Untermietvertrag kün­di­gen

In diesem Artikel erfährst du, worauf du bei der Kündigung eines Untermietvertrags achten solltest und welche Fristen gelten. Damit du weißt, wie du die Kündigung von einem:r Untermieter:in rechtlich sauber vorgehst.

Du hast eine Wohnung zur Miete. Untervermietung bedeutet, dass du einzelne Zimmer oder die ganze Wohnung an eine dritte Person weitervermietest. Du schlüpfst dann in die Rolle des:der Hauptmieter:in und die andere Person ist dein:e Untermieter:in.

Es ist ratsam, dann einen Untermietvertrag aufzusetzen. Wie normale Mieter:innen haben Untermieter:innen Rechte und Pflichten: Sie müssen Kündigungsfristen einhalten und ggf. eine Kaution zahlen.

Damit das legal abläuft, brauchst du in Deutschland als Mieter:in die Erlaubnis deines:r Vermieter:in, bevor du untervermietest. Vermietest du ohne Zustimmung und sollte das herauskommen, droht dir als Hauptmieter:in die fristlose Kündigung, denn unerlaubte Untervermietung gilt als erhebliche Pflichtverletzung!

Kannst du den Untermietvertrag einfach beenden, wann und wie du willst? Nein, so einfach geht es nicht. Als Hauptmieter:in bist du an Gesetze gebunden, wie ein:e Vermieter:in. Es muss unterschieden werden zwischen einem WG-Zimmer und der ganzen Wohnung und ebenfall zwischen einem befristeten und einem unbefristeten Untermietvertrag.

• Du darfst nicht ordentlich vorzeitig kündigen.
• Der Vertrag endet automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt.
• Nur in Ausnahmefällen kommst du früher aus dem Vertrag, etwa durch einen Aufhebungsvertrag oder durch eine fristlose Kündigung.

• Du darfst ohne Begründung kündigen.
• Du musst die Kündigungsfrist einhalten.
  

• Untermieter:in genießt vollen Kündigungsschutz, wie ein normale:r Mieter:in
• Du brauchst für die ordentliche Kündigung ein sogenanntes berechtigtes Interesse, das schreibt Paragraph 573 BGB vor.
• Du musst den Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angeben, etwa ein berechtigtes Interesse.
• Ein berechtigtes Interesse liegt etwa vor, wenn du die untervermietete Wohnung wieder für dich oder deine engsten Angehörigen benötigst (klassischer Eigenbedarf).
• Schwerwiegende Vertragsverstöße des: r Untermieter:in kann Grund für eine fristlose Kündigung sein.

Es gibt einige Regeln für das Kündigungsschreiben für einen Untermietvertrag:

1. Schriftform ist Pflicht: Die Kündigung muss auf Papier gedruckt sein und eigenhändig unterschrieben werden. Eine E-Mail oder SMS reicht nicht.

2. Im Briefkopf sollten deine Adresse und die Adresse deines:r Untermieter:in stehen, das Datum und dein Betreff, zum Beispiel: „Kündigung Untermietvertrag vom [Datum des Vertrags] über das Zimmer/die Wohnung [Adresse]“.

3. Im Text schreibst du dann klar und knapp, dass du kündigst und zu welchem Termin. Orientiere dich an Formulierungen wie:

• „Hiermit kündige ich den Untermietvertrag über das Zimmer in der Musterstraße 1 ordnungsgemäß zum 30. Juni 2025.“
• Als Hauptmieter:in kannst du ergänzen: „Die Kündigung erfolgt aufgrund berechtigten Interesses – ich benötige den Wohnraum ab Juli 2025 für den Eigenbedarf.“
• Oder „… gemäß der erleichterten Kündigung nach Paragraph 573a BGB ohne Angabe eines weiteren Grundes, daher verlängert sich die Frist um drei Monate.“
• Solltest du fristlos kündigst, brauchst du einen Grund, etwa „wegen ausstehender Miete für zwei Monate, gemäß Paragraph 543 BGB fristlos“.
   

4. Zusätzliche Punkte, wie die Bitte um Bestätigung des Kündigungserhalts und des Auszugsdatums, Vorschlag für einen Übergabetermin und Hinweis auf die Rückzahlung der Kaution. Beispiel: „Bitte bestätigen Sie mir die Kündigung schriftlich. Die Wohnungsübergabe schlage ich für den 1. Juli vor. Bitte überweisen Sie mir die Kaution nach Auszug auf folgendes Konto...“

Wie bei einer normalen Kündigung musst du als Hauptmieter:in klare Fristen einhalten. Paragraph 573c BGB regelt alle Fristen. Die Standard-Kündigungsfrist: Deine schriftliche Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats bei deinem:r Untermieter:in angekommen sein.

Hinweis: Vorsicht, wenn du die ganze Wohnung vermietet hast, verlängert sich deine Kündigungsfrist, je nachdem wie lange das Untermietverhältnis bereits lief. Nach fünf Jahren verlängert sich die Frist auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate.

Solltest du selbst in der Wohnung leben, hast du erweiterte Optionen. Du darfst dann ohne Angabe von Gründen kündigen, musst dann aber eine verlängerte Kündigungsfrist einhalten. Man spricht von der erleichterten Kündigung nach Paragraph 573a BGB.

Konkret bedeutet das: Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate. Das heißt, statt drei Monaten sind es sechs Monate. Bei langen Untermietverhältnissen verlängert sich die Frist analog:

• Weniger als fünf Jahre = sechs Monate Kündigungsfrist
• Über fünf Jahre = neun Monate Kündigungsfrist
• Über acht Jahre = 12 Monate Kündigungsfrist
   

Tipp: In deinem Kündigungsschreiben solltest du in so einem Fall klarstellen, dass du dich auf Paragraph 573a BGB berufst, damit keine Missverständnisse entstehen.

Im Wesentlichen gelten die gleichen Regeln wie für normale Mieter:innen. Untermieter:innen dürfen einen Untermietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Das Kündigungsschreiben muss bis zum dritten Werktag eines Monats beim:bei der Hauptmieter:in eingegangen sein

Eine außerordentliche Kündigung, umgangssprachlich oft fristlose Kündigung, kommt in Frage, wenn gravierende Gründe vorliegen. Es müssen Gründe sein, die es unzumutbar machen, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der normalen Frist fortzusetzen.

Eine fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen und gut begründet sein. Du solltest im Kündigungsschreiben den konkreten Anlass benennen (z. B. „wegen ausbleibender Mietzahlungen für zwei Monate“ oder „wegen schwerer Störung des Hausfriedens durch wiederholte laute Partys und Beleidigungen am ... Datum“). In der Regel ist es ratsam, der:dem Untermieter:in vorher eine Abmahnung zu schicken und eine Frist zur Besserung zu geben. Es sei denn, das Fehlverhalten ist so gravierend, dass sofortige Kündigung gerechtfertigt ist (z. B. Gewaltanwendung).

Als Hauptmieter:in kannst du deinem:r Untermieter:in fristlos kündigen, wenn die Person schwer gegen den Vertrag oder die Hausordnung verstoßen hat.

Klassische Beispiele sind:

• Mietrückstand Du kannst nach erfolgloser Abmahnung die Reißleine ziehen.
• Störung des Hausfriedens Wenn dein:e Untermieter:in z. B. Nachbar:innen bedroht, beleidigt oder ständig Lärm verursacht
• Beschädigung der Wohnung Oder unerlaubte Änderungen an den Räumen kann auch ein triftiger Grund sein.
• Vertrauensverhältnis gestört Wenn der:die Untermieter:in deine Privatsphäre oder anderer verletzt (etwa ungefragt dein Zimmer betritt, deine Sachen benutzt etc.)

Du hast deinem:r Untermieter:in gekündigt, die Kündigungsfrist ist abgelaufen, der Untermietvertrag beendet und dein:e Untermieter:in weigert sich auszuziehen. Klar ist:
1. Du darfst deine:n ehemalige:n Untermieter:in nicht eigenmächtig aus der Wohnung schmeißen.
2. Du darfst auch nicht, einfach die Schlösser auszutauschen oder Strom und Wasser abzustellen.
3. Du darfst genauso wenig das Hab und Gut des:der Untermieters:in vor die Tür stellen.