8 Haus­ty­pen, 8 Kostenfallen: Die­se ty­pi­schen Män­gel wer­den teu­er

Jeder Haustyp hat seine eigenen Gesetze. Wenn du dich auf die Suche nach der perfekten Immobilie machst, solltest du die typischen Schwachstellen der verschiedenen Bauweisen kennen, denn viele Probleme sind sozusagen in der DNA des Haustyps angelegt. Deshalb schauen wir uns in diesem Artikel die häufigsten Haustypen und ihre charakteristischen Mängel genau an.

Inhalt

1. Einfamilienhaus
2. Reihenhaus
3. Doppelhaushälfte
4. Bungalow
5. Etagenwohnung
6. Loft
7. Maisonettewohnung
8. Plattenbau
9. Fazit

Das freistehende Einfamilienhaus ist der Traum vieler Kaufsuchender. Es bietet viel Platz, einen eigenen Garten und maximale Privatsphäre. Doch gerade die exponierte Lage macht es anfällig für bestimmte Schäden.

So erkennst du Probleme:

Gehe bei Tageslicht einmal komplett ums Haus und schaue systematisch zum Dach hinauf. Achte auf verschobene, gerissene oder fehlende Ziegel – besonders nach einem Sturm können sich diese lockern. Grünspan, Moos oder dunkle Verfärbungen deuten auf stehendes Wasser hin. Prüfe alle Dachrinnen auf Verstopfungen durch Laub oder sogar Pflanzenwuchs. Wasserflecken an der Hauswand unter der Dachrinne zeigen, dass Wasser nicht richtig abfließt. Schaue dir auch die Fallrohre an – sind sie verbogen oder lösen sie sich von der Wand? Im Haus selbst solltest du alle Zimmer im Dachbereich auf Wasserflecken an Decken und Wänden untersuchen. Besonders kritisch: Ecken und Bereiche um Dachfenster.

So erkennst du Probleme:

Der Geruchstest ist dein erster Indikator – riecht es muffig oder modrig, ist das ein klares Warnsignal. Schaue dir alle Kellerwände genau an, besonders die Ecken und Bereiche am Boden. Feuchte Stellen erkennst du oft an dunkleren Verfärbungen oder abblätternder Farbe. Weiße, kristalline Ausblühungen (Salzränder) zeigen, dass Feuchtigkeit durch die Wand dringt. Führe den Handrücken-Test durch: Fühlen sich Wände ungewöhnlich kalt oder feucht an? Achte auch auf Schimmelspuren – oft erst als dunkle Punkte in Ecken sichtbar. Prüfe den Kellerboden: Sind Fliesen aufgewölbt oder gibt es feuchte Flecken? Ein Blick auf gelagerte Gegenstände verrät viel – sind Kartons am Boden feucht oder modrig?

Bei älteren Einfamilienhäusern sind oft noch die ursprünglichen Heizungsanlagen verbaut, die nicht mehr den heutigen Effizienzstandards entsprechen.

So erkennst du Probleme:

Schaue dir die Heizung im Keller oder Technikraum genau an. Rost, Wasserflecken darunter oder seltsame Geräusche sind schlechte Zeichen. Prüfe das Alter – oft steht das Baujahr auf einem Schild. Sind die Heizungsrohre isoliert oder liegen sie blank? Das zeigt, wie alt die Installation ist. Achte auf die Regelung: Gibt es programmierbare Thermostate oder noch alte Drehregler? Bei Ölheizungen prüfe den Tank auf Rost oder Leckagen. Frage nach den Heizkosten der letzten drei Jahre – schwankende oder sehr hohe Werte deuten auf Probleme hin.

Undichte Fenster können gerade bei älteren Häusern ein Problem sein und für ungewollte Feuchtigkeit im Haus sorgen. Das senkt den Wohnkomfort, aber steigert die Energiekosten.

So erkennst du Probleme:

Öffne und schließe alle Fenster – hakeln sie oder sind sie schwergängig? Das deutet auf verzogene Rahmen hin. Führe den Feuer-Test durch: Halte ein Feuerzeug, ein Streichholz oder eine brennende Kerze an geschlossene Fenster. Flackert die Flamme? Dann zieht's durch – und im Winter wird’s kalt. Prüfe alle Fensterrahmen auf Risse, abgeplatzte Farbe oder Verformungen. Bei Holzrahmen achte auf Fäulnis oder Wurmbefall. Schaue dir die Verglasung genau an: Ist sie beschlagen zwischen den Scheiben? Das bedeutet kaputte Isolierverglasung. Teste die Dichtungen: Sind sie brüchig, hart oder lösen sie sich ab? Prüfe auch, ob sich alle Fenster richtig verschließen lassen – Spalten bedeuten Energieverlust. Bei älteren Häusern achte auf Einfachverglasung oder sehr alte Doppelfenster.

Reihenhäuser sind beliebt, weil sie das Gefühl eines eigenen Hauses zu einem günstigeren Preis bieten. Doch die gemeinsamen Wände bringen spezielle Herausforderungen mit sich.

Bei Reihenhäusern teilst du dir mindestens eine Wand mit den Nachbarn. Schlechter Schallschutz kann das Wohngefühl massiv beeinträchtigen und ist nachträglich schwer zu verbessern.

So erkennst du Probleme: 

Besichtige nach Möglichkeit bewusst, wenn die Nachbarn zu Hause sind  – idealerweise abends oder am Wochenende. Stehe direkt an der Wand zum Nachbarhaus und höre aufmerksam hin. Hörst du Gespräche, Fernseher oder Musik? Das ist ein schlechtes Zeichen. Gehe in alle Räume, die an Nachbarwände grenzen, und teste dort die Geräuschkulisse. Besonders kritisch: Schlaf- und ggf. Kinderzimmer. Klopfe vorsichtig an die Wand – klingt sie hohl oder dünn? Dicke, massive Wände dämmen besser. Frage die aktuellen Bewohnenen direkt nach Lärmbelästigung durch Nachbarn. Achte auch auf Trittschall von oben – das betrifft dich zwar nicht direkt, zeigt aber die allgemeine Schallschutz-Qualität des Hauses. Bedenke außerdem: Wenn du die Nachbarn gut hörst, hören sie auch dich.

Durch die gemeinsamen Wände können Feuchtigkeitsprobleme entstehen, besonders wenn die Belüftung nicht optimal ist. Schimmelbildung in Bädern und Küchen ist leider keine Seltenheit.

So erkennst du Probleme: 

Konzentriere dich bei der Besichtigung besonders auf alle Wände zu den Nachbarn. Schaue nach dunklen Flecken, Verfärbungen oder abblätternder Tapete. Schnuppere bewusst – muffiger oder modriger Geruch deutet auf Feuchtigkeit hin. Achte auf weiße, kristalline Ränder an den Wänden – das sind Salzausblühungen durch eindringende Feuchtigkeit. Prüfe besonders Badezimmer und Küche an Nachbarwänden: Sind dort die Fliesen locker oder schlecht verfugt? Führe auch hier den Handrücken-Test durch – fühlen sich die Wände kalt und feucht an? Schaue hinter Möbel, wenn möglich – dort sammelt sich Feuchtigkeit gerne unbemerkt.

Bei Reihenhäusern sind die Dächer oft verbunden oder die Reparaturen müssen koordiniert werden. Das macht alles komplizierter und teurer.

So erkennst du Probleme:

Frage gezielt nach der letzten Dachsanierung und wer daran beteiligt war. Mussten sich alle Nachbarn einigen? Gibt es bereits Pläne für anstehende Dachreparaturen? Schaue, ob das Dach deines Hauses optisch zu den Nachbardächern passt – unterschiedliche Ziegel oder Reparaturflicken zeigen unkoordinierte Einzelaktionen. Erkundige dich nach bestehenden Vereinbarungen zur Dachpflege. Gibt es eine Hausgemeinschaft oder müssen alle Reparaturen einzeln verhandelt werden?

Die Doppelhaushälfte kombiniert die Vorteile eines Einfamilienhauses mit günstigeren Kosten. Doch die Verbindung zum Nachbarhaus schafft neue Risikofaktoren.

Die Haustrennwand muss im Ernstfall Feuer und Rauch stoppen können. Unzureichender Brandschutz ist nicht nur gefährlich, sondern kann auch rechtliche Probleme mit sich bringen.

So erkennst du Probleme: 

Frage explizit nach Brandschutzgutachten und lass dir diese zeigen. Schaue dir die Haustrennwand an – im Keller, Erdgeschoss und Dachbereich. Ist sie durchgehend gemauert oder gibt es Lücken? Prüfe den Dachbereich besonders genau: Ist dort eine echte Brandwand oder nur eine normale Wand? Schaue nach gemeinsamen Versorgungsleitungen: Gas-, Wasser- oder Stromleitungen durch die Trennwand sind Schwachstellen. Erkundige dich nach dem Baujahr – bei älteren Doppelhaushälften fehlen oft moderne Brandschutzstandards.

So erkennst du Probleme: 

Führe die Besichtigung nach Möglichkeit durch, wenn die Nachbarn zu Hause sind. Stelle dich an verschiedene Stellen der Haustrennwand und höre konzentriert hin. Gehst du Treppen hoch, achte besonders auf Geräusche von der anderen Seite – oft übertragen sich Geräusche über die Deckenkonstruktion. Klopfe vorsichtig an die Trennwand – klingt sie hohl oder massiv? Bei sehr dünnen Wänden hörst du sogar dein eigenes Klopfen von der anderen Seite zurück. Frage die Verkaufenden direkt nach der Lautstärke der Nachbarn und achte auf deren Reaktion.

Leckagen an der Haustrennwand betreffen meist beide Hälften gleichzeitig, was die Schadensregulierung kompliziert macht. Unklare Zuständigkeiten bei Reparaturen führen oft zu Streitigkeiten.

So erkennst du Probleme: 

Untersuche die Haustrennwand von deiner Seite auf Wasserflecken, Verfärbungen oder feuchte Stellen. Achte besonders auf Bereiche um Wasseranschlüsse – Bad, Küche, Waschraum. Schaue auch nach oben: Gibt es Flecken an der Decke entlang der Trennwand? Das deutet auf Leckagen in der Nachbarwohnung hin. Prüfe im Keller die Trennwand besonders gründlich – hier steht oft Wasser länger unbemerkt. Erkundige dich aktiv nach vergangenen Wasserschäden in der Nachbarhälfte.

Bei Doppelhaushälften ist oft unklar, wer für welche Reparaturen zuständig ist. Das führt zu Streit und Verzögerungen.

So erkennst du Probleme: 

Lass dir den Grundbuchauszug und die Teilungserklärung zeigen. Sind die Zuständigkeiten für Dach, Haustrennwand und Grundstücksgrenzen klar geregelt? Schaue dir die praktische Situation an: Sind Garten, Zufahrt und Hauseingänge klar getrennt? Gibt es gemeinsam genutzte Bereiche wie Zufahrten oder Müllplätze? Erkundige dich nach vergangenen Reparaturen: Gab es Probleme bei der Kostenteilung? Frage auch nach anstehenden größeren Reparaturen und wie diese geregelt werden sollen.

Der Bungalow punktet mit potenzieller Barrierefreiheit und großzügigem Wohngefühl auf einer Ebene. Seine spezielle Bauweise bringt aber auch charakteristische Probleme mit sich.

Flachdächer sind anfällig für Wasserschäden, weil das Wasser nicht von selbst abfließt. Sie müssen regelmäßig gewartet werden.

So erkennst du Probleme: 

Kannst du aufs Dach schauen, achte auf stehendes Wasser in Pfützen – das ist ein klares Warnsignal für mangelnde Entwässerung. Suche nach Rissen, Blasen oder aufgeplatzten Stellen in der Dachoberfläche. Von innen prüfst du alle Räume auf Wasserflecken an den Decken – besonders in Ecken und um Dachfenster. Achte auf Verfärbungen oder feuchte Stellen. Frage nach der letzten Dachsanierung und lass dir Belege zeigen. Erkundige dich nach der Art der Abdichtung: Bitumen, EPDM oder andere Materialien haben jeweils eine unterschiedliche Lebensdauer. Schaue auch nach den Dachentlüftern und Dachfenstern – sind sie richtig abgedichtet?

Das zweite Problem ist an sich kein Mangel, sondern vor allem ein verbreiteter Irrglaube: Nämlich dass Bungalows aufgrund ihrer Ebenerdigkeit auch automatisch barrierefrei sind. Das ist oft nicht der Fall. 

So erkennst du Probleme:

Wenn dir dieser Punkt wichtig ist, dann miss die Türbreiten mit einem Zollstock – sie müssen mindestens 80 cm betragen, besser 90 cm. Prüfe alle Schwellen zwischen Räumen und zum Garten: Maximal 2 cm sind erlaubt, am besten gar keine. Teste die Badezimmer: Ist die Dusche ebenerdig? Gibt es Haltegriffe oder Platz dafür? Miss die Bewegungsflächen vor Türen – mindestens 120 cm sind nötig. Schaue dir Lichtschalter und Steckdosen an: Sind sie in einer Höhe zwischen 40 und 120 cm angebracht? Prüfe auch die Zufahrt und Eingänge: Gibt es Stufen oder Rampen?

Bungalows haben durch ihre Bauweise eine große Außenfläche im Verhältnis zum Wohnraum. Das schafft viele Stellen, wo Wärme entweichen kann.

So erkennst du Probleme: 

Frage nach den Heizkosten der letzten drei Jahre und vergleiche sie mit ähnlichen Häusern. Schaue dir die Außenwände an: Sind sie gedämmt? Fühlen sich Innenwände im Winter kalt an? Das deutet auf Wärmebrücken hin. Prüfe Übergänge zwischen Wand und Boden oder Wand und Decke – hier entstehen oft Wärmebrücken. Achte auf Kondenswasser an Fenstern oder in Ecken – das zeigt, dass warme Luft auf kalte Stellen trifft. Erkundige dich nach der Dämmung: Wann wurde sie erneuert? Welche Dicke hat sie?

Bungalows sind für Einbrecher attraktiv, weil alle Räume ebenerdig und oft gut einsehbar sind.

So erkennst du Probleme: 

Schaue dir alle Fenster und Terrassentüren genau an: Haben sie Sicherheitsglas oder Pilzkopfverriegelungen? Gibt es Rollläden oder andere Sichtschutzmaßnahmen? Prüfe die Beleuchtung: Sind alle Eingänge und dunklen Ecken ausgeleuchtet? Achte auf die Einsehbarkeit vom öffentlichen Raum: Können Fremde problemlos ins Haus schauen? Gibt es Hecken oder Zäune als Sichtschutz? Schaue dir auch die Nachbarschaft an: Wirkt sie belebt oder liegt das Haus sehr isoliert?

In einer Etagenwohnung bist du Teil einer Gemeinschaft. Das schafft besondere Abhängigkeiten und Risiken.

Etagenwohnungen leiden oft unter Trittschall von oben und Nachbarschaftslärm durch dünne Wände. Das Problem ist nachträglich kaum lösbar.

So erkennst du Probleme:

Besichtige am besten, wenn andere zuhause sind. Stehe still in jedem Raum und höre aufmerksam hin – besonders auf Schritte von oben oder Gespräche aus Nachbarwohnungen. Klopfe vorsichtig an Wände zu anderen Wohnungen: Klingen sie hohl? Frage die aktuellen Bewohnenden direkt nach Lärmbelästigung. Achte auf Schlaf- und ggf. Kinderzimmer – hier ist Ruhe besonders wichtig. Prüfe auch, ob du selbst Lärm verursachen könntest: Sind Böden gedämmt oder trittschallgedämmt? Erkundige dich nach den Hausregeln bezüglich Ruhezeiten.

Wasserschäden aus oberen Wohnungen können deine Wohnung fluten, ohne dass du Einfluss darauf hast.

So erkennst du Probleme: 

Untersuche alle Decken gründlich auf Wasserflecken, Verfärbungen oder abblätternde Farbe. Besonders kritisch: Bereiche unter Bädern und Küchen der oberen Wohnungen. Frage gezielt nach vergangenen Wasserschäden im Haus und wie sie reguliert wurden. Schaue dir auch die Wände zu anderen Wohnungen an – Leckagen können auch seitlich kommen. Erkundige dich nach der Gebäudeversicherung und wer bei Wasserschäden zuständig ist. Prüfe auch den allgemeinen Zustand der Wasserleitungen im Haus.

Zentrale Heizungsanlagen verteilen Wärme oft ungleichmäßig – Eckwohnungen und obere Stockwerke sind besonders betroffen.

So erkennst du Probleme: 

Wenn du in der kalten Jahreszeit besichtigst, dann achte auf Temperaturunterschiede. Sind manche Räume spürbar kühler? Frage nach den individuellen Heizkosten im Vergleich zu anderen Wohnungen im Haus. Schaue dir die Heizkörper an: Sind sie ausreichend dimensioniert? Erkundige dich nach dem Alter und Zustand der Hausheizung und frage nach, ob alle Heizkörper in der Wohnung gleichmäßig warm werden. Frage auch, ob es schon Pläne für eine Erneuerung der Heizung gibt und was das kostet.

Aufzüge sind wartungsintensiv und ihre Reparatur sehr teuer. Als Eigentümer:in trägst du die Kosten mit.

So erkennst du Probleme: 

Fahre mehrmals mit dem Aufzug und achte auf ungewöhnliche Geräusche, ruckelige Bewegungen oder lange Wartezeiten. Schaue dir den Zustand der Kabine an: Ist sie gepflegt oder heruntergekommen? Frage nach dem Alter des Aufzugs und der letzten Hauptuntersuchung. Erkundige dich nach häufigen Ausfällen oder Reparaturen. Schaue auch ins Protokoll der Eigentümerversammlung: Stehen Aufzugsreparaturen auf der Agenda?

In einer Eigentümergemeinschaft bist du auf Mehrheitsentscheidungen angewiesen. Das kann Reparaturen verzögern oder verteuern.

So erkennst du Probleme: 

Lass dir die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zeigen. Welche Reparaturen wurden diskutiert? Gibt es Streit in der Gemeinschaft? Schaue dir die Rückstellungen für Reparaturen an – sind genug Gelder vorhanden? Erkundige dich nach anstehenden Großreparaturen wie Fassadensanierung oder neuer Heizung.

Lofts bieten spektakuläres Wohnen in oft historischen Industriegebäuden. Doch der coole Look hat seinen Preis.

Alte Industriegebäude wurden oft mit Materialien gebaut, die heute als gesundheitsschädlich gelten.

So erkennst du Probleme: 

Frage explizit nach Schadstoffgutachten und lass sie dir zeigen. Wurden Asbest, PCB oder andere Schadstoffe bereits untersucht? Achte auf das Baujahr: Gebäude vor 1990 sind besonders verdächtig. Schaue dir alle Materialien genau an: Gibt es noch ursprüngliche Isolation, alte Bodenbeläge oder Wandverkleidungen? Rieche bewusst – chemische oder ungewöhnliche Gerüche können auf Schadstoffe hindeuten. Frage nach bereits erfolgten Sanierungen: Was wurde ausgetauscht, was ist original? Erkundige dich auch nach der früheren Nutzung des Gebäudes – manche Industriezweige hinterlassen mehr Schadstoffe als andere.

Hohe Räume sehen beeindruckend aus, haben aber einen enormen Energiebedarf.

So erkennst du Probleme: 

Überprüfe die Deckenhöhe in allen Räumen – über vier Meter wird kritisch für die Heizkosten. Frage nach den tatsächlichen Heizkosten der letzten Jahre, nicht nach Schätzungen. Schaue dir die Heizung an: Ist sie für so hohe Räume ausgelegt? Gibt es Deckenventilatoren zur Luftzirkulation? Prüfe die Fenster: Reichen sie bis zur Decke? Das verstärkt den Wärmeverlust. Achte auch darauf, ob die Wärme überhaupt unten ankommt – in manchen Lofts ist es am Boden kalt, während sich die warme Luft unter der Decke sammelt.

Offene Loft-Grundrisse verstärken jeden Ton und bieten kaum Rückzugsmöglichkeiten.

So erkennst du Probleme: 

Klatsche laut in die Hände und höre auf den Nachhall – hallt es mehr als drei Sekunden nach, wird jedes Geräusch zum Problem. Teste verschiedene Bereiche des Lofts: Überträgt sich Schall von der Küche ins Schlafzimmer? Gibt es überhaupt getrennte Bereiche? Schaue nach schallabsorbierenden Materialien: Teppiche, Vorhänge oder spezielle Wandverkleidungen. Frage die aktuellen Bewohnenden nach Lärmbelästigung durch Nachbarn oder eigene Geräusche.

Spektakuläre Glasfronten schaffen Probleme mit Feuchtigkeit und Temperaturschwankungen.

So erkennst du Probleme: 

Schaue dir alle großen Fenster genau an: Beschlagen sie schnell? Das deutet auf Kondensationsprobleme hin. Frage nach der Raumtemperatur bei verschiedenen Wetterlagen: Wird es im Sommer unerträglich heiß? Gibt es Sonnenschutz oder Möglichkeiten dafür? Prüfe auch die Isolierung der Fenster: Sind es Einfach-, Doppel- oder Dreifachverglasungen? Achte auf die Ausrichtung: Südfenster heizen stärker auf als Nordfenster.

Viele Lofts wurden nachträglich unterteilt, um Wohn- und Schlafbereiche zu schaffen. Das ist nicht immer genehmigt.

So erkennst du Probleme: 

Vergleiche den aktuellen Grundriss mit der ursprünglichen Baugenehmigung. Wurden Wände eingezogen, die nicht genehmigt sind? Schaue dir eingezogene Wände genau an: Sind sie professionell gemauert oder wirken sie provisorisch? Prüfe, ob neue Bereiche ordnungsgemäß belüftet und beleuchtet sind. Frage nach Genehmigungen für alle Umbauten. Erkundige dich auch nach der Nutzungsart im Baurecht – ist Wohnen überhaupt erlaubt?

Eine Maisonettewohnung bietet Hausfeeling in der Wohnung. Die Verbindung zwischen den Etagen schafft aber neue Problemzonen.

Das klingt paradox, aber die eigene Treppe kann zum Lärmproblem werden – besonders für Nachbarn unter dir.

So erkennst du Probleme: 

Gehe die Treppe mehrmals auf und ab und achte auf Geräusche. Knarrt oder quietscht sie? Teste auch mit Schuhen – wie laut ist der Trittschall? Stehe in der unteren Etage und lass jemanden oben normal gehen. Wie stark überträgt sich der Schall? Prüfe die Treppenkonstruktion: Ist sie fest mit der Decke verbunden oder federt sie? Bei Zweifeln frage auch die Nachbarn unter dir nach Lärmbelästigung durch die Treppe.

Die interne Treppe gehört dir und du bist für ihre Sicherheit verantwortlich.

So erkennst du Probleme: 

Teste jede einzelne Stufe auf Stabilität – wackelt oder knarrt etwas? Prüfe das Geländer: Ist es fest montiert und auf der richtigen Höhe (90-110 cm)? Miss die Stufenhöhe: Sind alle Stufen gleich hoch? Unterschiede sind stolpergefährlich. Achte auf rutschige Oberflächen oder abgenutzte Stufenkanten. Ist die Treppe ausreichend beleuchtet? Gibt es Handläufe auf beiden Seiten? Prüfe auch die Kopffreiheit – mindestens 200 cm sollten es sein.

Maisonettewohnungen haben oft große Temperaturunterschiede zwischen den Etagen, weil warme Luft nach oben steigt.

So erkennst du Probleme: 

Besuche beide Etagen und achte auf deutliche Temperaturunterschiede. Frage nach den Wärmeverhältnissen zu unterschiedlichen Jahreszeiten: Ist die obere Etage im Winter deutlich wärmer und im Sommer unerträglich heiß? Prüfe die Heizungsverteilung: Gibt es in beiden Etagen ausreichend Heizkörper? Schaue nach Möglichkeiten zur Luftzirkulation: Deckenventilatoren oder Lüftungsanlagen? Teste auch die Fenster: Lassen sich die oberen Fenster zur Belüftung öffnen? Erkundige dich nach den Heizkosten getrennt für beide Etagen.

Wasserleitungen müssen in Maisonettes weitere Strecken überwinden, was zu Druckproblemen führen kann.

So erkennst du Probleme: 

Teste den Wasserdruck in beiden Etagen systematisch – drehe alle Wasserhähne voll auf. Ist der Druck oben merklich schwächer? Prüfe, wie lange es dauert, bis warmes Wasser in der oberen Etage ankommt. Über eine Minute ist zu lang. Schaue nach sichtbaren Wasserleitungen und achte auf deren Zustand. Sind sie isoliert? Gibt es Leckagestellen? Frage nach Druckproblemen bei gleichzeitiger Nutzung mehrerer Wasserstellen. Erkundige dich auch nach der Legionellen-Prävention – bei langen Leitungen ist das besonders wichtig.

Plattenbauten aus der DDR-Zeit sind heute begehrte Wohnobjekte – oft saniert, zentral gelegen und überraschend geräumig. Doch die industrielle Bauweise der 1960er bis 1980er Jahre bringt ganz eigene Probleme mit sich.

Plattenbauten bestehen aus vorgefertigten Betonteilen, die vor Ort zusammengefügt wurden. Diese Bauweise ist grundsätzlich solide, kann aber spezielle Schwachstellen entwickeln.

So erkennst du die Probleme: 

Schaue dir alle Außenwände und Balkone genau an. Achte auf abplatzenden Beton, Rostflecken oder braune Verfärbungen – das deutet auf "Betonkrebs" hin. Die Stahlbewehrung im Beton korrodiert und sprengt den Beton auf. Klopfe vorsichtig an verdächtige Stellen: Klingt es hohl? Das ist ein schlechtes Zeichen. Prüfe auch die Fugen zwischen den Betonplatten – sind sie rissig oder undicht? Schaue dir die Balkone besonders kritisch an: Sind sie durchgebogen, haben Risse oder lösen sich Betonbrocken?

Die dünnen Betonwände zwischen den Wohnungen bieten oft unzureichenden Schallschutz – ein Dauerproblem vieler Plattenbauten.

So erkennst du die Probleme: 

Führe die Besichtigung nach Möglichkeit zu Zeiten durch, wenn andere zu Hause sind. Stehe an verschiedenen Wänden und höre aufmerksam hin – besonders an Wänden zu Nachbarwohnungen und Treppenhäusern. Hörst du Gespräche, Fernseher oder Musik aus anderen Wohnungen? Teste auch den Trittschall: Sind Schritte von oben deutlich zu hören? Klopfe vorsichtig an die Wände – sehr dünne Wände klingen hohl und übertragen mehr Schall. Frage die aktuellen Bewohnenden direkt nach Lärmbelästigung durch Nachbarn.

Viele unsanierte Plattenbauten haben unzureichende oder gar keine Wärmedämmung. Das macht sie zu Energieschleudern.

So erkennst du die Probleme:

Schaue dir die Außenfassade genau an: Ist sie mit einem Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS) versehen? Das erkennst du an einer gleichmäßigen, oft bunten Putzschicht. Fehlt diese, ist das Gebäude wahrscheinlich ungedämmt. Von innen fühlst du an Außenwänden: Sind sie kalt, auch wenn geheizt wird? Das deutet auf fehlende Dämmung hin. Schaue nach Kondenswasser an Fenstern oder in Ecken – das zeigt Wärmebrücken an. Frage nach den Heizkosten und prüfe auch die Fenster: Sind es noch die Original-Plattenbau-Fenster aus DDR-Zeit oder wurde bereits erneuert?

In unsanierten Plattenbauten findest du oft noch die ursprünglichen Installationen aus den 1970er und 1980er Jahren.

So erkennst du die Probleme: 

Teste den Wasserdruck in Bad und Küche – drehe alle Wasserhähne voll auf. Ist der Druck schwach oder unregelmäßig? Das deutet auf veraltete Leitungen hin. Schaue dir alle sichtbaren Rohre an: Sind sie aus Stahl und bereits korrodiert? Prüfe die Wasserqualität: Läuft es sofort klar oder erst nach längerem Laufen? Verfärbtes Wasser zeigt Rost in den Leitungen. Teste auch die Warmwasserversorgung: Kommt das warme Wasser schnell oder dauert es sehr lange? Schaue dir die Sanitärobjekte an: Sind Badewanne, WC und Waschbecken noch original aus der DDR-Zeit? Das mag zwar Nostalgie-Flair bringen, ist aber auf Dauer unpraktisch.

Die Elektroinstallationen in Plattenbauten entsprechen oft nicht mehr heutigen Standards und Bedürfnissen.

So erkennst du die Probleme: 

Öffne den Sicherungskasten und schaue hinein. Siehst du noch alte Schraubsicherungen oder bereits moderne Sicherungsautomaten? Fehlt ein FI-Schutzschalter? Zähle die Steckdosen in jedem Raum – weniger als vier pro Raum ist zu wenig für heutige Bedürfnisse. Teste alle Schalter und Steckdosen: Funktionieren sie problemlos? Achte auf das Alter der Installation: Original DDR-Elektrik ist meist grau und wirkt veraltet. Prüfe auch die Beleuchtung: Sind noch die ursprünglichen Deckenleuchten vorhanden?

Jeder Haustyp hat seine charakteristischen Stärken und Schwächen. Während manche Probleme reparabel sind, können andere zu Dauerärger werden. Deshalb ist es wichtig, die typischen Schwachstellen zu kennen und gezielt zu prüfen. Besonders Feuchtigkeitsprobleme, mangelnder Schallschutz und veraltete Haustechnik und vor allem Heizungen sind dabei Punkte, die immer wieder eine Rolle spielen.

Die wichtigsten Tests für jede Besichtigung sind darum:
 

1. Feuer-Test für undichte Fenster
2. Geruchstest im Keller
3. Klopf-Test an Wänden
4. Wasserdruck in allen Räumen testen
5. Sicherungskasten prüfen

Egal für welchen Haustyp du dich entscheidest: Eine professionelle Begutachtung durch unabhängige Sachverständige ist das beste Investment. Die 800 bis 1.500 Euro können dich vor fünfstelligen Überraschungen bewahren.

Wann ist ein Gutachten besonders wichtig? Bei Immobilien älter als 30 Jahre, nach Wasserschäden, bei auffällig günstigen Preisen oder wenn du handwerklich nicht versiert bist.

Mit dieser ausführlichen Checkliste gehst du bestens vorbereitet in jede Hausbesichtigung. Denn wer die typischen Schwachstellen kennt, kann sie gezielt prüfen – und am Ende das richtige Haus zum fairen Preis finden.