und nachvollziehbar belegen. Verhandle die Summe runter – und vereinbare schriftlich, dass mit dieser Zahlung alle weiteren Erhöhungen bis zur Fertigstellung ausgeschlossen sind. Ganz wichtig: Alle Absprachen schriftlich dokumentieren!
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