Was du über die Sanierungspflicht beim Kauf wis­sen musst

Du suchst gezielt nach einer Bestandsimmobilie zur Selbstnutzung – und hast vielleicht schon ein echtes Schmuckstück entdeckt? Doch der Gedanke an die möglichen Sanierungspflichten lassen dich zögern? Damit bist du nicht allein. Viele Kaufinteressierte fragen sich derzeit: Ist das überhaupt bezahlbar? Die gute Nachricht: Mit frühzeitiger Planung, einem klaren Überblick über deine Pflichten als Eigentümer:in und der Nutzung staatlicher Fördermittel lässt sich der Traum vom Altbau verwirklichen – ohne dass du in die Kostenfalle tappst.

Wenn du heute ein älteres Haus kaufst, das nicht den aktuellen energetischen Standards entspricht, kommst du an bestimmten Sanierungsmaßnahmen kaum vorbei. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das zuletzt zum 1. Januar 2024 umfassend novelliert wurde, nimmt Käufer:innen ebenso wie Erbende oder Beschenkte ausdrücklich in die Pflicht. Konkret bedeutet das: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang, also ab dem Zeitpunkt, an dem du im Grundbuch eingetragen bist, müssen bestimmte energetische Mindeststandards erfüllt sein. Wer diese Pflichten ignoriert, riskiert ein Bußgeld – bis zu 50.000 Euro können fällig werden. Zuständig für die Kontrolle sind in der Regel die Bezirksschornsteinfeger:innen und die Bauaufsichtsbehörden.

Folgende Maßnahmen stehen typischerweise im Fokus der Nachrüstpflichten:
 

• Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches: Liegt über den bewohnten Räumen ein unbeheizter, ungedämmter Dachboden, braucht er eine Wärmedämmung, die einen bestimmten Mindeststandard erfüllt. Alternativ kannst du gleich das gesamte Dach auf einmal sanieren – sinnvoll, wenn du es sowieso ausbauen willst.
• Austausch alter Heizkessel: Ölheizungen oder Konstanttemperatur-Gaskessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen raus. Brennwert- oder Niedertemperaturgeräte sind ausgenommen – also prüfe den Typ, nicht nur das Baujahr.
• Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren: Ungedämmte, zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen (z. B. im Keller) müssen isoliert werden.

Wichtig: Auch abseits dieser direkten Nachrüstpflichten greift das GEG. Wenn du ohnehin Bauteile wie Fassade oder Fenster erneuerst und dabei mehr als zehn Prozent der Fläche des jeweiligen Bauteils veränderst, müssen die strengen GEG-Neubaustandards für die Energieeffizienz dieser Bauteile eingehalten werden. 

Rechne für das Pflichtpaket realistisch mit 20.000 bis 50.000 Euro bei einem typischen Einfamilienhaus – je nachdem, ob und welche neue Heizung eingebaut werden soll. Das ist aber noch nicht das finanzielle Ende – freiwillige Extras wie Fenstertausch oder Fassadendämmung können den Betrag verdoppeln. Wenn du die Heizung nicht austauschen musst, ist die Pflichtsanierung dagegen überschaubar.

Die Dämmpflicht ist aber auch zu deinem Vorteil:
 

• Energieersparnis: Eine gut gedämmte oberste Geschossdecke spart bis zu zehn Prozent Heizenergie – das merkst du Jahr für Jahr auf der Abrechnung.
• Wiederverkaufswert: Wer heute saniert, verhindert morgen den Preisabschlag. Immer mehr Kaufsuchende vergleichen Energieklassen – ein Haus mit neuer Dämmung steht besser da.
• Planbarkeit: Weil das Gesetz die Frist klar definiert, kannst du einen Zeitplan aufstellen und die Gewerke in Ruhe beauftragen.

Der Staat greift dir kräftig unter die Arme: Über die KfW-Förderung für den Heizungstausch (Programm 458) gibt es bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten als Förderung. Für Dämmmaßnahmen an Dach, Fassade, Kellerdecke, Fenstertausch oder die Optimierung der Anlagentechnik (außer Heizungstausch) gibt es Zuschüsse vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Wichtig: Erst Antrag stellen, dann Handwerker:innen beauftragen – sonst fällt die Förderung flach.

Die Sanierungspflichten sind real, aber selten ein echtes Risiko, wenn du:
 

• Vor dem Kauf genau prüfst, was wirklich gemacht werden muss.
• Förderungen ausschöpfst.
• Kauf und Sanierung kombinierst, statt später einen teuren Modernisierungskredit draufzusatteln.

So bleibt dein Haustraum bezahlbar – und du wohnst bald in einem Haus, das nicht nur Charme, sondern auch Zukunft hat.

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