Ein selbständiges Beweisverfahren zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder von Wohnwertmerkmalen ist unzulässig. Das bestätigte der BGH in einem durch die Instanzen gehenden Verfahren der streitenden Mietparteien.
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Vermietende aus Berlin-Charlottenburg forderten ihren Mieter auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzustimmen. Der Mieter hatte Zweifel an den herangezogenen wohnwerterhöhenden Merkmalen und stimmte der Mieterhöhung nicht zu.
Die Vermietenden reagierten darauf, indem sie beim Amtsgericht Charlottenburg die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens im Wege eines selbstständigen Beweisverfahrens beantragten. Darin ging es um 18 Fragen, die verschiedene Merkmale des Mietobjekts betrafen.
Das Amtsgericht und später auch das Landgericht Berlin II wiesen den Antrag als unzulässig zurück. Die Vermietenden zogen vor den Bundesgerichtshof (BGH). Doch auch das oberste Gericht war der Auffassung, dass die Voraussetzungen für die Anordnung eines selbstständigen Beweisverfahrens nicht vorliegen.
Die Vermietenden hätten (gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen beantragen können, wenn es noch nicht zu einem Rechtsstreit gekommen wäre. Sie hätten dann ein rechtliches Interesse daran haben können, den Zustand oder den Wert einer Sache feststellen zu lassen, um gegebenenfalls einen Rechtsstreit zu vermeiden.
Das Prozedere für Mieterhöhungen ist gesetzlich durch ein eigenes Verfahren geregelt. So soll ein fairer Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietenden und Mietenden geschaffen und Streitigkeiten möglichst vermieden werden. Ein selbstständiges Beweisverfahren würde die Schutzmechanismen umgehen, die in den §§ 558 ff. BGB detailliert geregelt sind.
Danach kann eine Mieterhöhung nur gefordert werden, wenn seit 15 Monaten die Miete unverändert und mindestens ein Jahr seit der letzten Erhöhung vergangen ist. Das Erhöhungsverlangen muss nach § 558a BGB schriftlich begründet werden, beispielsweise durch einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen.
Ein selbstständiges Beweisverfahren würde die benannten Schutzmechanismen umgehen. Mietende müssten sich bereits vor Ablauf der gesetzlichen Fristen mit dem Gutachten auseinandersetzen und dazu positionieren. Das Mieterhöhungsverfahren soll Mietende aber gerade vor Entscheidungen unter Zeitdruck schützen.
Da bereits das Mieterhöhungsverfahren auf Streitvermeidung ausgelegt ist, wird ein selbstständiges Beweisverfahren zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder von Wohnwertmerkmalen auch nicht gebraucht, um einen Rechtsstreit zu vermeiden.
Vermietende haben die Möglichkeit, die Wohnung vorab zu besichtigen, um die Besonderheiten des Mietobjekts zu erfassen. Die gesetzliche Begründungspflicht für Mieterhöhungen ermöglicht es den Mietenden, zu überprüfen, ob das Verlangen gerechtfertigt ist.
(BGH, Beschluss v. 15.7.2025, VIII ZB 69/24)
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