Spe­ku­la­ti­ons­steu­er bei Ei­gen­nut­zung: So ver­kaufst du steu­er­frei

Spekulationssteuer fällt nicht immer an. Für selbst genutzte Immobilien gelten gesetzliche Ausnahmen. Unter bestimmten Voraussetzungen kannst du eine selbst genutzte Immobilie bereits vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen. Erfahre hier, wann Eigennutzung vorliegt, und welche Fristen gelten. 

Wenn du eine Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist mit Gewinn verkaufst, musst du in der Regel Spekulationssteuer zahlen. Für selbst genutzte Immobilien gelten jedoch Ausnahmen. Unter bestimmten Voraussetzungen kannst du auch vor Ablauf der Zehnjahresfrist steuerfrei verkaufen.

Der Beginn der Spekulationsfrist richtet sich nach dem Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Für Immobilien, die nicht selbst genutzt werden, beträgt die Spekulationsfrist grundsätzlich zehn Jahre. 

Beispiel: 
Du hast eine Immobilie am 11. November 2012 gekauft. Ab dem 12. November 2022 kannst du sie grundsätzlich spekulationssteuerfrei verkaufen. Maßgeblich ist dabei der Tag der notariellen Beurkundung des Verkaufs. 

Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf wird im Rahmen der Einkommensteuer mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Dabei sind unter anderem die Höhe des Gewinns und dein zu versteuerndes Einkommen entscheidend. Bestimmte Verkaufsnebenkosten wie Maklergebühren oder Sanierungskosten können den steuerpflichtigen Gewinn mindern. Liegt der Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften insgesamt nicht über der Freigrenze von 1.000 Euro pro Kalenderjahr, fällt keine Spekulationssteuer an. 

Hier erfährst du mehr zur Berechnung der Spekulationssteuer oder nutzt direkt unseren Spekulationssteuerrechner.

Für selbst genutzte Immobilien gibt es bei der Spekulationssteuer zwei wichtige gesetzlich Ausnahmen.  

1. Durchgängige Eigennutzung seit Anschaffung oder Fertigstellung 
   Hast du die Immobilie seit der Anschaffung oder Fertigstellung durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kannst du sie unabhängig von der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen. Dabei kommt es nicht auf eine Mindestwohndauer an, sondern darauf, dass die Immobilie während der gesamten Besitzzeit ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
2. Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren 
   Ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, greift eine zweite gesetzliche Ausnahme. Dann genügt es, wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt hast. Dabei müssen das erste und das dritte Kalenderjahr nicht vollständig ausgefüllt sein. 
    

Beispiel: 
Ziehst du am 31. Dezember 2021 in deine Immobilie ein und nutzt sie anschließend durchgehend selbst, kannst du sie bereits ab dem 1. Januar 2023 steuerfrei verkaufen. Entscheidend sind die Kalenderjahre – nicht drei volle Jahre Eigennutzung.  

Als Eigennutzung gilt, wenn du die Immobilie tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Dazu gehört in der Regel auch, dass sich dort dein Lebensmittelpunkt befindet. Eine Meldebescheinigung des örtlichen Einwohnermeldeamtes kann diesen Nachweis unterstützen, ist allein aber nicht immer ausreichend. Wer die Immobilie lediglich sporadisch nutzt – etwa für Renovierungsarbeiten vor dem Verkauf –, erfüllt die Voraussetzungen der Eigennutzung nicht. Auch die Überlassung an Eltern oder andere Angehörige gilt grundsätzlich nicht als Eigennutzung.

✅ Eigennutzung 

• du selbst, 
• dein:e Ehepartner:in bzw. eingetragene:r Lebenspartner:in, wenn ihr dort gemeinsam wohnt, 
• deine kindergeldberechtigten Kinder, auch wenn sie die Wohnung allein nutzen (z. B. während des Studiums). 
   

❌ Keine Eigennutzung 

• Eltern, 
• Großeltern, 
• Geschwister, 
• volljährige Kinder ohne Kindergeldanspruch, 
• andere Angehörige, 
• Freund:innen, 
• Mieter:innen. 
  

Eine Ausnahme gilt für die Nutzung durch deine Kinder. Diese wird ebenfalls als Eigennutzung anerkannt, sofern für sie während des gesamten Zeitraums Anspruch auf Kindergeld besteht. 

Auch eine Zweitwohnung oder Ferienimmobilie kann als selbst genutzt gelten. Voraussetzung ist, dass du sie ausschließlich selbst nutzt und sie weder vermietest noch einer anderen Person dauerhaft überlässt. (Urteil vom 27. Juni 2017, IX R) 

Bei Mehrfamilienhäusern ist nur die Wohnung frei von Spekulationssteuer, die du während der Spekulationsfrist zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast. Für die übrigen vermieteten oder auch leerstehenden Wohnungen gilt die Spekulationssteuer, wenn der Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist stattfinden soll.

Die Spekulationsfrist ist noch nicht verstrichen, aber du hast bereits eine:n Käufer:in gefunden? Dann kann ein Mietkauf oder ein notariell beurkundeter Vorvertrag sinnvoll sein. Der eigentliche Kaufvertrag mit notarieller Beurkundung wird erst nach Ablauf der Spekulationsfrist geschlossen. 
 
Lässt sich die Spekulationssteuer nicht vermeiden, kannst du unter Umständen den steuerpflichtigen Gewinn reduzieren. Zu den abzugsfähigen Kosten gehören beispielsweise: 

• Reparaturen 
• Kosten für Dokumente und Unterlagen 
• Notar- und Maklerkosten 
• Vorfälligkeitsentschädigung  

Die Spekulationssteuer fällt nur an, wenn der steuerpflichtige Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften die Freigrenze von 1.000 Euro im Kalenderjahr übersteigt. Entsteht dir bei einem anderen privaten Veräußerungsgeschäft ein Verlust, kannst du diesen unter bestimmten Voraussetzungen mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen und so deine Steuerlast mindern. 

Für geerbte oder geschenkte Immobilien gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie für andere Immobilien. Entscheidend ist jedoch nicht der Zeitpunkt der Schenkung oder Erbschaft, sondern das ursprüngliche Kaufdatum der vorherigen Eigentümerin oder des vorherigen Eigentümers.

Die Spekulationsfristen bei einer Erbschaft sind gesetzlich klar geregelt. Möchtest du eine geerbte oder geschenkte Immobilie verkaufen, kommt es darauf an, wann die vorherige Eigentümerin oder der vorherige Eigentümer die Immobilie erworben hat. Mit der Immobilie übernimmst du auch die bereits laufende Spekulationsfrist. Ist die zehnjährige Spekulationsfrist bereits abgelaufen, kannst du die Immobilie grundsätzlich steuerfrei verkaufen. 

Ja. Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn die Immobilie seit der Anschaffung oder Fertigstellung durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Alternativ bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. 

Unabhängig von der Spekulationssteuer können bei einer Schenkung oder Erbschaft Schenkung- oder Erbschaftsteuer anfallen. Überschreitet der Wert der Immobilie die geltenden Freibeträge, kann eine Steuerpflicht entstehen. 

Ist die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen und fällt gleichzeitig Erbschaftsteuer an, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerermäßigung nach § 35b EStG in Betracht kommen. 

Bei komplizierten Fällen – etwa im Zusammenhang mit einer Erbengemeinschaft – empfiehlt sich eine steuerliche Beratung. 

Auch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist kannst du eine selbst genutzte Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei verkaufen. Das gilt, wenn du sie seit der Anschaffung oder Fertigstellung durchgehend selbst bewohnt hast oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast. 

Entscheidend ist dabei die tatsächliche Eigennutzung – drei volle Jahre musst du nicht in der Immobilie gewohnt haben. Prüfe deshalb vor dem Verkauf genau, ob du eine der gesetzlichen Ausnahmen erfüllst und deine Eigennutzung bei Bedarf nachweisen kannst. Bei unklaren Fällen kann eine steuerliche Beratung sinnvoll sein.