Zwangs­ver­stei­ge­rung von Im­mo­bi­li­en: So kannst du ein ech­tes Schnäpp­chen ma­chen

Wer klug vorgeht, kann eine Immobilie unter dem Verkehrswert erwerben und dabei bares Geld sparen. Hier erfährst du alles über den Ablauf, die Chancen und Risiken sowie wertvolle Tipps, um das beste Angebot zu bekommen.

Eine Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, bei dem eine Immobilie öffentlich versteigert wird, weil die Eigentümer:innen ihre finanziellen Verpflichtungen nicht mehr erfüllen können. In den meisten Fällen handelt es sich um Hausbesitzer:innen, die ihre Hypothekenraten nicht mehr zahlen können. Infolgedessen beantragt die Bank oder ein anderer Gläubiger beim Amtsgericht die Versteigerung des Objekts, um aus dem Verkaufserlös die offenen Forderungen zu begleichen.

Der Ablauf ist gesetzlich geregelt: Zunächst wird durch ein Gutachten der Verkehrswert der Immobilie bestimmt. Anschließend wird das Objekt zur Versteigerung angesetzt, bei der Interessierte Gebote abgeben können. Das Mindestgebot beträgt in der Regel 50 Prozent des Verkehrswerts, wobei Gläubiger unter bestimmten Bedingungen ein höheres Gebot verlangen können. Das höchste Gebot erhält den Zuschlag, sofern das Gericht keine Einwände hat.

Eine Zwangsversteigerung ist eine Maßnahme, die in bestimmten Situationen notwendig wird, um offene Forderungen zu begleichen oder Eigentumsverhältnisse zu klären. Sie wird vom Amtsgericht angeordnet und kann verschiedene Ursachen haben. Die häufigsten Gründe sind finanzielle Engpässe, rechtliche Streitigkeiten oder ungeklärte Eigentumsverhältnisse.

1. Zahlungsausfall von Krediten
Der häufigste Grund für eine Zwangsversteigerung ist die Nichtzahlung von Immobilienkrediten. Wer eine Immobilie über eine Bank finanziert, muss regelmäßige Raten zahlen. Können diese über einen längeren Zeitraum nicht beglichen werden, kann die Bank das Zwangsversteigerungsverfahren einleiten. Dies geschieht in der Regel erst, wenn Mahnungen und alternative Lösungsversuche wie Umschuldungen oder Ratenpläne scheitern. Die Bank hat dann das Recht, die Immobilie durch Versteigerung zu veräußern, um aus dem Erlös ihre Forderungen zu begleichen.

2. Erbschaftsstreitigkeiten
Wenn eine Immobilie Teil einer Erbengemeinschaft ist und sich die Erben nicht auf eine gemeinsame Nutzung oder den Verkauf einigen können, kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden. Dies bedeutet, dass die Immobilie zwangsversteigert wird, damit der Erlös unter den Erben aufgeteilt werden kann. In solchen Fällen geht es oft nicht um finanzielle Schwierigkeiten, sondern um die fehlende Einigung unter den Erben.

3. Scheidung oder Trennung
Bei einer Scheidung oder Trennung kann es vorkommen, dass beide Parteien Eigentümer der Immobilie sind, aber keiner von ihnen in der Lage oder bereit ist, die andere Partei auszuzahlen. Wenn keine Einigung über den Verkauf oder die weitere Nutzung erzielt wird, kann einer der ehemaligen Partner die Zwangsversteigerung zur Auflösung der Eigentümergemeinschaft beantragen. Dadurch wird das Haus oder die Wohnung versteigert und der Verkaufserlös aufgeteilt.

4. Zwangsvollstreckung durch andere Gläubiger
Nicht nur Banken können eine Zwangsversteigerung veranlassen – auch andere Gläubiger wie das Finanzamt oder private Gläubiger können das Verfahren einleiten, wenn Schulden nicht beglichen werden. Beispielsweise kann das Finanzamt eine Zwangsversteigerung anordnen, wenn hohe Steuerschulden bestehen. Auch Gläubiger aus privaten Darlehen oder Rechtsstreitigkeiten können über ein Vollstreckungsverfahren den Verkauf der Immobilie erzwingen.

5. Insolvenzverfahren des Eigentümers
Befindet sich ein:e Eigentümer:in in einem Insolvenzverfahren, kann eine Zwangsversteigerung angeordnet werden, um die Insolvenzmasse zu vergrößern. Hierbei entscheidet das Insolvenzgericht, ob und wann eine Immobilie zwangsversteigert wird, um die Forderungen der Gläubiger zu bedienen.

Der gesamte Ablauf einer Zwangsversteigerung folgt festen gesetzlichen Vorgaben und besteht aus mehreren wichtigen Phasen. Das sind die Momente einer Zwangsversteigerung:

Bevor eine Immobilie zur Zwangsversteigerung kommt, beauftragt das zuständige Amtsgericht eine:n Sachverständige:n, der den Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Dabei werden folgende Faktoren berücksichtigt:

• Lage und Größe der Immobilie
• Zustand des Gebäudes (sofern zugänglich)
• Ausstattung und Modernisierungen
• Rechte Dritter, wie etwa Wohnrechte oder bestehende Mietverhältnisse

Das Verkehrswertgutachten ist eine entscheidende Informationsquelle für potenzielle Käufer:innen, da es wichtige Hinweise auf den Wert und mögliche Mängel der Immobilie gibt.

Nachdem das Gutachten erstellt wurde, wird die Immobilie öffentlich zur Versteigerung angekündigt. Die Termine und relevanten Informationen werden in folgenden Quellen veröffentlicht:

• Amtsgerichtliche Aushänge
• Zwangsversteigerungsportale im Internet
• Tageszeitungen und Amtsblätter

Interessierte können das Gutachten in der Regel beim zuständigen Amtsgericht einsehen. Eine Besichtigung der Immobilie ist hingegen selten möglich, da die derzeitigen Bewohner:innen nicht verpflichtet sind, Käufer:innen Zutritt zu gewähren.

Die Versteigerung selbst findet in einem Saal des zuständigen Amtsgerichts statt. Hier kann jede:r, der sich beteiligen möchte, Gebote abgeben. Der Ablauf sieht dabei wie folgt aus:

A. Eröffnung der Versteigerung
Der/die Rechtspfleger:in eröffnet den Termin und gibt eine Zusammenfassung der wichtigsten Informationen:

• Verkehrswert der Immobilie
• Besondere Bedingungen (z. B. bestehende Wohnrechte oder Mietverhältnisse)
• Mindestgebot und Höhe der erforderlichen Sicherheitsleistung
   

B. Abgabe von Geboten
Nun beginnt die eigentliche Bietphase. Interessierte können ihre Gebote mündlich abgeben. Dabei gelten folgende wichtige Regeln:

• Das Mindestgebot beträgt in der Regel 50 Prozent des Verkehrswerts, kann aber unter bestimmten Umständen höher sein.
• Die Bieter:innen müssen eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswerts hinterlegen (bar, per Verrechnungsscheck oder Bankbürgschaft).
• Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten, kann aber bei vielen Geboten länger dauern.
   

C. Zuschlag an den Höchstbietenden
Hat niemand weitere Gebote, entscheidet das Gericht über den Zuschlag. In folgenden Fällen kann das Gericht die Versteigerung jedoch wiederholen oder den Zuschlag verweigern:

• Das höchste Gebot liegt unter 50 Prozent des Verkehrswerts.
• Ein wichtiger Gläubiger beantragt die Versagung des Zuschlags.

Falls alles ordnungsgemäß verläuft, erhält der/die Höchstbietende den Zuschlag und wird damit automatisch der/die neue Eigentümer:in.
 

D. Zahlungsabwicklung und Eigentumsübergang
Nach dem Zuschlag gibt es klare Fristen für die Zahlung:

• Der gesamte Kaufpreis muss innerhalb weniger Wochen (in der Regel 4 bis 6 Wochen) gezahlt werden.
• Eine klassische Finanzierung über eine Bank ist möglich, aber muss frühzeitig vorbereitet sein.
• Sobald der Kaufpreis beglichen ist, erfolgt die Grundbucheintragung auf den neuen Eigentümer.

Ab diesem Zeitpunkt gehört die Immobilie offiziell dem Käufer oder der Käuferin – inklusive aller Rechte und Pflichten.
 

E. Räumung und mögliche Herausforderungen nach der Versteigerung
Obwohl die Immobilie nun offiziell erworben wurde, gibt es in manchen Fällen noch rechtliche oder praktische Hürden:

• Bewohner:innen weigern sich auszuziehen. Der:die neue Eigentümer:in muss eine gerichtliche Räumungsklage einreichen.
• Es gibt noch offene Verbindlichkeiten - Bestimmte Altlasten (z. B. Grundsteuerschulden) können übernommen werden müssen.
• Die Immobilie ist in einem schlechteren Zustand als erwartet. Renovierungskosten könnten höher ausfallen.

Der Kauf einer Immobilie über eine Zwangsversteigerung kann eine großartige Möglichkeit sein, aber es gibt einige Risiken, die Interessierte kennen sollten. Nachfolgend werden die Vorteile und Risiken übersichtlich erläutert, inklusive einer Tabelle zur besseren Übersicht.

Zwangsversteigerungen bieten zahlreiche Vorteile, vor allem für Käufer:innen, die gut vorbereitet sind.

1. Günstigere Kaufpreise
   • Immobilien werden oft unter dem Verkehrswert verkauft.
   • Das Mindestgebot beträgt oft nur 50 Prozent des Verkehrswerts.
   • Wer sich gut vorbereitet, kann ein echtes Schnäppchen machen.
2. Keine Maklerprovision
   • Beim klassischen Immobilienkauf fallen oft Maklergebühren von drei bis sieben Prozent des Kaufpreises an – bei Zwangsversteigerungen entfällt diese Gebühr.
3. Direkter Eigentumsübergang
   • Nach dem Zuschlag geht die Immobilie schnell in das Eigentum des Höchstbietenden über.
   • Keine langwierigen Verkaufsverhandlungen mit Verkäufer:innen.
4. Transparenz durch Verkehrswertgutachten
   • Gerichte lassen vor der Versteigerung ein Gutachten erstellen, das wichtige Informationen über die Immobilie liefert.
   • Dadurch haben Käufer:innen eine Grundlage für die Bewertung des Objekts.

Trotz der finanziellen Vorteile gibt es auch einige Risiken, die beachtet werden sollten.

1. Keine oder eingeschränkte Besichtigung
   • In den meisten Fällen ist keine Innenbesichtigung der Immobilie möglich.
   • Dadurch bleibt oft unklar, in welchem Zustand sich das Gebäude tatsächlich befindet.
2. Unbekannte Kosten
   • Neben dem Kaufpreis können zusätzliche Altlasten, offene Grundsteuern oder Sanierungskosten anfallen.
   • Diese sind oft nicht vollständig im Verkehrswertgutachten ersichtlich.
3. Eventuelle Räumung notwendig
   • Ist die Immobilie noch bewohnt, muss der/die neue Eigentümer:in sich selbst um die Räumung kümmern.
   • Dies kann durch eine gerichtliche Räumungsklage erfolgen, was Zeit und Geld kostet.
4. Finanzierung muss vorab gesichert sein
   • Die Zahlung des Kaufpreises muss innerhalb weniger Wochen erfolgen.
   • Banken finanzieren Zwangsversteigerungen nicht immer problemlos, da keine Besichtigung möglich ist.

Eine Zwangsversteigerung kann eine gute Gelegenheit sein, doch um Fehlkäufe zu vermeiden und die besten Chancen auf ein Schnäppchen zu haben, solltest du gut vorbereitet sein. Hier sind die wichtigsten Tipps für eine erfolgreiche Teilnahme an einer Zwangsversteigerung.

Bevor du an einer Versteigerung teilnimmst, solltest du so viele Informationen wie möglich über die Immobilie sammeln.

Du solltest das Verkehrswertgutachten einsehen

• Jedes Amtsgericht lässt vor der Versteigerung ein Gutachten anfertigen.
• Hier findest du Details zur Lage, Größe, Ausstattung und eventuellen Mängeln.
   

Du solltest Online recherchieren

• Nutze Google Maps, um die Umgebung zu prüfen.
• Schaue auf Immobilienportalen nach vergleichbaren Objekten in der Gegend.
   

Du solltest zur Vor-Ort-Besichtigung (falls möglich)

• Eine Besichtigung ist nicht immer erlaubt, aber du kannst dir zumindest das Grundstück von außen anschauen.
   

Achte auf den Zustand des Dachs, der Fassade und des Gartens.

Zwangsversteigerungen haben einige besondere finanzielle Bedingungen, die du kennen solltest.

Du solltest das Mindestgebot berechnen

• Das Mindestgebot liegt oft bei 50 Prozent des Verkehrswerts.
• Manchmal gibt es jedoch Sonderregeln, die ein höheres Mindestgebot erfordern.
   

Du solltest zusätzliche Kosten einplanen

• Es können Altlasten wie Grundsteuerschulden oder Instandhaltungsrückstände bestehen.
• Prüfe im Gutachten und beim Amtsgericht, ob du zusätzliche Kosten übernehmen musst.
   

Du solltest finanzielle Reserven einplanen

• Falls das Haus in schlechtem Zustand ist, könnten Sanierungskosten auf dich zukommen.
   

Experten empfehlen, mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises für Renovierungen einzuplanen.

Bei Zwangsversteigerungen gibt es keine langen Zahlungsfristen – du musst schnell zahlen können.

Du solltest die Finanzierung klären

• Der Kaufpreis muss innerhalb weniger Wochen gezahlt werden.
• Bankkredite sind möglich, aber nicht jede Bank finanziert eine Immobilie ohne Besichtigung.
   

Du solltest besser Sicherheitsleistung hinterlegen

• Um mitzubieten, musst du zehn Prozent des Verkehrswerts als Sicherheitsleistung hinterlegen.
• Dies kann in Form eines Bankbürgschaftsbriefs, eines Verrechnungsschecks oder einer Überweisung erfolgen.
  
  

Du solltest für dich Biet-Obergrenze festlegen

• Setze dir eine klare Schmerzgrenze und halte dich daran, um keine überstürzten Entscheidungen zu treffen.

Der Versteigerungstermin läuft nach festen Regeln ab – wer gut vorbereitet ist, hat bessere Chancen.

Du solltest frühzeitig vor Ort sein

• Komme rechtzeitig zum Amtsgericht, um einen Überblick zu bekommen und eventuelle Fragen zu klären.
   

Du solltest die Bietregeln richtig anwenden

• Die Versteigerung dauert mindestens 30 Minuten, Gebote müssen mündlich abgegeben werden.
• Das höchste Gebot gewinnt, wenn das Gericht den Zuschlag erteilt.
   

Du solltest beim Bieten Ruhe bewahren

• Steigere dich nicht in einen Bieterwettkampf hinein – sonst zahlst du am Ende zu viel.
   

Bleibe strategisch und steigere nur in sinnvollen Schritten.

Sobald du den Zuschlag erhältst, gehört die Immobilie dir – doch es gibt noch ein paar wichtige Dinge zu beachten.

Du solltest den Kaufpreis schnell bezahlen

• Der Betrag muss in der Regel innerhalb von vier bis sechs Wochen beglichen werden.
   

Du solltest dich im Grundbuch eintragen lassen

• Sobald die Zahlung erfolgt ist, wirst du als offizielle:r Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen.