Der Iran-Krieg hat die zaghafte Erholung am Immobilienmarkt abgewürgt – die Bauzinsen sind spürbar gestiegen und überschreiten teilweise die Vier-Prozent-Marke.
Die Bundesregierung halbiert ihre Wachstumsprognose auf magere 0,5 Prozent – die derzeitige Krise frisst die erhoffte Erholung auf.
EZB und Fed in den USA halten die Füße noch still und heben ihre Leitzinsen nicht an.
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Es gab eine Zeit – sie liegt gerade mal ein paar Monate zurück –, da sah es für den deutschen Immobilienmarkt tatsächlich nach Frühling aus. Die Pfandbriefbanken vergaben 2025 Immobiliendarlehen im Volumen von 148,6 Milliarden Euro, ein sattes Plus von 15,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Besonders die Wohnimmobilienfinanzierung zog kräftig an. „Das Immobilienkreditgeschäft der Pfandbriefbanken ist 2025 über nahezu alle Objektarten hinweg angestiegen“, bilanzierte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt in einer Pressemitteilung vom 24. März.
Die Kreditnachfrage wuchs nicht nur beim Bestandserwerb, sondern auch beim Wohnungsneubau – parallel zu moderat steigenden Baugenehmigungszahlen. Es klang fast so, als hätte sich die Branche aus ihrem Dornröschenschlaf befreit. Doch dann kam der Iran-Krieg, und mit ihm kippte ein Indikator nach dem anderen. Was im vergangenen Monat noch wie ein frischer Schock wirkte, hat sich inzwischen zu einer handfesten Belastung für die gesamte Baufinanzierungsbranche ausgewachsen.
Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Getrieben vom Iran-Konflikt haben Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Schnitt die Marke von knapp vier Prozent erreicht, wie der Baufinanzierungsvermittler Interhyp Anfang April in einem Zinsupdate mitteilte. Auch das ImmoScout24-Zinsbarometer (siehe Kasten) stimmt in diesen Aufwärtstrend ein: Zumindest die Baukredite mit langfristigen Zinsbindungsfristen liegen sämtlich über der Vier-Prozent-Marke.
Eine Entspannung? Vorerst nicht in Sicht. Die Angst vor steigenden Energiepreisen befeuert die Inflationserwartungen: „Durch den Iran-Konflikt haben wir eine Aufwärtsbewegung bei den Bauzinsen über alle Zinsbindungen hinweg gesehen“, sagte Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp-Gruppe. Er geht davon aus, dass sich die Zinsen auch in den kommenden Wochen auf dem aktuellen Niveau halten werden, und rät Kaufinteressierten, nicht auf sinkende Zinsen zu spekulieren.
Was das in konkreten Eurobeträgen bedeutet, rechnete Nicolas Lieven von der NDR-Wirtschaftsredaktion vor: Bei einer Finanzierung von 400.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung liegt die monatliche Zinslast derzeit bei rund 1.300 Euro – etwa 160 Euro mehr als noch vor wenigen Wochen. Hochgerechnet auf zehn Jahre summiert sich dieser Unterschied auf rund 20.000 Euro. Und das, wohlgemerkt, „nicht für schöne Fenster oder ein Gartenhaus, sondern für nichts – einfach nur für Zinsen“, bemerkt Lieven. Und wer weniger Eigenkapital mitbringt als die empfohlenen 20 Prozent, müsse mit noch deutlich höheren Sätzen rechnen.
Ob es besser wird? Rolf Hübner, Kapitalmarktexperte bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall, erteilt allzu optimistischen Erwartungen eine klare Absage: „Leicht sinkende Bauzinsen in den nächsten zwölf Monaten sind grundsätzlich möglich, deutlich fallende Zinsen halten wir jedoch für unrealistisch.“ Sollte sich der Iran-Konflikt weiter zuspitzen und die Einschränkungen in der Straße von Hormus bestehen bleiben, hätte das laut Hübner nachhaltige Auswirkungen auf die Rohstoffpreise weltweit – und damit direkt auf die Inflation und die Bauzinsen.
Auch KfW-Förderkredite werden teurer. Seit Ende März gelten für die wichtigsten Förderprogramme leicht erhöhte Konditionen – Grund sind gestiegene Refinanzierungskosten an den Kapitalmärkten. Das Wohneigentumsprogramm (124) liegt jetzt bei effektiven Jahreszinsen zwischen 3,98 Prozent und 4,18 Prozent – also bis zu 0,4 Prozentpunkte mehr als im Februar. Selbst die Förderbank wird damit teurer, wenngleich der Zinsvorteil gegenüber einer Vollfinanzierung bei Hausbanken weiterhin besteht.
Das ImmoScout24-Zinschart zeigt dir interaktiv den aktuellen Stand der Sollzinsen an. Damit siehst du auf einen Blick, zu welchem Zinssatz du aktuell durchschnittlich finanzieren könntest, aufgeteilt nach Zinsbindungsfristen. Außerdem zeigen wir dir die Zinsentwicklung des letzten Jahres im Überblick. Einfach mit der Maus über die Graphen fahren oder mit dem Finger antippen, schon siehst du den jeweiligen Zinssatz!
Ende April war die Woche der Entscheidungen – und drei große Notenbanken gaben dieselbe Antwort: abwarten. Die Europäische Zentralbank (EZB) beließ den Leitzins (bzw. den Einlagenzins) zum siebten Mal in Folge bei 2,0 Prozent. Auch die US-Notenbank Fed und die britische Notenbank entschieden sich in dieser Woche jeweils für ihre dritte Zinspause in diesem Jahr. Die eigentliche Überraschung der Fed-Sitzung: Ihr Chef Jerome Powell kündigte an, nach dem planmäßigen Ende seiner Amtszeit Mitte Mai weiterhin als Gouverneur im Vorstand der US-Notenbank bleiben zu wollen – sehr zum Ärger von Präsident Donald Trump, der ihn schon lange entlassen sehen möchte. Trumps trotzige Reaktion liest sich sinngemäß so: „Powell will bei der Fed bleiben, weil er nirgendwo sonst einen Job bekommt, niemand will ihn." Naja …
Dass das Abwarten der Notenbanken nicht ewig dauern kann, zeigen allerdings die aktuellen Inflationszahlen. In Deutschland stieg die Teuerungsrate im April laut Statistischem Bundesamt auf 2,9 Prozent – nach 2,7 Prozent im März. Haushaltsenergie und Kraftstoff kosteten dabei satte 10,1 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Im gesamten Euroraum kletterten die Verbraucherpreise im April auf 3,0 Prozent (Eurostat). An den Finanzmärkten werden bis Jahresende bereits zwei bis drei Zinserhöhungen um je 0,25 Prozentpunkte eingepreist. Für Baufinanzierungen bedeutet das: Der aktuelle Zinsstillstand ist wohl nur eine Atempause.
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Was die Finanzmärkte ahnen, bestätigen die harten Wirtschaftsdaten. Der ifo-Geschäftsklimaindex ist im April auf 84,4 Punkte gefallen – der niedrigste Wert seit Mai 2020, also seit den dunkelsten Tagen der Coronapandemie. Gegenüber dem ohnehin schon schwachen März (86,3 Punkte) ist das ein spürbarer Absturz, wie das ifo Institut am 24. April mitteilte. Die Unternehmen blicken erheblich pessimistischer auf die kommenden Monate, und auch ihre aktuelle Lage bewerten sie schlechter. Besonders dramatisch: Im Bauhauptgewerbe sind die Erwartungen laut ifo um fast zehn Punkte eingebrochen. Die Hoffnungen auf einen Aufschwung in der Baubranche? Vorerst dahin.
Die IW-Konjunkturumfrage vom Frühjahr 2026 zeichnet ein ähnlich düsteres Bild. Nur gut 14 Prozent der befragten Unternehmen sprechen von einer besseren Geschäftssituation als vor einem Jahr – knapp 43 Prozent melden eine Verschlechterung. Passend dazu hat die Bundesregierung ihre Wachstumsprognose für 2026 glatt halbiert: Statt der im Januar erwarteten 1,0 Prozent rechnet Wirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU) nur noch mit einem Mini-Plus von 0,5 Prozent. Was die Inflation betrifft: Die März-Werte zeigten bereits das Ausmaß der Unsicherheit: Deutschland verzeichnete 2,7 Prozent, die Eurozone über 3 Prozent.
Zwischen all den Konjunktursorgen und Zinsdebatten macht gerade ein Thema die Runde, das auf den ersten Blick wenig mit Bauzinsen zu tun hat – bei genauerem Hinsehen aber durchaus. Das US-Unternehmen Anthropic hat mit „Claude Mythos" eine künstliche Intelligenz entwickelt, die Tausende Sicherheitslücken in gängiger Software aufspüren kann. Das Problem: Ausgerechnet diese KI wurde selbst kompromittiert – Unbefugte verschafften sich Zugang zur Vorabversion. Europäische Banken, deren IT-Infrastruktur zum Teil veraltet ist, stehen nun unter Druck, ihre Systeme aufzurüsten. „Wir müssen den Missbrauch dieser Technologie verhindern", warnte Bundesbank-Präsident Joachim Nagel laut Handelsblatt.
Während US-Banken ihre Systeme bereits testen konnten, warten europäische Institute noch auf Zugang – ein gefährlicher Zeitverzug. Zudem warnt Nagel vor einem grundsätzlichen Risiko beim KI-Einsatz in der Finanzwirtschaft: KI-Algorithmen könnten Unternehmen ermöglichen, systematisch überhöhte Preise zu verlangen, ohne sich untereinander abzusprechen. Für die Inflationsbekämpfung der Notenbanken wäre das eine neue Herausforderung. Für alle, die in Zukunft eine Baufinanzierung benötigen, bedeutet dies, dass die Kosten für IT-Sicherheit und KI-Anpassungen, die Banken aufwenden müssen, früher oder später voraussichtlich auch in den Konditionen ankommen.
Alles wird teurer. So könnte das Fazit in diesem Monat lauten. Mal wieder. Für alle, die gerade eine Immobilie ins Auge fassen, gilt deshalb mehr denn je: Nicht auf sinkende Zinsen wetten. Wer eine passende Immobilie gefunden hat, sollte das aktuelle Zinsniveau fixieren und sich Planungssicherheit verschaffen. Gerade weil der Markt so unruhig ist, unterscheiden sich die Angebote der Banken oft deutlich – ein gründlicher Vergleich lohnt sich also mehr denn je.
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Die Bauzinsen steigen – und zwar flächendeckend. Der geopolitische Schock, der zuletzt vor allem die kurzen Laufzeiten traf, hat inzwischen auch die längeren Zinsbindungen erreicht. Die Hoffnung, dass sich Langfrist-Finanzierer dem Aufwärtstrend entziehen könnten, hat sich zerschlagen.
Bei Darlehen mit fünf Jahren Zinsbindung setzt sich der Aufwärtstrend fort: Der Zinssatz klettert auf 3,81 Prozent (Vormonat: 3,75 Prozent). Die Bewegung fällt moderater aus als im Vormonat, doch die Richtung bleibt klar nach oben. Deutlicher ist der Anstieg beim Klassiker: Die zehnjährige Zinsbindung springt auf 3,88 Prozent (Vormonat: 3,73 Prozent). Der kleine Rückgang vom März ist damit wieder aufgeholt.
Die eigentliche Überraschung liefern die langen Laufzeiten. Die 15-jährige Zinsbindung durchbricht die Vier-Prozent-Marke und liegt nun bei 4,11 Prozent (Vormonat: 3,90 Prozent) – ein Sprung um 0,21 Prozentpunkte. Auch die 20-jährige Zinsbindung steigt spürbar auf 4,12 Prozent (Vormonat: 4,03 Prozent). Wer sich langfristig absichern will, zahlt damit erstmals seit Monaten wieder deutlich über vier Prozent.
Fazit: Die Krisenstimmung hat endgültig die Konditionen erreicht. Wer noch auf sinkende Zinsen spekulierte, erhält vom Markt eine unmissverständliche Antwort.
* Hinweis: Bei den Zinsen handelt es sich um Durchschnittswerte der bei ImmoScout24 gelisteten Baufinanzierer zum angegebenen Stichtag. Für die Kalkulation wurden folgende Modelldaten verwendet: Angestellte:r, Darlehenssumme: 200.000 Euro, Beleihungsauslauf: 80 Prozent, Tilgungsrate: 3 Prozent.
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).
Alles, was du zum Thema Zinsen wissen musst: Wir unterstützen dich mit informativen Beiträgen, cleveren Rechnern und Podcasts zum aktuellen Zinsgeschehen. Das wird dir helfen, gute Entscheidungen zu treffen.
Geldpolitik: Darunter versteht man alle Maßnahmen eines Staates, die Geldversorgung und Kreditangebote der Banken zu regulieren, um wirtschaftspolitische Zwecke zu erfüllen. Dahinter steht das Ziel, den Wert des Geldes einer Volkswirtschaft stabil zu halten.
Kerninflation: Ein volkswirtschaftliches Konzept, das bestimmte Güter aus der Berechnung der Inflationsrate ausklammert. Dabei handelt es sich meist um die Preisschwankungen für Lebensmittel und Produkte aus dem Energiesektor, die saisonal schwanken, aber deren Preisänderungen nicht auf die Volkswirtschaft selbst zurückzuführen sind.
Leitzinsen: Diese von der Zentralbank eines Landes festgelegten Zinsen geben an, zu welchen Konditionen sich Kreditinstitute bei der Noten- bzw. Zentralbank Geld leihen können. Sie sind ein wichtiges Steuerungsmittel der Geldpolitik.
Rezession: Eine Phase im Konjunkturzyklus (daneben gibt es noch Aufschwung, Boom und Depression). Man spricht üblicherweise von einer Rezession, wenn sich die Wirtschaft in zwei aufeinanderfolgenden Quartalen abschwächt oder zumindest gleichbleibt.
Ratingagenturen: Dies sind Unternehmen, welche die Kreditwürdigkeit anderer Unternehmen und Staaten bewerten. Ist die Wahrscheinlichkeit von Kreditrückzahlungen hoch, erhalten die betreffenden Unternehmen/Staaten ein gutes Rating. Das höchste wird als „Triple A“, also AAA bezeichnet. Zu den bekanntesten Ratingagenturen gehören „Standard & Poor's“, „Moody's“ und „Fitch“.
Seitwärtsbewegung: Von Seitwärtsbewegungen spricht man, wenn sich der Kurs oder die Zinsen weder nach oben noch nach unten bewegen, sondern sich gleichmäßig entwickeln.
Stagflation: Von Stagflation spricht man, wenn wirtschaftliche Stagnation und Inflation gleichzeitig auftreten – also die Wirtschaft nicht wächst oder sogar schrumpft, während die Preise trotzdem steigen.
Volatilität: Wenn etwas als volatil bezeichnet wird, bedeutet dies, dass es einer hohen Unsicherheit, Instabilität oder Schwankung unterliegt. In Bezug auf Finanzmärkte kann Volatilität auf schnelle und große Preisschwankungen von Aktien, Währungen, Rohstoffen oder auch Zinsen hinweisen.
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