Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich mit dem Streit um den Einbau eines Klimageräts befassen. Eine Eigentümerin befürchtete spätere Lärmstörungen durch das Gerät.
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In einer Eigentümerversammlung in Nürnberg wurde per Beschluss dem Eigentümer einer Penthouse-Wohnung im 8. Obergeschoss gestattet, ein Split-Klimagerät zu installieren. Das Außengerät sollte auf Dämpfsockeln zur Schallentkopplung angebracht werden.
Die Eigentümerin einer Wohnung im 4. Oberschoss erhob dagegen Anfechtungsklage. Sie befürchtete, dass der Lärm des tieffrequenten Schalls ihre Lebensqualität erheblich beeinträchtigen könnte.
Mit ihrer Klage hatte die Eigentümerin weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Landgericht Erfolg. Schließlich bestätigte auch das höchste Gericht die Urteile der Vorinstanzen. Damit wurde die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft bekräftigt, einem Sondereigentümer eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums durch Beschluss zu gestatten.
Geht – wie im vorliegenden Fall – eine Eigentümerin gegen den Beschluss vor, ist er nur für ungültig zu erklären, wenn
die beschlossene Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestaltet (§ 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG),
ein Wohnungseigentümer oder eine Eigentümerin ohne Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG) wird oder
der Beschluss an einem anderen (allgemeinen) Beschlussmangel leidet.
Punkt 1 und Punkt 3 sind unbestritten; allein zu klären wäre eine unbillige Benachteiligung. Die wiederum setzt voraus, dass der Einbau des Klimagerätes mit seinen verfolgten Vorteilen der klagenden Wohnungseigentümerin nicht zugemutet werden dürfe.
Bei der Prüfung einer unzumutbaren Benachteiligung wird aber primär auf die unmittelbaren baulichen Auswirkungen geachtet, wie Bohrungen in der Fassade oder Art und Ort der Montage des Geräts. Eventuelle Folgen des späteren Gebrauch wie z. B. Lärm sind grundsätzlich nicht zu berücksichtigen.
Wenn allerdings bereits bei der Genehmigung klar zu erkennen ist, dass die spätere Nutzung der Klimaanlage zwangsläufig zu erheblichen Nachteilen führen wird, dann wäre eine Genehmigung unzulässig. Im aktuellen Fall war das jedoch nicht ersichtlich. Denn die technischen Standards sollten eingehalten werden und die Installation auf Dämpfsockeln erfolgen.
Dennoch sind einzelne Wohnungseigentümer oder Eigentümerinnen nicht macht- und schutzlos Störungen ausgeliefert, die als Folge einer genehmigten baulichen Veränderung entstehen. Sie können Abwehransprüche direkt gegenüber dem betreffenden Eigentümer oder der Eigentümerin geltend machen, ohne gleichzeitig die Eigentümergemeinschaft verklagen zu müssen.
So sieht es § 14 Abs. 2 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz bzw.§ 1004 Abs. 1BGB vor. Wer sich erheblich gestört fühlt, kann eine Unterlassungsklage erheben. Der Gestattungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft schützt den Bauwilligen nicht vor später vorgetragenen Abwehransprüchen.
Zudem kann die Gemeinschaft später auch – beispielsweise im Rahmen der Hausordnung – Regelungen zur Nutzung der Klimaanlage beschließen.
(BGH, Urteil vom 28.3.2025, V ZR 105/24)
Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 06. Juni 2025
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