Ver­schwie­ge­ne Män­gel beim Haus­kauf – was tun bei arg­lis­ti­ger Täu­schung?

Schimmel, Feuchtigkeit oder marode Bausubstanz: Wer nach dem Hauskauf Mängel entdeckt, steht vor einem teuren Problem. Du musst aber nicht immer die Kosten dafür tragen. In diesem Ratgeber erfährst du, welche Mängelarten es gibt, welche Fristen gelten und wie du dich juristisch gegen arglistige Täuschung durchsetzen kannst.

Nicht jeder Schaden ist ein rechtlich relevanter Mangel – wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss sich nicht nur mit Grundrissen und Kaufverträgen beschäftigen – sondern auch mit der Frage: Was gilt eigentlich als Mangel? Und wann kannst du rechtlich dagegen vorgehen? Die Antwort hängt davon ab, um welche Art von Mangel es sich handelt. Juristisch wird zwischen drei Kategorien unterschieden:

1. Offene Mängel
Offene Mängel sind Schäden, die du bei der Besichtigung mit bloßem Auge erkennen kannst – etwa feuchte Wände, Risse in der Fassade oder schiefe Fenster. Diese musst du selbst entdecken. Denn was sichtbar ist, gilt als akzeptiert, wenn du den Kaufvertrag unterschreibst. Ein späterer Anspruch auf Nachbesserung oder Minderung ist hier in der Regel ausgeschlossen.

2. Versteckte Mängel
Versteckte Mängel sind solche, die sich dir bei normaler Besichtigung nicht zeigen – zum Beispiel ein Wasserschaden hinter frischem Putz oder ein defektes Rohr im Estrich. Diese Schäden sind beim Kauf oft nicht erkennbar, bestehen aber trotzdem bereits. Sie fallen unter die gesetzliche Sachmängelhaftung, wenn sie nicht im Vertrag ausgeschlossen wurde. Du kannst sie in der Regel bis zu fünf Jahre nach Übergabe geltend machen.

3. Arglistig verschwiegene Mängel
Der schwerwiegendste Fall: Der oder die Verkäufer:in wusste von einem Mangel – und hat ihn absichtlich verschwiegen. In diesem Fall greift der sonst übliche Gewährleistungsausschluss nicht. Du kannst dann auf Rückabwicklung, Minderung oder Schadensersatz klagen. Wichtig: Du musst beweisen können, dass der Mangel bekannt war und absichtlich verschwiegen wurde.

Ein feuchter Keller, marode Stromleitungen oder ein verborgener Schimmelschaden: Wer nach dem Hauskauf versteckte Mängel entdeckt, steht nicht nur vor unerwarteten Kosten, sondern auch vor der Frage – wer ist eigentlich dafür verantwortlich? Und: Kannst du dich juristisch dagegen wehren?

Versteckte Mängel sind Schäden, die beim Kauf bereits vorhanden waren, aber bei der Besichtigung nicht erkennbar waren. Dazu gehören zum Beispiel:

• Feuchtigkeit hinter frisch gestrichenen Wänden
• Undichte oder verstopfte Rohrleitungen
• Schädlingsbefall im Dachstuhl
• Veraltete oder gefährliche Elektroinstallationen

Im deutschen Immobilienrecht gilt: Beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie wird die Sachmängelhaftung in fast allen Kaufverträgen ausgeschlossen. Das bedeutet: Du kaufst die Immobilie im Zustand, in dem sie sich bei der Besichtigung befand – „wie gesehen“.

Die Folge: Für versteckte Mängel, die erst nach dem Kauf sichtbar werden, haftet der:die Verkäufer:in grundsätzlich nicht – es sei denn, eine der folgenden Ausnahmen greift.

Hat der oder die Verkäufer:in einen Mangel, wie oben erläutert, bewusst verschwiegen, obwohl er:sie davon wusste, liegt arglistige Täuschung vor. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn:

• ein immer wieder feuchter Keller vor dem Verkauf einfach überstrichen wurde
• gezielte Fragen („Gab es in letzter Zeit Wasserschäden?“) mit „Nein“ beantwortet wurden, obwohl die Schäden bekannt waren
• bekannte Mängel in den Unterlagen oder im Exposé nicht auftauchen

In diesem Fall gilt der Gewährleistungsausschluss nicht, und du kannst Schadensersatz, Minderung oder sogar eine Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen (§ 444 BGB).

Wenn bestimmte Eigenschaften im Kaufvertrag explizit zugesichert wurden – etwa „Dach neu gedeckt im Jahr 2023“ oder „Fassade vollständig gedämmt“ – dann haftet der oder die Verkäufer:in, wenn sich diese Angaben später als falsch herausstellen. Auch dann ist ein Gewährleistungsausschluss unwirksam.

Wer muss was beweisen?

Du als Käufer:in musst nachweisen, dass:

• der Mangel bereits bei Übergabe bestand,
• der oder die Verkäufer:in davon wusste,
• und der Mangel dir nicht offenbart wurde.
   

Das ist nicht leicht, aber auch nicht unmöglich. Hilfreich sind z. B. alte Handwerkerrechnungen, Gutachten, E-Mails, WhatsApp-Nachrichten oder Aussagen von Zeug:innen – zum Beispiel Nachbar:innen oder Handwerker:innen.

Versteckte Mängel sind die Sorgenkinder vieler Hauskäufer:innen – sie bleiben bei der Besichtigung unsichtbar, zeigen sich aber oft schon kurz nach dem Einzug. Anders als offensichtliche Schäden wie Risse oder Schimmel an der Wand, treten versteckte Mängel erst bei genauerer Nutzung oder durch Zufall ans Licht. Doch was zählt eigentlich dazu?

Typische Beispiele für versteckte Mängel

• Feuchtigkeit im Mauerwerk oder Keller: Oft kaschiert durch neue Farbe oder Wandverkleidungen. Ein klarer Hinweis: muffiger Geruch oder Salz-Ausblühungen nach wenigen Wochen.
• Defekte Leitungen: Marode Wasser- oder Abflussrohre können zu Wasserschäden oder Schimmel führen – meist verborgen unter Estrich oder in Wänden.
• Schimmelbefall hinter Möbeln oder Tapeten: Wenn Schränke an Außenwänden stehen oder Wände frisch gestrichen wurden, bleibt Schimmel oft unentdeckt.
• Holzschädlinge oder Schwammbefall: Insbesondere bei Dachstühlen oder alten Dielen. Der Echte Hausschwamm gilt als besonders gefährlich – und sanierungspflichtig.
• Veraltete Elektrik: Stromleitungen, die nicht mehr dem Stand der Technik entsprechen, sind potenziell lebensgefährlich – und teuer in der Sanierung.
• Altlasten im Boden: Gerade bei älteren Häusern oder nach Nutzungsänderungen (z. B. vom Gewerbe zum Wohnen) können Schadstoffe wie Öl oder Chemikalien im Erdreich vorhanden sein.

Die Beweislast liegt bei dir. Du hast nach dem Hauskauf gravierende Mängel entdeckt – und der Verdacht liegt nahe: Der:die Verkäufer:in wusste davon, hat dir aber nichts gesagt? Dann könnte eine arglistige Täuschung vorliegen. Doch wie beweist du so etwas vor Gericht?

Von arglistiger Täuschung sprechen Jurist:innen, wenn ein Mangel vorsätzlich verschwiegen wird – also mit dem Ziel, dich als Käufer:in über einen wichtigen Umstand im Unklaren zu lassen. Dabei reicht es nicht, dass der Mangel einfach nur „übersehen“ wurde. Entscheidend ist: Der oder die Verkäufer:in muss davon gewusst haben.

Die Beweispflicht liegt bei dir. Du musst darlegen, dass:

1. ein Mangel bereits beim Kauf vorhanden war,
2. der oder die Verkäufer:in diesen kannte,
3. er oder sie ihn absichtlich verschwiegen hat.

Klingt schwierig? Ist es auch – aber mit den richtigen Indizien und Unterlagen kannst du eine Täuschung nachweisen.

• Schriftverkehr: E-Mails, SMS oder Messenger-Nachrichten, in denen über Probleme gesprochen wurde oder Nachfragen unzureichend beantwortet wurden.
• Zeug:innen: Aussagen von Nachbar:innen, Handwerker:innen oder Makler:innen, die vom Mangel wussten oder auf eine Vertuschung hinweisen können.
• Rechnungen oder Gutachten: Alte Handwerkerrechnungen oder Schadensgutachten belegen, dass der oder die Verkäufer:in Kenntnis vom Mangel hatte.
• Verhalten beim Verkauf: Hastige Verkaufsversuche, das Ausweichen auf kritische Fragen oder plötzliches Rückzugsverhalten können ebenfalls als Indizien gelten.
• Sanierungen kurz vor dem Verkauf: Wenn z. B. nur der Keller renoviert wurde – und nicht das ganze Haus –, kann das als Versuch gewertet werden, gezielt zu verschleiern.

Gerichte erkennen in der Regel keine arglistige Täuschung an, wenn ein Mangel offensichtlich war oder mit einfacher Prüfung entdeckt werden konnte. Anders sieht es aus, wenn gezielt nachgefragt wurde und falsche Antworten gegeben wurden – das wiegt schwer. Auch wichtig: Wer kritische Nachfragen stellt und ausweichende Antworten bekommt, sollte alles schriftlich festhalten. Im Streitfall zählen Beweise mehr als Erinnerung.

Nach dem Kauf deiner Immobilie zeigen sich gravierende Mängel. Ärgerlich, teuer und oft auch ein juristisches Minenfeld. Doch du bist nicht machtlos: Je nach Art des Mangels und der Vertragsgestaltung kannst du verschiedene Ansprüche geltend machen. Hier erfährst du, welche Möglichkeiten dir offenstehen – und wann sie greifen.

Voraussetzung: Ein rechtlich relevanter Mangel

Bevor du Ansprüche durchsetzen kannst, muss geklärt sein, ob es sich überhaupt um einen rechtlich relevanten Mangel handelt. Das ist dann der Fall, wenn:

• der Mangel bereits bei Übergabe der Immobilie vorhanden war,
• er deine berechtigten Erwartungen an die Beschaffenheit verletzt,
• oder wenn er arglistig verschwiegen wurde bzw. eine zugesicherte Eigenschaft fehlt.

Ein bloßer „Schönheitsfehler“ oder altersüblicher Verschleiß reicht in der Regel nicht aus. Hier ist ein Überblick, wann und was möglich ist:

Am besten ist es, Mängel gar nicht erst zu übersehen. Mit der richtigen Vorbereitung kannst du viele Risiken bereits im Vorfeld ausschließen. Hier erfährst du, wie du dich beim Immobilienkauf wirklich absicherst:

1. Ziehe frühzeitig eine:n unabhängige:n Bausachverständige:n hinzu
Verkäufer:innen oder Makler:innen wollen die Immobilie möglichst positiv präsentieren – das liegt in ihrer Natur. Deshalb solltest du auf eine neutrale Meinung nicht verzichten:
Ein:e Sachverständige:r prüft die Bausubstanz und kann Hinweise auf Feuchtigkeit, Schimmel, marode Leitungen oder statische Probleme geben. Die Kosten für ein Gutachten (je nach Objekt etwa 500 bis 1.500 Euro) sind gut investiertes Geld – vor allem, wenn du dadurch teure Sanierungen vermeidest oder im Zweifel sogar vom Kauf absiehst.

2. Bestehe auf vollständige Unterlagen – und lies sie gründlich
Vor dem Kauf solltest du folgende Dokumente einsehen und ggf. kopieren oder fotografieren:

• Grundbuchauszug
• Lage- und Bebauungsplan
• Bauakte (auch ältere Genehmigungen)
• Energieausweis
• Protokolle der Eigentümerversammlung (bei Eigentumswohnungen)
• Altlastenkataster und ggf. Bodengutachten
• Versicherungsunterlagen (z. B. Gebäudeversicherung)

Prüfe: Ist das Grundstück lastenfrei? Wurde alles genehmigt, was gebaut wurde? Gibt es Hinweise auf Altlasten oder frühere Schäden?

3. Stelle konkrete Fragen – und dokumentiere die Antworten schriftlich
Frage ganz gezielt nach bekannten Mängeln, früheren Wasserschäden, durchgeführten Sanierungen oder Schädlingsbefall. Vermeide allgemeine Fragen wie „Ist das Haus in gutem Zustand?“ – und formuliere lieber präzise, z. B.:

• „Gab es in den letzten fünf Jahren Feuchtigkeit im Keller?“
• „Wurde die Elektrik vollständig erneuert oder nur teilweise?“

Lass dir die Antworten schriftlich geben oder bestätige sie selbst per E-Mail. Denn: Mündliche Aussagen sind im Zweifel schwer zu beweisen – aber eine E-Mail mit Antwort zählt vor Gericht.

4. Achte auf typische Warnsignale
Manche Dinge sollten bei der Besichtigung deine Alarmglocken läuten lassen:

• Frisch gestrichene Wände – vor allem im Keller
• Muffiger Geruch, auch wenn es „nur gelüftet werden muss“
• Unklare oder ausweichende Antworten
• Keine Einsicht in Unterlagen möglich
• Druck, den Kauf schnell abzuschließen
• Einzelne Räume, die nicht gezeigt werden („Da ist nur Gerümpel“)

Diese Hinweise deuten darauf hin, dass hier etwas kaschiert oder verschwiegen werden soll.

5. Lass dir mündliche Zusicherungen schriftlich bestätigen
Wenn dir jemand sagt: „Das Dach wurde 2023 neu gemacht“ – dann bestehe auf einem entsprechenden Hinweis im Kaufvertrag. Nur so kannst du dich später auf diese Aussage berufen.
Ein häufiger Fehler: Käufer:innen verlassen sich auf das gesprochene Wort – und merken später, dass der Vertrag den gegenteiligen Eindruck erweckt.

6. Nutze eine Checkliste bei der Besichtigung
Mit einer strukturierten Checkliste (siehe oben) behältst du den Überblick und vergisst keine wichtigen Fragen. Prüfe u. a.:

• Keller und Dach auf Feuchtigkeit
• Fenster, Türen und Rolläden auf Funktion
• Heizungsanlage auf Alter und Wartung
• Stromkasten auf Modernität
• Außenanlagen auf Bauschäden
• Zustand von Decken, Böden, Leitungen

Eine solche Liste hilft dir auch später bei der Beweisführung, wenn etwas verschwiegen wurde.

7. Nimm eine zweite Person zur Besichtigung mit
Vier Augen sehen mehr als zwei – und deine Begleitung kann auch dein Gedächtnis stützen, sollte es später zu einem Rechtsstreit kommen. Auch wenn du emotional vom Haus begeistert bist, bleibt eine zweite Person oft kritischer und objektiver.