Kauf­ver­trag beim Woh­nungs­kauf: Was zu be­ach­ten ist

Der Kaufvertrag beim Wohnungskauf regelt sowohl den Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten wie auch den Zustand der Immobilie. Im Kaufvertrag werden Mängel festgehalten und auch, was genau im Kaufpreis enthalten ist. Alle Vereinbarungen zwischen Käufer:in und Verkäufer:in sind hier festgehalten. Rechtssicherheit und Schutz vor bösen Überraschungen stehen im Vordergrund.

Der Kaufvertrag wird in der Regel durch eine:n Notar:in aufgesetzt. Käufer:in und Verkäufer:in besprechen zunächst die Bedingungen des Wohnungskaufs, wie den Kaufpreis und Übergabetermin. Anschließend fertigt der:die Notar:in auf Basis dieser Vereinbarungen einen Entwurf des Kaufvertrags an. Diesen sendet er:sie beiden Parteien zur Prüfung zu. Änderungen oder Ergänzungen werden vor der eigentlichen Beurkundung eingearbeitet.

Der:die Notar:in fungiert als neutrale Instanz. Das Notariat sorgt dafür, dass der Kaufvertrag rechtskonform ist und die Interessen beider Parteien berücksichtigt werden. Der:die Notar:in erklärt alle wichtigen Regelungen, beleuchtet eventuelle Risiken und vergewissert sich, dass alle Beteiligten den Inhalt des Vertrags verstehen. Die notarielle Beurkundung schützt Käufer:in und Verkäufer:in gleichermaßen vor rechtlichen Fallstricken. Mit Hilfe eines:r Notars:in wird der Immobilienkauf rechtlich gültig.

Ein Kaufvertrag für eine Wohnung sollte umfassend sein und alle relevanten Punkte des Kaufs regeln. Diese Punkte sollte ein Kaufvertrag enthalten:

• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Wie und wann der Kaufpreis gezahlt wird.
• Beschreibung der Immobilie: Größe, Lage, Zustand und Ausstattung.
• Übergabetermin: Zeitpunkt, zu dem die Immobilie übergeht.
• Mängelhaftung und Gewährleistung: Regelungen zu bekannten und verborgenen Mängeln.
• Lastenfreistellung: Sicherheit, dass keine Altschulden oder Belastungen auf der Immobilie liegen.
• Besondere Vereinbarungen: Zum Beispiel Inventar, Mitbenutzung von Gemeinschaftseigentum oder Vorkaufsrechte.

Der Prozess beginnt mit einer Kaufabsichtserklärung. Im zweiten Schritt einigen sich die beiden Parteien auf die wesentlichen Vertragsbestandteile. Der:die Notar:in erstellt daraufhin einen Vertragsentwurf. Dieser wird beiden Parteien zur Prüfung vorgelegt. Nach Klärung aller Details erfolgt die notarielle Beurkundung. Mit der Unterzeichnung verpflichten sich beide Seiten zur Umsetzung der getroffenen Vereinbarungen.
Achtung: Der Kauf wird erst dann voll wirksam, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Dazu gehört etwa die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch.

Achte auf Klauseln zur Gewährleistung, zum Zustand der Immobilie und zur Haftung für versteckte Mängel. Auch Regelungen zur Kaufpreisfälligkeit und zur Lastenfreistellung sind relevant. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn es um Rücktrittsrechte oder spezielle Bedingungen geht. Einige Immobilienkaufverträge enthalten Sonderregelungen, wie Vorkaufsrechte oder Regelungen zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen. Versteckte Mängel können problematisch werden, wenn keine klare Haftungsregelung besteht. Prüfe den Vertrag daher gründlich und lasse dich bei Unklarheiten beraten.

Der Kaufpreis ist in der Regel erst dann fällig, wenn alle Voraussetzungen, wie die Lastenfreistellung, erfüllt sind. Der:die Notar:in überwacht die Einhaltung und sorgt für eine sichere Zahlungsabwicklung. Oft erfolgt die Zahlung über ein Notaranderkonto, um Sicherheit für beide Parteien zu gewährleisten. Nach der Unterzeichnung muss die Eintragung der Auflassungsvormerkung und später des Eigentumsübergangs im Grundbuch erfolgen. Erst dann geht das Eigentum offiziell auf den Käufer oder die Käuferin über. Zudem müssen alle weiteren vertraglichen Verpflichtungen wie die Zahlung des Kaufpreises erfüllt werden.

• Wie jeder Kaufvertrag für Immobilien muss auch der Wohnungskaufvertrag beim Notar abgeschlossen und beurkundet werden. Änderungswünsche am Vertragsentwurf sollten Sie vorab mit dem Verkäufer besprechen.
• Prüfen Sie, ob im Vertrag neben der Wohnung auch alle dazugehörigen Nebenflächen wie Autostellplatz oder Kellerabteil genannt sind.
• Beim Kauf einer noch nicht fertiggestellten Wohnung vom Bauträger werden oft Anzahlungen verlangt. Lassen Sie diese im Kaufvertrag dokumentieren.
• Für die verspätete Zahlung des Kaufpreises oder der Raten werden meist Verzugszinsen festgelegt. Achten Sie darauf, dass diese nicht höher sind als die gesetzlichen festgelegten Verzugszinsen.
• Der Wohnungskaufvertrag sollte auf jeden Fall eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vorsehen. Sie verhindert, dass die Immobilie vor der Eigentumsübertragung noch belastet oder anderweitig verkauft werden kann.
• Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung sollte die aktuelle Höhe des Hausgeldes in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Klären Sie, ob der Verkäufer mit Hausgeldzahlungen im Rückstand ist, denn Sie müssen unter Umständen dafür haften.
  
• Auch die aktuelle Höhe des Anteils der Instandhaltungsrücklage sollte im Vertrag angegeben werden. Darauf fällt dann keine Grunderwerbssteuer für Sie an.
• Falls die Wohnung vermietet ist, muss vertraglich festgelegt werden, ob Sie erst nach der Eintragung ins Grundbuch oder schon nach Zahlung des Kaufpreises die Vermieterposition übernehmen werden.

Diese Checkliste dient Ihrer Orientierung, ersetzt aber im Einzelfall nicht die Prüfung des Wohnungskaufvertrags durch einen Anwalt oder einen unabhängigen Bauherrenberater.