Re­stau­rant ver­kau­fen: So ver­kaufst du dei­ne Gas­tro­no­mie er­folg­reich

Ob Restaurant oder Gaststätte – wer eine Gastronomie verkaufen möchte, hat einiges zu beachten. Denn häufig wird nicht nur eine Immobilie verkauft, sondern ein laufender Betrieb mit Inventar, bestehenden Verträgen und eingespielten Abläufen. Umso wichtiger sind die richtige Zielgruppe, eine realistische Wertermittlung und die steuerliche Planung des Verkaufs. 

Jedes Restaurant hat sein Alleinstellungsmerkmal, weswegen sich alle Gastronomiebetriebe voneinander unterscheiden. Eine kleine Gaststätte benötigt ein anderes Vermarktungskonzept als ein gehobenes Restaurant, um die jeweilige Zielgruppe passgenau anzusprechen. Zudem hängt es von verschiedenen Faktoren ab, ob das Restaurant schnell verkauft werden kann und vor allem auch zu welchem Preis.

Welche Faktoren dabei eine Rolle spielen, hängt davon ab, ob du eine Gastronomieimmobilie verkaufst oder einen laufenden Gastronomiebetrieb. 

Folgende Faktoren sind grundsätzlich wichtig für den Verkauf eines Restaurants: 

• Lage des Restaurants: Eine gute Lage erhöht häufig die Verkaufschancen und kann sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken. Insbesondere beliebte Stadtviertel oder Urlaubsregionen ziehen Kaufinteressierte an. 
• Ertragskraft: Für Kaufinteressent:innen sind die bisherigen Umsätze und die nachhaltige Rentabilität des Betriebs wichtige Anhaltspunkte. Eine stabile wirtschaftliche Entwicklung kann sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken. 
• Standort- und Marktfaktoren: Käufer:innen prüfen häufig die Passantenfrequenz, das Wettbewerbsumfeld, die Parkplatzsituation, vorhandene Außenflächen sowie die langfristigen Entwicklungsperspektiven des Standorts. 
• Genehmigungen und Nutzungsrechte: Bestehende Genehmigungen für Außengastronomie, Öffnungszeiten oder besondere Nutzungsmöglichkeiten können den Wert einer Gastronomieimmobilie beeinflussen. 
• Übernahme eines fortlaufenden Betriebs: Kann der Betrieb nahtlos fortgeführt werden, wirkt sich das häufig positiv auf die Verkaufschancen aus. Vorhandene Ausstattung, Stammkundschaft und etablierte Abläufe können den Übergang erleichtern und den Wert des Objekts erhöhen. 
• Immobilienzustand und Ausstattung: Ein gepflegter Zustand der Immobilie sowie eine moderne gastronomische Ausstattung können den Verkauf erleichtern und sich positiv auf den erzielbaren Preis auswirken. 
• Miet- oder Pachtverhältnis: Wird ein laufender Gastronomiebetrieb verkauft, spielen Laufzeit, Konditionen und die Möglichkeiten einer Vertragsübernahme eine wichtige Rolle. 
  

 Letztlich entscheidet nicht nur die Immobilie über den Verkaufserfolg, sondern auch das Zusammenspiel aus Standort, wirtschaftlichem Potenzial und der passenden Zielgruppe. Eine realistische Wertermittlung und eine zielgerichtete Vermarktung erhöhen die Chancen, dein Restaurant erfolgreich zu verkaufen. 

Manchmal ist es auch eine Option, das Restaurant zu verpachten, anstatt es zu verkaufen. In dem Fall bleibt das Restaurant weiterhin in deinem Besitz. Am besten ist es, sich die beiden Möglichkeiten von Profis genau durchrechnen zu lassen. So siehst du, ob es wirtschaftlich sinnvoller ist, das Restaurant zu verkaufen oder zu verpachten. 

Der Pachtvertrag ist vor allem dann sinnvoll, wenn du nach einigen Jahren wieder in das Geschäft einsteigen möchtest. Mit dem Auslaufen des Pachtvertrages kannst du das Restaurant wieder selbst betreiben und Gäst:innen bewirten. Pachteinnahmen bringen den Vorteil mit sich, dass diese regelmäßig bezahlt werden. Bei dem Restaurantverkauf hingegen erhältst du eine einmalige Zahlung. 

Es ist wichtig, den richtigen Zeitpunkt für den Restaurantverkauf abzupassen. Zunächst einmal solltest du dir darüber Gedanken machen, ob du den Verkauf oder die Verpachtung wünschst. Hast du dich für den Verkauf entschieden, muss nun die Lage am Markt beobachtet werden. Nur so lässt sich der richtige Verkaufszeitpunkt ermitteln. Genau hier können dich erfahrene Makler:innen unterstützen. 

Ein Restaurant kannst du verkaufen, wenn: 

Manchmal kannst du aber nicht auf den perfekten Zeitpunkt warten, da auch persönliche Gründe den Verkaufszeitpunkt beeinflussen können. Es kommt vor, dass du ein Restaurant erbst, damit aber gar nichts anfangen kannst. Ehe es lange leer steht und verfällt, bietet sich der schnellstmögliche Verkauf an. Vielleicht möchtest du dich andererseits als aktuelle Inhaber:innen auch in den wohlverdienten Ruhestand begeben, hast jedoch keine Nachfolger:innen. Somit sind immer alle relevanten Faktoren zu beleuchten, wenn es um den richtigen Verkaufszeitpunkt geht. 

Es steht nun die Frage im Raum, wie du die Immobilie am besten verkaufst. Sollte sie schon leer stehen? Oder ist es eine gute Option, das Restaurant bei laufendem Betrieb zu verkaufen? Erfahrungsgemäß möchten potenzielle Käufer:innen ein Restaurant bei laufendem Betrieb inklusive Einrichtung übernehmen. Das hat für die Nachfolger:innen den Vorteil, dass sie kein zusätzliches Kapital benötigen. Das Restaurant ist bereits bekannt und muss nicht mehr aufwendig eingerichtet, positioniert und beworben werden. Die Übernahme des Personals wird von vielen Käufer:innen begrüßt. Werden Restaurant und Geschäftsbetrieb gemeinsam verkauft, können arbeitsrechtliche Regelungen zum Betriebsübergang nach § 613a BGB zu beachten sein. 

Soll das Restaurant während des laufenden Betriebs verkauft werden, ist eine durchdachte Vermarktungsstrategie erfolgsentscheidend. Außerdem sind Diskretion und Unauffälligkeit wichtig. Spricht sich der Besitzerwechsel herum, kann es bei Personal und Gästen zu Irritationen kommen. Diese könne sich im schlimmsten Fall negativ auf den Verkaufsprozess auswirken. 

Da es sich bei einem Restaurant um eine Betreiberimmobilie handelt, fließen in die Wertermittlung neben dem Zustand von Grundstück, Gebäude und Inventar auch die wirtschaftlichen Ertragsaussichten ein. Bei Gastronomieimmobilien spielt dabei häufig das Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle. Je nach Objekt und Verkaufsgegenstand können jedoch auch andere Bewertungsverfahren zum Einsatz kommen.

Manchmal lässt sich der Wert eines Restaurants noch anheben: Entdeckst du vor dem Verkauf wertmindernde Faktoren, solltest du diese beheben, etwa durch Reparaturen oder Sanierungen. Fallen die jährlichen Bilanzen positiv aus, ist dies auch ein gutes Verkaufsargument, sofern eine umsatzabhängige Pacht mit dem:der Pächter:in vereinbart wurde. So lässt sich der bestmögliche Verkaufspreis erzielen. 

Die steuerlichen Folgen hängen maßgeblich davon ab, ob sich die Immobilie im Privat- oder Betriebsvermögen befindet. Während bei Privatvermögen häufig die zehnjährige Spekulationsfrist eine Rolle spielt, gelten für Betriebsvermögen andere steuerliche Regelungen. Da jeder Verkaufsfall unterschiedlich ist, solltest du dich frühzeitig steuerlich beraten lassen.

• Die Immobilie gehört zum Privatvermögen. 
• Die zehnjährige Spekulationsfrist kann relevant sein. 
• Nach Ablauf der Frist kann ein Verkauf häufig steuerfrei möglich sein.

• Die Immobilie gehört zum Betriebsvermögen. 
• Veräußerungsgewinne sind grundsätzlich steuerlich zu berücksichtigen. 
• Dies gilt in der Regel auch dann, wenn die Immobilie bereits viele Jahre im Besitz war.

• Hier gelten besondere steuerliche Regelungen für Betriebsveräußerungen. 
• Unter bestimmten Voraussetzungen können steuerliche Begünstigungen nach § 16 und § 34 EStG in Betracht kommen. 

Hast du dich dazu entschieden, dein Restaurant zu verkaufen, steht nun auch schon der Verkaufsprozess an. Wichtige Schritte für einen gelungenen Restaurantverkauf listen wir hier auf:
 

1. Restaurant bewerten: Zunächst ist eine umfassende Immobilienbewertung wichtig. Auch eventuell anfallende Kosten und Erträge sind hierbei zu berücksichtigen. Ebenfalls gehört es dazu, den realistischen Verkaufspreis einzuschätzen. Auf Restaurants und Gaststätten spezialisierte Makler:innen nehmen dir gerne diese Aufgaben ab.
2. Verkauf planen: Du solltest von einem Zeitplan zwischen einem und in wenigen Fällen auch mehreren Jahren für den Verkaufsprozess ausgehen. Wichtig ist es, direkt schon einmal alle nötigen Unterlagen zur Hand zu haben. Finden sich bald schon Käufer:innen, kann der Verkauf zügig durchgeführt werden. 
   
3. Zielgruppe bestimmen: Bestimme die Zielgruppe. Restaurantketten sind beispielsweise eher an größeren Einrichtungen interessiert. Von daher wäre es hier sinnvoll, überregional zu inserieren. Kleinere Gaststätten hingegen wären für Privatinvestor:innen eine attraktive Option.
4. Exposé erstellen: Ein aussagekräftiges Exposé gehört zum Verkaufsprozess unbedingt dazu. Es ist die Visitenkarte der Immobilie. Hochwertige Fotos des Restaurants sowie perfekte Beschreibungen sind notwendig, um die Aufmerksamkeit der potenziellen Käufer:innen zu wecken. Restaurantmakler:innen erstellen ansprechende Fotos und bei Bedarf das komplette Exposé.