Nebenkostenabrechnung für Gewerberäume

Gewerbemietverträge haben ihre Besonderheiten. In ihnen kann vieles abweichend vom Wohnraummietrecht vereinbart werden. Vorsicht, Sie als Mieter eines Gewerberaumes werden vom Gesetzgeber nicht als schwächere Partei angesehen. Er geht davon aus, dass sich zwei Kaufleute gegenüberstehen. Die Folge: Gewerbemieter genießen einen erheblich geringeren gesetzlichen Schutz bei der Umlage von Betriebskosten als Mieter von Wohnraum.

In der Regel schließen Vermieter und Gewerbemieter einen schriftlichen Mietvertrag und verabreden darin, welche Nebenkosten auf die Mietparteien umgelegt werden. Häufig werden eine Kaltmiete und eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung vereinbart. Der Vermieter rechnet die Betriebskosten einmal jährlich mit einem Umlageschlüssel „Mietfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche des Gewerbeobjektes“ ab. Es sei denn, die Gewerberäume liegen in einer gemischt genutzten Immobilie. Das ist der Fall, wenn sich beispielsweise im Erdgeschoss eines Wohnhauses ein Friseurladen befindet. Hier kann der Vermieter den Schlüssel bei der Berechnung der Betriebskosten nicht verwenden. Denn die Kostenverteilung darf nicht zu Lasten der Wohnraummieter gehen.

Betriebskosten können auch mit einer monatlichen Pauschale abgegolten werden. Mit der Zahlung dieses Pauschalbetrages sind alle Kosten beglichen. Eine jährliche Abrechnung findet dann nicht statt.

Wenn Sie erstmalig Ihre Betriebskostenabrechnung erhalten, schauen Sie sicherheitshalber noch einmal in Ihren Mietvertrag. Es ist beispielweise erlaubt, dass die Nebenkosten die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) definierten Kosten übersteigen. Voraussetzung dafür ist, dass es eine schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag gibt. Dann könnten anteilige Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten für den Mieter entstehen.

Idealerweise hat der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung alle Kostenarten detailliert ausgewiesen und in der Anlage dokumentiert. So können später Irritationen und Streit vermieden werden. Der Vermieter kann aber auch pauschal auf die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) verweisen. Dort sind alle relevanten Positionen aufgelistet. Die unter Punkt 17 genannten „sonstigen Betriebskosten“ müssen allerdings im Mietvertrag einzeln aufgeführt werden, denn nur bei genauer Bezeichnung sind sie umlagefähig.

Erst durch die ordnungsgemäße und fristgerechte Erstellung einer Gewerbeabrechnung wird eine mögliche Nachforderung wirksam. Vermieter müssen ihren Mietern die Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abrechnungszeitraum mitteilen.

Diese Rechtsprechung hat sich inzwischen auch fürs Gewerbe durchgesetzt. Nun müssen die Nebenkosten bei Geschäftsraummieten innerhalb einer „angemessenen Frist" – in der Regel spätestens ein Jahr nach Beendigung der Abrechnungsperiode – mitgeteilt werden. Ein Ausschluss von Nachforderungen wie bei der Wohnraummiete ist hiermit aber nicht verbunden.

Vermieter von Gewerberäumen dürfen auch bei Überschreitung dieser Frist eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung geltend machen. Der Anspruch verjährt erst nach Ablauf von drei Jahren.