Woh­nungs­kauf: Rat­ge­ber & Check­lis­te zur Fi­nan­zie­rung

Du träumst von einer Eigentumswohnung? Erstkäufer:innen stellen sich zunächst die simple Frage: Wie kaufe ich eine Wohnung? Schließlich ist Kauf einer Immobilie eine große finanzielle Entscheidung – umso wichtiger ist es, sich gut darauf vorzubereiten. In diesem Ratgeber erfährst du Schritt für Schritt, wie du zu einer Eigentumswohnung kommst, inklusive Tipps für die Finanzierung.

Der erste Schritt beim Wohnungskauf ist die Suche nach einer passenden Immobilie. 
Wichtig ist dabei die Lage: Sie entscheidet nicht nur über den Wohnkomfort, sondern auch über den späteren Wiederverkaufswert.
Prüfe, ob die Infrastruktur zu deinen Anforderungen passt:
Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte und eine gute Verkehrsanbindung? Achte außerdem auf den Zustand des Gebäudes – Sanierungsstaus oder versteckte Mängel können teuer werden. Besichtige die Wohnung zu unterschiedlichen Tageszeiten und informiere dich über geplante Bauprojekte in der Umgebung.

Tipps für die Wohnungssuche:

• Besichtige mehrere Objekte und vergleiche sie miteinander. Der erste Eindruck ist wichtig, aber nicht alles.
• Frage gezielt nach Mängeln, geplanten Sanierungen und bisherigen Reparaturen.
• Informiere dich über das Wohnumfeld, z. B. über Kriminalität, Lärmquellen oder geplante Bauprojekte in der Nähe.
• Ziehe auch die Zukunft in Betracht: Möchtest du Kinder? Könnte ein Arbeitsplatzwechsel anstehen? Wie barrierefrei ist die Wohnung?
• Mach dir eine Pro-und-Contra-Liste nach jeder Besichtigung.

Eine Eigentumswohnung ist mehr als vier Wände – sie ist dein Zuhause oder deine Kapitalanlage. Deshalb lohnt es sich, genau hinzuschauen und alle wichtigen Faktoren in die Entscheidung einzubeziehen. Nutze die folgende Tabelle als Checkliste bei der Suche und gehe Schritt für Schritt vor. So vermeidest du Fehlkäufe – und findest eine Wohnung, die wirklich zu dir passt.

Der Kaufprozess einer Eigentumswohnung läuft in mehreren Schritten ab. Zunächst solltest du eine Finanzierung klären und eine Budgetgrenze setzen. Danach folgt die Suche nach einer passenden Wohnung, die Besichtigung und gegebenenfalls eine Kaufpreisverhandlung. Damit alles reibungslos läuft, ist es wichtig, die einzelnen Schritte genau zu kennen und strukturiert vorzugehen. Vom ersten Gedanken bis zur Schlüsselübergabe können mehrere Wochen oder Monate vergehen.

Diese Checkliste zeigt Schritt für Schritt, wie der Kaufprozess abläuft, weiter unten kannst du mehr zu den einzelnen Schritten lesen:

1. Finanzielle Möglichkeiten prüfen
Bevor du überhaupt nach Wohnungen suchst, solltest du genau wissen, wie viel du dir leisten kannst. Dazu zählen dein Eigenkapital, dein monatliches Nettoeinkommen und deine regelmäßigen Ausgaben. Eine Haushaltsrechnung hilft dir, dein realistisches Budget zu ermitteln.

2. Finanzierungsberatung einholen
Sprich frühzeitig mit mehreren Banken oder Finanzberater:innen. Du bekommst so ein Gefühl für die aktuellen Zinssätze und weißt, mit welchem Eigenkapital du welche Wohnung finanzieren kannst.

3. Wohnungssuche starten
Nutze Immobilienportale, Maklerkontakte und persönliche Netzwerke. Mach dir vor der Besichtigung Notizen, was dir wichtig ist: Balkon, Aufzug, Nähe zur Arbeit etc.

4. Wunschobjekt auswählen
Wenn eine Wohnung deinen Vorstellungen entspricht, prüfe sie gründlich. Lass dir den Energieausweis, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Teilungserklärung zeigen. Ein unabhängiges Gutachten kann sinnvoll sein.

5. Kaufpreis verhandeln
Ein kleiner Spielraum ist fast immer vorhanden – meist lassen sich fünf bis zehn Prozent einsparen. Bleib freundlich, aber selbstbewusst. Nutze Mängel, Vergleichspreise oder längere Vermarktungsdauer als Argumente.

6. Finanzierungszusage sichern
Wenn du die Wohnung gefunden hast, brauchst du die verbindliche Zusage deiner Bank. Dafür musst du meist den Kaufvertragsentwurf, Einkommensnachweise und Objektunterlagen vorlegen.

7. Kaufvertragsentwurf erhalten
Der:die Notar:in sendet dir (und der Bank) den Vertragsentwurf. Lies alles gründlich – idealerweise mit juristischer oder fachlicher Unterstützung.

8. Notartermin und Beurkundung
Beim Notartermin wird der Kaufvertrag offiziell beurkundet. Erst mit dieser Unterschrift wird der Kauf rechtskräftig.

9. Kaufpreis überweisen
Nach Eintrag der Auflassungsvormerkung im Grundbuch fordert der Notar dich zur Zahlung auf. Die Bank zahlt den Kreditanteil aus, du überweist dein Eigenkapital.

10. Grundbuchumschreibung
Nach Zahlung wird die Wohnung offiziell auf deinen Namen umgeschrieben. Ab diesem Zeitpunkt bist du juristisch Eigentümer:in.

11. Schlüsselübergabe
Jetzt kommt der schönste Moment: Du erhältst die Schlüssel zur Wohnung. Mach ein Übergabeprotokoll, in dem Zählerstände, Zustand und eventuelle Mängel dokumentiert werden.

Ob du die Wohnung selbst nutzt oder vermietest, hängt von deiner persönlichen Zielsetzung ab. Eine vermietete Wohnung kann eine stabile Einnahmequelle sein, du musst dich aber um Mieter:innen, Instandhaltung und Verwaltung kümmern. Wenn du selbst einziehen möchtest, ist es wichtig, dass die Wohnung deinen Bedürfnissen entspricht. Willst du dir also ein sicheres Zuhause schaffen? Oder suchst du eine renditestarke Kapitalanlage? Beides kann sinnvoll sein – abhängig von deiner Lebenssituation, deinen Zukunftsplänen und deiner finanziellen Strategie.

Die Selbstnutzung ist besonders sinnvoll, wenn du:

• einen stabilen Lebensmittelpunkt suchst,
• langfristig an einem Ort bleiben willst,
• deine Wohnsituation individuell gestalten möchtest,
• keine Lust auf Vermieterpflichten hast.

Zudem schaffst du dir mit einer eigenen Wohnung ein Stück Sicherheit: Im Alter mietfrei wohnen zu können, ist ein enormer Vorteil.

Eine vermietete Wohnung kann ein stabiles, passives Einkommen generieren – und ist besonders interessant, wenn du:

• flexibel bleiben willst (z. B. wegen Jobwechsel),
• auf langfristige Wertsteigerung und Rendite setzt,
• steuerliche Vorteile nutzen willst,
• bereits ein Eigenheim hast oder zur Miete wohnst, aber Kapital investieren willst.

Gerade bei niedrigen Zinsen und stabilen Mieteinnahmen kann sich die Vermietung sehr lohnen – vorausgesetzt, du kalkulierst realistisch und bist bereit, dich um Verwaltung und mögliche Probleme zu kümmern.

Um deine Entscheidung zu erleichtern, siehst du eine Vergleichstabelle: Selbstnutzung vs. Vermietung

Die Finanzierung ist der Schlüssel zum Wohnungskauf. Banken erwarten in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital, um einen Kredit zu gewähren. Je höher das Eigenkapital, desto bessere Konditionen erhältst du. Neben dem Eigenkapital brauchst du einen soliden Finanzierungsplan. Kalkuliere deine monatliche Belastung realistisch und denke an mögliche Zinserhöhungen. Vergleich mehrere Banken, um die besten Konditionen für dein Darlehen zu erhalten.

Je mehr Eigenkapital du einbringen kannst, desto besser. Banken erwarten in der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Zusätzlich solltest du die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) aus eigener Tasche zahlen können.

1. Haushaltsrechnung aufstellen: Einnahmen und Ausgaben ehrlich gegenüberstellen

2. Eigenkapital ermitteln: Was kannst du ohne Einschränkungen einbringen?

3. Nebenkosten einkalkulieren: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Renovierungen

4. Budget festlegen: Wie teuer darf die Wohnung maximal sein?

5. Kreditangebote vergleichen: Annuitätendarlehen, KfW, Bausparen etc.

6. Tilgungsrate planen: 2 bis 3 Prozent Tilgung pro Jahr sind empfehlenswert

7. Zinsbindung festlegen: Lange Bindung = mehr Sicherheit, kurze Bindung = evtl. günstiger

8. Sondertilgungsoptionen prüfen: Flexibilität bei Überschüssen

9. Fördermöglichkeiten prüfen: z. B. KfW-Programme, Wohnriester, regionale Zuschüsse

10. Finanzierung mit Bank fix machen: Alle Unterlagen zusammenstellen, Zusage einholen

Die meisten Banken finanzieren den Kaufpreis – nicht aber die Kaufnebenkosten. Diese musst du in der Regel mit deinem Eigenkapital begleichen. Wer hier nicht realistisch kalkuliert, steht womöglich kurz vor dem Kauf vor einer finanziellen Lücke. Deshalb: Plane die Nebenkosten genauso sorgfältig wie den Kaufpreis selbst.

Nebenkosten beim Wohnungskauf im Überblick:

Beim Wohnungskauf geht es schnell um Summen im sechsstelligen Bereich. Schon kleine Unterschiede im Zinssatz, der Tilgung oder der Nebenkostenplanung können auf lange Sicht Tausende Euro ausmachen. Eine durchdachte Finanzierung schützt dich vor bösen Überraschungen – und bringt dir finanzielle Sicherheit.

Die 10 wichtigsten Tipps zur Wohnungsfinanzierung:

1. Mindestens 20 Prozent Eigenkapital einplanen
Die Faustregel lautet: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Ideal sind mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, zusätzlich solltest du die Kaufnebenkosten (ca. 10 Prozent) aus eigenen Mitteln zahlen können. Mehr Eigenkapital = bessere Kreditkonditionen.

2. Nebenkosten realistisch kalkulieren
Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuch und ggf. Makler – das läppert sich. Plane rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises zusätzlich ein. Wer hier zu knapp rechnet, gerät schnell in Zahlungsschwierigkeiten.

3. Finanzielle Puffer einbauen
Unvorhergesehene Kosten gibt es fast immer: Renovierungen, neue Möbel, Reparaturen oder doppelte Miete in der Übergangszeit. Lege dir deshalb einen finanziellen Sicherheitspuffer von mindestens 10.000 Euro zur Seite.

4. Zinsbindung strategisch wählen
Bei niedrigen Zinsen lohnt sich eine lange Zinsbindung (z. B. 15 oder 20 Jahre), um langfristig Planungssicherheit zu haben. Bei hohen Zinsen kann eine kürzere Bindung mit späterer Umschuldung sinnvoll sein. Lass dich beraten!

5. Sondertilgungen ermöglichen
Viele Kredite bieten jährliche Sondertilgungen von 5 oder 10 Prozent – kostenlos! Nutze diese Option, um schneller schuldenfrei zu sein oder unerwartete Einnahmen (z. B. Bonuszahlungen, Erbschaft) gezielt einzusetzen.

6. KfW-Förderprogramme prüfen
Die KfW-Bank bietet zinsgünstige Kredite und Zuschüsse – etwa für energieeffizientes Bauen oder barrierefreies Wohnen. Informiere dich vor dem Kauf, ob du Fördermittel beantragen kannst. Wichtig: Antrag vor Vertragsabschluss stellen!

7. Tilgung klug planen
Eine Anfangstilgung von mindestens zwei bis drei Prozent jährlich ist empfehlenswert – so bleibt die Laufzeit überschaubar und die Restschuld sinkt schneller. Eine zu niedrige Tilgung führt zu unnötig langen Kreditlaufzeiten.

8. Verschiedene Angebote vergleichen
Geh nicht nur zu deiner Hausbank! Hol dir mindestens drei Angebote von verschiedenen Banken oder nutze einen seriösen Finanzierungsmakler. Kleine Zinsunterschiede machen über die Jahre einen großen Unterschied.

9. Bonität verbessern und Unterlagen vorbereiten
Je besser deine Bonität, desto günstiger die Konditionen. Halte deine Schufa sauber, reduziere laufende Konsumkredite und stell alle nötigen Unterlagen bereit: Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Selbstauskunft, Objektunterlagen.

10. Beratung in Anspruch nehmen
Finanzierungsprofis sehen Dinge, die Laien oft übersehen. Ein Termin bei einem unabhängigen Finanzberater:in oder bei Baufinanzierungsspezialistinnen kann dir bares Geld sparen – gerade bei großen Summen lohnt sich diese Investition.