Le­gio­nel­len-Pflichttest nun auch für Ver­mie­ter

Vermieter:innen, deren zentraler Warmwasserspeicher oder Durchlauferhitzer mehr als 400 Liter fasst, müssen das Trinkwasser regelmäßig auf Legionellen testen lassen. Das schreibt die Trinkwasserverordnung vor, um schwere Infektionen zu verhindern. Eigentümer:innen von Ein- und Zweifamilienhäusern sind nur betroffen, wenn sie gewerblich Duschen oder Trinkwasserentnahme anbieten.

Mit Legionellen verunreinigtes Wasser kann eine schwere Infektion der Lunge hervorrufen. Experten gehen davon aus, dass in Deutschland jährlich 15.000 bis 20.000 Fälle von Lungenentzündung auf Legionellen zurückgehen. Einige dieser Fälle enden tödlich. Darum ist seit Ende 2012 eine regelmäßige Legionellenprüfung Pflicht für die Trinkwasseranlagen von Mehrfamilienhäusern.

Die Regelungen zur Kontrolle und Qualitätssicherung unseres Trinkwassers im Allgemeinen gehen zurück auf die EU-Trinkwasserrichtlinie 98/83/EG und die deutsche Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Seit Juni 2023 gilt in Deutschland eine neue Trinkwasserverordnung, die sich an der EU-Richtlinie orientiert und beispielsweise Bleileitungen bis 2026 verbietet.

Die Wasserwerke beliefern die Gebäude mit Trinkwasser in der gesetzlich vorgeschriebenen Qualität – ja – aber ab der Zuleitung ins Gebäude sind wiederum Vermieter:innen für die Wasserqualität verantwortlich. Die Überprüfung der Wasserqualität nach Legionellen gehört darum zu einer der wichtigsten Vermieterpflichten.

Legionellen kommen in Wasser natürlicherweise in geringen Mengen vor. Verbreiten sie sich in warmem Wasser, idealerweise bei 20 bis 45 Grad Celsius, können sie Menschen infizieren. Besonders beim Duschen, aber auch beim Trinken am Wasserhahn kann das erregerhaltige Wasser eingeatmet werden und dadurch in den Körper gelangen.

Regelmäßig müssen Vermieter:innen  das Trinkwasser in den Mehrfamilienhäusern kontrollieren lassen. Das gilt aber nur Mehrfamilienhäuser, in denen das Warmwasser über eine Großanlage bereitgestellt wird.

• Diese haben die Pflicht, ihre Anlage alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen lassen. (§ 14b Abs. 4 TrinkwV)
• Bei neu in Betrieb genommenen Anlagen müssen die Kontrollen innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme durchgeführt werden (§ 14 Abs. 6 TrinkwV).

Vermieter:innen von Ein- und Zweifamilienhäusern sind von den Untersuchungspflichten nicht betroffen, sofern sie nicht gewerblich Duschen oder Trinkwasserentnahme anbieten. Beispielsweise als Anbieter:innen von Ferien auf dem Bauernhof.

Als Großanlage gilt eine Anlage mit Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentralem Durchfluss-Trinkwassererwärmer. Dieser hat einen Inhalt von mehr als 400 Liter. Oder: es befindet sich ein Inhalt von mehr als drei Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle. Das entspricht einer Rohrlänge von etwa elf Metern.

Demnach kann auch eine kleine Anlage unter 400 Litern Inhalt mit einer entsprechend langen Rohrleitung zur Großanlage zählen und damit unter die Pflicht zur Legionellenprüfung fallen.

Vermieter:innen mit entsprechenden Warmwasseranlagen müssen von Sachverständigen an repräsentativen Stellen ihrer Anlagen Wasserproben entnehmen und von dafür zugelassenen Labors untersuchen lassen. Sollten die Legionellen-Grenzwerte von 100 Legionellen pro 100 ml überschritten werden, hat der:die Vermieter:in oder die Untersuchungsstelle folgende Schritte einzuleiten:

• Meldung beim Gesundheitsamt.
• eine Ortsbesichtigung und Prüfung der technischen Anlage 
• eine Gefährdungsanalyse durch das Gesundheitsamt oder eine der akkreditierten Prüfstellen erstellen lassen.

Daraus können sich Einschränkungen der Verwendung des Trinkwassers ergeben und im schlimmsten Fall muss die Trinkwasserversorgung zeitweise eingestellt werden. Aus dem Untersuchungsergebnis wird eine passende Gegenmaßnahme hergeleitet. 

In Betracht kommen:

• Erhitzung
• Desinfektion bzw. Zugabe von Aufbereitungsstoffen wie Chlor
• UV-Bestrahlung des Trinkwassers
• Einbau von Filtern
  

Die Proben müssen von staatlich akkreditierten Sachverständigen entnommen und durchgeführt werden. Eine Liste der Sachverständigen und Unternehmen führen in der Regel die jeweiligen Landesämter für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit. Die Kosten für die Einrichtung sogenannter Probeentnahmestellen kostet jeweils zwischen 150 und 200 Euro. Du brauchst drei bis fünf davon für ein Mietshaus und musst mit Gesamtkosten zwischen 450 und 1000 Euro rechnen. Sind dieses Probeentnahmestellen erst einmal eingerichtet, kosten die regelmäßigen Entnahmen weniger. Für ein Mietshaus mit acht Wohneinheiten werden alle drei Jahre 300 Euro fällig.

Vermieter:innen können diese Kosten für den Test als Betriebskosten in ihrer Nebenkostenabrechnung umlegen. Als Vermieter:in musst du die Mieter:innen im Haus aber per Aushang oder in der Nebenkostenabrechnung über die Ergebnisse des Tests informieren. Die Kosten für die Sanierung nach einem positiven Legionellentest können nicht auf die Mieterschaft umgelegt werden, unter Umständen gelten sie bei der Versteuerung als Instandhaltungskosten.

Wohlfühlbereich zwischen 20 und 45 Grad – in diesem Temperaturbereich vermehren sich Legionellen besonders schnell. Sie ziehen außerdem stehendes Wasser vor.

Es empfiehlt sich, den Stäbchenbakterien den Lebensraum zu entziehen. Dazu gehört eine Temperatur von mindestens 55 Grad in den Warmwasserleitungen und mindestens 60 Grad am Austritt des Warmwasserbereiters.

Stehendes Wasser sollte auf jeden Fall vermieden und regelmäßig in Bewegung gebracht werden.

• bei leerstehenden Wohnungen: spüle die Rohre regelmäßig durch und entferne stillgelegte Leitungen
• Filter beim Zähler wechseln und das Wasser öfter austauschen.
• Lass einmal im Jahr eine Wartung der Trinkwasserinstallationen durch Fachpersonal durchführen. Generell sollte der Warmwasserbereiter auf 60 Grad Celsius eingestellt sein
  

Die Legionellenprüfung ist und bleibt eine gesetzlich verankerte Pflicht für Vermieter:innen von Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserbereitung. Sie dient dem Gesundheitsschutz und ist Teil der Verantwortung für die Trinkwasserqualität im Gebäude.

Die rechtlichen Vorgaben sind klar geregelt und haben sich zuletzt nicht verschärft – ihre Missachtung wird jedoch zunehmend konsequent verfolgt. Wer Prüfintervalle einhält, Ergebnisse dokumentiert und im Bedarfsfall handelt, schafft Rechtssicherheit und schützt zugleich Mieter:innen und sich selbst vor finanziellen und rechtlichen Folgen.