Haus nach Schen­kung ver­kau­fen: Al­les zur Spe­ku­la­ti­ons­steu­er, Schen­kungs­steu­er und mehr

Möchtest du ein geschenktes Haus verkaufen, solltest du zwei Kostenpositionen im Auge behalten: die Schenkungssteuer und die Spekulationssteuer. Es gibt Wege, sie zu umgehen oder zu reduzieren. Wir zeigen dir im Folgenden auf, wie sie entstehen, wie hoch sie ausfallen können und wie du sie umgehst.

Im Zusammenhang mit dem privaten Immobilienverkauf kann die sogenannte Spekulationssteuer fällig werden. Hierbei handelt es sich um eine Einkommenssteuer, die dann erhoben wird, wenn ein Verkäufer eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren nach deren Erwerb verkauft. Wie aber sieht es aus, wenn man ein Haus nach einer Schenkung verkaufen möchte?

Wer Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt, muss diese nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) zusammen mit allen anderen Einnahmen versteuern, wenn sie oberhalb der Freigrenze von 600 Euro liegen.

Der Gesetzgeber stellt in § 23 EStG allerdings Ausnahmen fest.

Vermietete oder verpachtete Immobilien können zehn Jahre nach Unterzeichnung des Kaufvertrags steuerfrei verkauft werden. Nach Eigennutzung beträgt die Spekulationsfrist sogar nur drei Jahre.
 

• Die 10-Jahres-Frist bedeutet nicht, dass du auch nach einer Schenkung unbedingt zehn Jahre warten musst, um das vermietete Haus ohne Spekulationssteuer weiterzuverkaufen. Es kommt darauf an,  wann der:die Schenkende die Immobilie ursprünglich erworben hat. Liegt dieser Zeitpunkt gemäß notariell beglaubigtem Kaufvertrag länger als zehn Jahre zurück, gilt die Frist als abgelaufen und es fällt keine Spekulationssteuer beim Verkauf durch die neuen Eigentümer:innen an.
  
  
• Einen Haus- oder Wohnungsverkauf nach einer Schenkung musst du auch dann nicht versteuern, wenn du als der:die Beschenkte mindestens drei Jahre selbst in der Immobilie gewohnt hast. Das heißt: sowohl im Jahr der Veräußerung als auch in den beiden, die dem Hausverkauf vorangegangen sind. Für die Eigennutzung erkennt das Finanzamt auch die unentgeltliche Überlassung an Kinder oder Adoptivkinder zu Wohnzwecken an. Ausgenommen von dieser Regelung sind unbebaute Grundstücke, da sich diese im Sinne des Gesetzes nicht zu Wohnzwecken eignen.
  

Mit einem durchdachten Timing lässt sich nicht nur die Spekulationssteuer umgehen, sondern auch erheblich bei der Schenkungs- und Erbschaftssteuer sparen. Gerade bei Immobilien kann dies eine wichtige Rolle spielen.

Immer mehr Eltern regeln ihren Nachlass bereits zu Lebzeiten. Das hat einen Grund: Durch frühzeitige Schenkungen lassen sich die hohen Erbschaftssteuern oft umgehen, sodass selbst größere Summen oder Immobilien steuerfrei übertragen werden können. Entscheidend ist: Schenkungen, die mindestens zehn Jahre vor dem Tod des:der Schenkers:in erfolgen, werden nicht mehr zum Erbe gezählt. Wer früh handelt, entlastet die künftigen Erben daher erheblich.

Für Schenkungen gelten die gleichen Steuerklassen und Freibeträge wie bei Erbschaften. Darüber hinaus bleibt ein geschenktes Haus steuerfrei, auch wenn es zu Lebzeiten der ursprünglichen Eigentümer:innen verkauft oder vermietet wird.

Wird ein Nachlass vererbt, fallen Erbschaftssteuern an. Dabei gilt: je höher das Erbe und je entfernter der Verwandtschaftsgrad, desto höher auch die Steuern. Mit dem Erbschaftssteuerrechner kannst du dir einen Eindruck verschaffen von den Steuern, die bei der Vererbung fällig werden.

• Überträgst du zu deinen Lebzeiten deinem Kind eine Immobilie, kann es einen Freibetrag von bis zu 400.000 Euro ausnutzen und bezahlt nur Steuern, wenn der Wert der Immobilie höher liegt.
• Schenkst du deine Immobilie deinem Bruder oder deiner Schwester, profitiert das Geschwisterkind von einem Freibetrag von immerhin 20.000 Euro.
  

Es muss dabei im Hinblick auf den Verkehrswert des Objekts der Wert versteuert werden, der den Freibetrag übersteigt. Bei einem Haus, das im Rahmen einer Immobilienbewertung auf 500.000 Euro geschätzt wird, müssen Kinder 100.000 Euro im Falle einer Schenkung versteuern, Geschwister 480.000 Euro.  

Gerade bei besonders wertvollen Immobilien und einem hohen Gesamtvermögen kann eine frühzeitige Schenkung viel Geld sparen.

Ausgangslage

Eltern mit einem Kind, im Besitz eines Hauses mit einem Wert von 700.000 Euro, sonstiges Vermögen 500.000 Euro.

Im Falle einer rechtzeitigen Schenkung der Immobilie musst du eine halbe Million Euro weniger versteuern – bei einem Steuersatz zwischen 11 und 15 % in der für Kinder geltenden Steuerklasse I sind das mehrere zehntausend Euro.

Eine Schenkung kann sich lohnen – unabhängig davon, ob du die geschenkte Immobilie wieder veräußern möchtest, dir Mieter:innen suchst oder sie zur Eigennutzung behältst. Fachanwält:innen oder Steuerberater:innen können dir helfen, deine individuelle Situation steuerlich zu bewerten und dich zum Thema „Schenkung“ beraten.

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