Im­mo­bi­li­en­ver­kauf: Woh­nung an Mie­ter ver­kau­fen

Welche Faktoren du beim Verkauf einer Wohnung an Mieter:innen beachten solltest, mit welchen Vor- und Nachteilen du rechnen musst und ob sich dieser Verkaufsweg lohnt, erfährst du in diesem Ratgeber. Du bekommst einen umfassenden Überblick über alle wichtigen Aspekte rund um den Verkauf einer Wohnung an deine Mieter:innen 

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung an den:die aktuelle:n Mieter:in ist häufig der einfachste Weg, da keine externe Käufersuche und weniger Besichtigungstermine notwendig sind. Der Mietvertrag bleibt grundsätzlich bestehen („Kauf bricht nicht Miete“), was den Verkaufsprozess planbar macht. Eigentümer:innen sollten jedoch rechtliche Vorgaben – insbesondere ein mögliches gesetzliches Vorkaufsrecht – sowie steuerliche Aspekte berücksichtigen. 

Typische Vorteile: 

• Kein Leerstand während des Verkaufs
• Schnellere Abwicklung durch bekannte:n Käufer:in 
• Geringere Vermarktungskosten bei Direktverkauf 
• Kein Preisabschlag wegen bestehender Vermietung, wenn der:die Mieter:in selbst kauft
  
  

Wichtige rechtliche Punkte: 

• Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht nur bei der erstmaligen Umwandlung in Wohnungseigentum (WEG) 
• Der:die Käufer:in übernimmt den bestehenden Mietvertrag (§ 566 BGB) 
• Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden  

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Aktuelle Mieter:innen können unter bestimmten Umständen ein Vorkaufsrecht beanspruchen, wenn die Wohnung verkauft werden soll. Liegt solch ein Recht vor, kann sich der:die Wohnungsmieter:in freuen, da er:sie als Erste:r die Immobilie kaufen kann. Möchten Vermieter:innen die Wohnung verkaufen, werden für den:die Mieter:in die Konditionen veranschlagt, die auch für andere Interessierte gelten. Sonderkonditionen gibt es in dem Fall nicht. 

Ein Vorkaufsrecht gibt es nur in wenigen Fällen, die vom Gesetzgeber geregelt wurden. Tritt die folgende Situation ein, hat der:die Mieter:in ein Vorkaufsrecht: 

• Objekt wird von einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt 
• Vermieter:in möchte die entsprechende Wohnung verkaufen 
  
  

Das Vorkaufsrecht bringt sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich. Vor allem kannst du das Vorkaufsrecht nicht umgehen, wenn die Wohnung während der Umwandlung in eine Eigentumswohnung vermietet ist. Hast du vor, die Wohnung zu verkaufen, hat der:die Mieter:in das gesetzliche Vorkaufsrecht. 

Für dich als Vermieter:in heißt das, dass du den:die Mieter:in informieren musst. Diese:r hat nach Vorlage des notariellen Kaufvertrags bis zu zwei Monate Zeit, sich für oder gegen den Kauf zu entscheiden. Der:die Mietende kann sich auch dann noch für den Kauf entscheiden, wenn bereits ein:e andere:r Käufer:in gefunden wurde – allerdings nur zu exakt denselben Konditionen. 

In der Praxis ist es oft schwierig, eine vermietete Wohnung an externe Interessierte zu verkaufen. Viele Käufer:innen möchten eine Wohnung selbst nutzen, Investoren:innen bevorzugen häufig leerstehende Objekte. Der bestehende Mietvertrag kann daher abschreckend wirken. 

Der Verkauf an den:die Mieter:in bietet hingegen Vorteile für beide Seiten: 

Grundsätzlich entstehen beim Verkauf an den:die Mieter:in kaum Nachteile. Allerdings kennt der:die Mieter:in die Immobilie sehr genau und ist über Mängel informiert. Dies kann sich auf die Kaufpreisverhandlung auswirken. Erfahrungsgemäß verhandeln Mieter:innen daher oft genauer als externe Käufer:innen. 

Beim Verkauf einer Wohnung – auch an den Mieter – spielen steuerliche Aspekte eine wichtige Rolle. Insbesondere die Spekulationsfrist von zehn Jahren sollte beachtet werden. Wird die Wohnung innerhalb dieser Frist mit Gewinn verkauft, kann Spekulationssteuer anfallen. 

Beispielrechnung:

Nach Ablauf der Spekulationsfrist ist ein steuerfreier Verkauf möglich. 

Für den Verkauf sind unter anderem folgende Unterlagen erforderlich: 

• Grundriss 
• Teilungserklärung 
• Grundbuchauszug 
• Protokolle der Eigentümerversammlungen 
• Wohngeldabrechnungen 
• Wirtschaftsplan 
• Rücklagenübersicht 
• Energieausweis 
• Kopie des Mietvertrags 

Die genauen Kosten und Ausstellungsstellen können je nach Gemeinde variieren. 

Ein:e Makler:in ist beim Verkauf an den Mieter:innen nicht zwingend erforderlich, kann jedoch bei Preisfindung, Vertragsvorbereitung und rechtlichen Fragen unterstützen. Besonders bei komplexen Eigentümergemeinschaften oder Unsicherheiten lohnt sich professionelle Hilfe. 

Der:die Mieter:in muss spätestens dann informiert werden, wenn ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht und ein konkreter Kaufvertrag mit einem Dritten vorliegt. In diesem Fall erhält der:die Mieter:in eine Kopie des notariellen Kaufvertrags und hat zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht auszuüben. 
Unabhängig davon empfiehlt es sich, den:die Mieter:in frühzeitig und transparent über die Verkaufsabsicht zu informieren, um Konflikte zu vermeiden und den Verkaufsprozess zu erleichtern. 

Ein vermietetes Haus zu verkaufen oder auch eine Wohnung ist in der Regel anspruchsvoller als der Verkauf einer leerstehenden Immobilie. Viele Eigennutzer scheiden als Käufer aus, da der Mietvertrag bestehen bleibt. Für Kapitalanleger kann die Wohnung jedoch weiterhin attraktiv sein. 
Deutlich einfacher ist der Verkauf, wenn der aktuelle Mieter selbst kaufen möchte, da Besichtigungen, Leerstand und rechtliche Unsicherheiten entfallen. 

Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das bedeutet: 
 

• Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen 
• Der:die neue Eigentümer:in tritt in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein 
• Der:die Mieter:in genießt weiterhin den gesetzlichen Kündigungsschutz 
   

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der:die Mieter:in nur, wenn die Wohnung während des Mietverhältnisses erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft wird. 

Der Preisabschlag für vermietete Immobilien liegt je nach Lage, Miethöhe und Mietdauer häufig zwischen 10 und 30 Prozent im Vergleich zu einer leerstehenden Wohnung. Beim Verkauf an den Mieter selbst entfällt dieser Abschlag in der Regel, da der Käufer die Wohnung selbst nutzt und kein Mietverhältnis übernommen werden muss. 

Der Wohnungsverkauf an deine Mieter:innen kann eine einfache, schnelle und planbare Lösung sein. Du sparst dir häufig aufwendige Vermarktung, viele Besichtigungstermine und mögliche Leerstandzeiten. Gleichzeitig bleiben rechtliche Rahmenbedingungen wie der Kündigungsschutz bestehen, was für Mieter:innen Sicherheit schafft. 
Wichtig ist, frühzeitig offen zu kommunizieren, ein mögliches Vorkaufsrecht korrekt zu beachten und steuerliche Aspekte wie die Spekulationsfrist im Blick zu behalten. Mit einer realistischen Wertermittlung schaffst du eine gute Grundlage für faire Verhandlungen und einen reibungslosen Verkaufsprozess. Für Häuser gelten ähnliche Grundsätze.