Die Quotenabgeltungsklausel sowie die zulässige Miethöhe im Geltungsbereich der Mietpreisbremse bei Mietstaffelvereinbarungen des Vormieters beschäftigt den Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit um die Kautionsrückzahlung.
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Nach Beendigung des Mietverhältnisses einer Wohnung, die in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt in Berlin liegt, streiten sich Mieterin und Vermieterin um die Rückzahlung der Kaution. Der Streit durchläuft alle Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof.
Die Hauptstreitthemen ranken sich um die sogenannte Quotenabgeltungsklausel sowie um die Frage, was gilt als Vormiete im Sinne der Mietpreisbremse?
Der im Februar 2017 geschlossene Mietvertrag enthielt eine Staffelmietvereinbarung. Die monatliche Nettokaltmiete von ursprünglich 713 Euro sollte sich jedes Jahr zum 1. März erhöhen. Damit belief sie sich ab März 2019 auf 795 Euro. Die Mieterin zahlte diese Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses im März 2020.
Im Februar 2019 schließlich rügte sie einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, soweit eine Miethöhe von 713 Euro – dem vom Vormieter zuletzt gezahlten Betrag – überschritten sei. Die Vermieterin hielt dagegen, dass auch künftige Staffelbeträge aus dem Mietvertrag des Vormieters bei der Bestimmung der zulässigen Miethöhe berücksichtigt werden müssten. Damit liege die ab März 2019 vereinbarte und gezahlte Miete von 795 Euro innerhalb des zulässigen Rahmens.
Das sah der BGH anders, er teilte die Auffassung der Mieterin. Hat der Vormieter eine höhere Miete gezahlt, als sie für einen im Geltungsbereich der Mietpreisbremse neu abgeschlossenen Mietvertrag zulässig ist, darf die Vermieterin auch im neuen Mietverhältnis eine Miete in dieser Höhe verlangen.
Maßgeblich für die Höhe ist aber allein die zuletzt vom Vormieter tatsächlich geschuldete und gezahlte Nettokaltmiete, die hier 713 Euro betraf. Für die Zukunft geplante Mietstaffeln aus dem vorherigen Vertrag sind unerheblich, da sie durch das Ende des Mietverhältnisses nie wirksam geworden sind.
In einem weiteren Streitpunkt des Gerichtsverfahrens geht es um eine vorformulierte Vertragsklausel in einem Mietvertrag, genauer gesagt darum, ob es sich um eine Individual- oder eine Formularvereinbarung handelt. Damit verbunden soll die Frage nach Beteilung an Kosten für Schönheitsreparaturen geklärt werden.
Ein erster Entwurf des Mietvertrages, den die Vermieterin vorgelegt hatte, sah einen beiderseitigen Kündigungsausschluss von 48 Monaten vor. Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen sollte – wie gesetzlich geregelt – bei der Vermieterin verbleiben.
Ein zweiter Entwurf – der dann auch unterzeichnet wurde – sah einen Kündigungsausschluss von 24 Monaten vor. Die Mieterin sollte die Schönheitsreparaturen übernehmen und die Miethöhe war gegenüber dem ersten Entwurf um 56 Euro reduziert. Für den Fall des Auszuges vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen sollte die Mieterin verpflichtet sein, anteilig die Kosten zu tragen.
Hierbei handelt es sich um die sogenannte Quotenabgeltungsklausel. Genau um diese Klausel kam es zum Streit. Eine Quotenabgeltungsklausel benachteiligt die Mieterin, weil es sehr schwierig bis nahezu unmöglich ist, die tatsächliche Kostenbelastung einzuschätzen.
Die Vermieterin behauptet, die Klausel sei mit der Mieterin individuell vereinbart worden. Das würde aber voraussetzen, dass die Quotenabgeltungsklausel von den Parteien ausgehandelt wurde. Daran wiederum sind bestimmte Bedingungen geknüpft.
Gibt die Vermieterin lediglich Wahlmöglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen, kann die von der Mieterin gewählte Alternative noch nicht als Individualabrede aufgefasst werden. Denn ein "Aushandeln" setzt mehr voraus als bloßes Verhandeln oder Erläutern einer Klausel.
Die Vermieterin muss den wesentlichen Inhalt der Klausel ernsthaft zur Disposition stellen und der Mieterin reale Gestaltungsmöglichkeiten einräumen. Im konkreten Fall lagen keine ausreichenden Hinweise vor, dass die Vermieterin ihre Bereitschaft erklärt habe, den gesetzesfremden Kerngehalt der Klausel – also die Verpflichtung zur anteiligen Übernahme von Renovierungskosten – ernsthaft zur Diskussion zu stellen.
(BGH, Beschluss v. 8.4.2025, VIII ZR 245/22)
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