Die Ei­ne-Bil­li­on-Eu­ro-Fra­ge – Zinskommentar April 2025

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„Whatever it takes“, also: „Was auch immer nötig ist“ – das sind Worte mit Wucht. Friedrich Merz, der voraussichtliche nächste Bundeskanzler, hat sie in den Mund genommen, als es um Milliarden für Rüstung – und ein, zwei andere Baustellen – ging. Mit Erfolg, wie wir inzwischen wissen: Eine Billion Euro steht im Raum. Die markige Whatever-it-takes-Formulierung, einst von Mario Draghi zur Rettung des Euro geprägt, ist nicht zufällig gewählt. Merz setzt damit ein bewusstes Signal an die Märkte. Die Anlehnung an Draghi soll Entschlossenheit zeigen – und Vertrauen schaffen. Gerade mit Blick auf den Wohnungsmarkt und die Bauzinsen, die durch das Finanzpaket beeinflusst werden dürften, ist dieses Signal nicht ohne Wirkung.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat Anfang März die Leitzinsen gesenkt, um die Wirtschaft anzukurbeln. Ja, richtig gehört: Die Zinsen wurden gesenkt – und eigentlich rechnet man dann damit, dass Baukredite ebenfalls günstiger werden. Doch das Gegenteil war der Fall. Quasi zeitgleich mit den Milliarden-Ankündigungen schossen die Bauzinsen für alle, die bauen oder kaufen wollen, nach oben – so stark wie seit der Finanzkrise vor 18 Jahren nicht mehr.

Das Analysehaus Barkow Consulting berichtet, dass die Zinsen für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit auf den höchsten Stand seit sieben Monaten gestiegen sind. Auch Karsten Schiefelbein von der Baufinanzierungsvermittlung Creativa aus Essen nennt die Situation beispiellos: „Die Banken haben bereits großflächig reagiert – und das in ungewohnter Höhe und Geschwindigkeit.“ Ein Beispiel: Die ING hat ihre Konditionen Anfang März in zackigem Tempo gleich um 0,50 Prozentpunkte erhöht. Für Kreditnehmende heißt das: Bei einer 30-jährigen Laufzeit kostet ein Darlehen über 100.000 Euro künftig rund 30 Euro mehr im Monat – berichtet das Handelsblatt. Auch andere Anbieter haben im März ihre Konditionen nach oben geschraubt – was die Unsicherheit auf dem Finanzierungsmarkt weiter verstärkt. Ein Blick auf das ImmoScout24-Zinsbarometer bestätigt diese Entwicklung.

Das ImmoScout24-Zinschart zeigt dir interaktiv den aktuellen Stand der Sollzinsen an. Damit siehst du auf einen Blick, zu welchem Zinssatz du aktuell durchschnittlich finanzieren könntest, aufgeteilt nach Zinsbindungsfristen. Außerdem zeigen wir dir die Zinsentwicklung des letzten Jahres im Überblick. Einfach mit der Maus über die Graphen fahren oder mit dem Finger antippen, schon siehst du den jeweiligen Zinssatz!

Wie kann das sein? Die Antwort – und damit sind wir wieder am Anfang dieses Zinskommentars – liegt vor allem in dem milliardenschweren Sondervermögen, das die neue Bundesregierung aufbauen will. Doch so schön das Wort auch klingt: Dieses „Sondervermögen“ ist im Kern ein riesiger Berg „Sonderschulden“. Die viel zitierten historischen Investitionen sind vor allem eines: historisch hohe Kredite. Die Eine-Billion-Euro-Frage wird so für viele Bauleute und Kaufsuchende zur Hypotheken-Falle.

Um das Ganze zu verstehen, hilft ein kurzer Blick auf die Rollen von EZB und Regierung – und darauf, wie die Finanzmärkte ticken. Zur Erinnerung: Die EZB steuert mit dem Leitzins vor allem die kurzfristigen Zinsen, zu denen sich Banken untereinander Geld leihen. Eine Senkung soll Kredite für Unternehmen und Verbrauchende günstiger machen – und dadurch die Konjunktur anschieben. Aber: Diese kurzfristigen Zinsen wirken nicht automatisch auf Bauzinsen, die meist über lange Zeiträume – zehn Jahre oder mehr – festgeschrieben werden.

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Hier kommt die geplante Schuldenaufnahme der Regierung ins Spiel. Wenn der Staat in großem Umfang Kredite aufnimmt, tut er das, indem er sogenannte Staatsanleihen verkauft. Diese Anleihen sind im Grunde Schuldscheine des Staates, die von Anlegenden gekauft werden können. Wenn der Staat nun besonders viele dieser Schuldscheine auf den Markt wirft, steigt das Angebot. Gleichzeitig wächst bei vielen Investor:innen die Sorge, dass eine hohe Staatsverschuldung künftig zu Problemen führen könnte – etwa zu steigender Inflation oder sinkender Kreditwürdigkeit des Staates.

„Whatever it takes“ – du erinnerst dich – und genau deshalb weiß gerade niemand so genau, wie stark die Militärausgaben tatsächlich steigen werden. Um sich gegen solche Risiken abzusichern, verlangen Anlegende höhere Renditen für ihre Investitionen in Staatsanleihen. Das heißt: Der Preis der Anleihen fällt – und die Zinsen (also die Renditen) steigen. Und genau dieser Anstieg der Renditen bei Staatsanleihen ist ein zentraler Faktor für die Entwicklung der Bauzinsen. Viele Immobilienkredite werden von Banken über Pfandbriefe refinanziert, deren Konditionen sich stark an den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen orientieren. Momentan liegt diese Rendite bei etwa 2,5 bis 3 Prozent. Entsprechend bewegen sich die Kosten für Immobilienkredite aktuell zwischen drei und vier Prozent. Mirjam Mohr vom Kreditvermittler Interhyp bestätigt: „Durch den kurzfristigen Anstieg der Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen werden auch die Bauzinsen nach oben gehen.“

Bleibt der Schockzustand von Dauer? Das ist natürlich die Gretchenfrage. Bei den Kreditvermittlerinnen und Kreditvermittlern der Dr. Klein Privatkunden AG gibt man sich zumindest um Beruhigung bemüht. „Das geplante Investitionsprogramm hat die Märkte stark getroffen“, sagt Florian Pfaffinger, Experte bei Dr. Klein. Er rechnet aber mit einer baldigen Entspannung und geht davon aus, dass die anfängliche Überreaktion der Märkte wieder abklingt. „Mit Blick auf die Bauzinsen gehe ich aktuell davon aus, dass die Märkte in der vorigen Woche etwas überreagiert haben – und die Zinsen nun wieder ein wenig nachgeben werden. Allerdings bei weiterhin hoher Volatilität. Momentan bewegen wir uns am oberen Rand unseres prognostizierten Zinskorridors von drei bis 3,5 Prozent für das erste Halbjahr 2025. In diesem Bereich erwarten wir in den kommenden Wochen Schwankungen.“

Auch wenn diese Unsicherheit kurzfristig manche Kaufinteressierte zögern lässt, bleibt Pfaffinger optimistisch: „Ich möchte betonen, dass sich die grundsätzliche Lage auf dem Immobilienmarkt nicht verändert hat. Die Bauzinsen bewegen sich – historisch gesehen – auf einem guten Niveau. Durch weitere Lohnerhöhungen wird die Leistbarkeit steigen, und der Mietmarkt ist nach wie vor angespannt. Daran wird sich so schnell nichts ändern.“ Eine verlässliche Prognose für die zweite Jahreshälfte sei, wer könnte es ihm verübeln, allerdings derzeit noch schwierig.

Zum Schluss wagen wir noch einen gesamtwirtschaftlichen Blick. Die deutsche Wirtschaft wirkte im März eher launisch. Noch Mitte des Monats herrschte tiefe Ernüchterung: Am 17. März verkündete das renommierte ifo Institut eine Wachstumsprognose nahe Null für das laufende Jahr. „Wie schade“, mag sich so manche oder mancher da gedacht haben – die erhoffte konjunkturelle Dynamik schien sich in Luft aufzulösen.

Doch nur wenige Tage später hellte sich das Stimmungsbild auf – wenn auch mit anderer Schwerpunktsetzung. Eine Woche nach der „historischen“ Grundgesetzänderung zum Sondervermögen im Bundestag meldete das ifo Institut einen gestiegenen Geschäftsklimaindex. Ein kleiner, aber feiner Hoffnungsschimmer am Horizont. Offenbar konnten viele Unternehmen ihre trüben Erwartungen zumindest teilweise abschütteln. Sowohl im Dienstleistungssektor, im Handel, im verarbeitenden Gewerbe als auch – Überraschung! – im Sorgenkind Bauhauptgewerbe zeigte die Kurve nach oben.

Bereits am nächsten Tag, den 26. März, legte das ifo Institut nach: Auch die Exporterwartungen deutscher Unternehmen sind gestiegen. Ein wichtiges Signal – vor allem für die exportorientierte deutsche Wirtschaft. Steigende Exporterwartungen deuten auf eine mögliche Belebung der globalen Nachfrage hin, von der viele Unternehmen hierzulande stark profitieren könnten. „In der Exportwirtschaft keimt ein wenig Hoffnung auf“, erklärt Klaus Wohlrabe, Leiter der Ifo-Umfragen. Aber: „Die kommende Entwicklung auf den Weltmärkten – vor allem mit Blick auf Zolldrohungen – bleibt mit hoher Unsicherheit behaftet.“