Un­ter­ver­mie­tung: Was müs­sen Ver­mie­ter:in­nen dul­den?

Was müssen Vermietende in Sachen Untervermietung durch ihre Mietenden dulden und wo liegen die Grenzen? Einblicke in Sachen Mietrecht und Rechtsprechung.

Es kommt nicht selten vor, dass Mietende kurzeitig oder auch für längere Zeit ein oder mehrere Zimmer ihrer Wohnung untervermieten möchten. Auslöser kann ein befristeter Auslandsaufenthalt sein, ein Tausch der Wohnungen während der Ferien oder der Auszug eines Mitbewohnenden. Es gibt viele Anlässe, warum eine Wohnung zu teuer geworden ist oder doppelte Mietzahlungen vermieden werden sollen.

Die Chancen für die Genehmigung einer Untervermietung stehen meist gut. Entscheidend ist, dass Vermietende zuvor informiert wurden und zugestimmt haben. Im Einzelfall kann auch ein Schweigen zu einer erbetenen Erlaubnis als Duldung angesehen werden.

In der Regel stimmen Vermietende zu, wenn ihnen mitgeteilt wird, wer einzieht (gefragt ist auch der Beruf der Betreffenden), wie viele Personen es sind und wie lange sie die Wohnung nutzen werden. Zudem muss der Grund der Untervermietung angegeben werden.

Wurde eine Wohnung von mehreren Personen gemietet, müssen nach einem Urteil des LG Berlin alle gemeinschaftlich über Untervermietung entscheiden und sie dann gemeinsam beantragen. Der Alleingang eines Mietenden ist nicht zulässig. Das gilt selbst dann, wenn einige der Mietenden die Wohnung aktuell nicht mehr nutzen.

Sollten die Untermietenden Schäden verursachen, haften immer die Mietenden gegenüber den Vermietenden. Entsteht ein Schaden und die Wohnung wurde ohne Wissen der Vermietenden anderen Personen überlassen, droht die Gefahr, dass die Gebäudehaftpflichtversicherung des Vermietenden nicht zahlt, denn sie schützt nur berechtigte Untermietende.

Es gibt aber auch Ausnahmen, bei denen Vermietende nicht über eine Untervermietung informiert werden müssen. So dürfen Verwandte oder enge Freunde während der Urlaubszeit der Mietenden die Wohnung für maximal sechs bis acht Wochen nutzen. Das gilt dann als Besuch und läuft unter vertragsmäßigem Gebrauch.

Auf jeden Fall muss die Untervermietung für Vermietende zumutbar sein. Soll die Wohnung an “nicht tragbare” oder an zu viele Personen untervermietet werden, wäre das nicht gegeben. Und auch eine tageweise Vermietung als Ferienwohnung ist laut eines BGH-Urteils nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst und kann sogar zur Kündigung führen.

Vor allem sollten die polizeilichen Meldepflichten nicht vernachlässigt werden. Das AG Tempelhof hatte in einem Urteil festgehalten, dass der Eigentümer die Untervermietung nicht mehr dulden musste, weil der Untermieter den von ihm geforderten polizeilichen Meldepflichten nicht nachgekommen war.

Bei einer Untervermietung kann es zu einem Mietzuschlag von fünf bis 30 Euro pro Monat kommen. Das ist möglich, wenn sich der Betriebsaufwand oder die Gefahren und Risiken für Vermietende erhöhen. Wohnen plötzlich mehr Personen in der Wohnung als ursprünglich vorgesehen, könnte das zu einem Mehraufwand führen, der beispielsweise bei einer Inklusivmiete dann nicht abgedeckt wäre.

Fazit

Generell kann festgehalten werden, dass Vermietende eine Untervermietung nicht unbegründet ablehnen dürfen. Wenn es sich um Wohnraum handelt, können Mietende ihr Recht auf Untervermietung sogar einklagen, vorausgesetzt sie haben ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, das nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist.

Allerdings regelt das Gesetz nicht, was unter einem berechtigten Interesse zu verstehen ist. In jedem Fall zustimmen müssen Vermietende, wenn Mietende nach einer Trennung nicht mehr allein für die gesamte Miete aufkommen können oder sich aus anderen Gründen ihre wirtschaftlichen Verhältnisse verschlechtert haben. 

Bei einer Verweigerung in einer so begründeten Lebenssituation, schulden – laut eines BGH-Urteils – Vermietende den Mietenden sogar den Ersatz der entgangenen Untermiete.