Nutzungsausfallentschädigung beim Haus­kauf: Was tun, wenn der Ver­käu­fer nicht räumt?

Du hast dein Traumhaus endlich gefunden und gekauft – nur der:die Vorbesitzer:in will partout nicht ausziehen? Das kann teuer werden – aber für welche Seite? In diesem Artikel erfährst du, wie du als Käufer:in deinen Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung durchsetzt und welche Rechte du hast, wenn dein rechtmäßiger Einzug blockiert wird.

Stell dir vor, du hast ein Haus gekauft, der Kaufpreis ist bezahlt, und du willst endlich einziehen – doch der:die Verkäufer:in bleibt einfach drin wohnen. Klingt absurd, kann aber passieren. In solchen Fällen spricht man von einem Nutzungsausfall. Du als neue:r Eigentümer:in kannst das Haus nicht nutzen, obwohl es rechtlich längst dir gehört. Die Lösung: eine sogenannte Nutzungsausfallentschädigung. Diese Entschädigung ist eine Art finanzieller Ausgleich dafür, dass dir der Gebrauch der Immobilie vorenthalten wird.

Die Nutzungsausfallentschädigung soll dich dafür entschädigen, dass du doppelt Miete zahlen musst oder dein geplantes Renovierungsprojekt auf Eis legen musst. Gravierende Sachmängel, wie ein Wasserschaden oder ein unbenutzbares Bad, können einen Nutzungsausfallschaden begründen, wenn die Wohnnutzung dadurch erheblich eingeschränkt ist​. Grundsätzlich soll die Entschädigung juristisch formuliert den Verlust des Gebrauchsvorteils ausgleichen.

In der Regel legen deutsche Gerichte bei der Berechnung der Nutzungsausfallentschädigung den ortsüblichen Mietzins der vorenthaltenen Immobilie zugrunde​. Der Betrag liegt also in der Größenordnung der lokalen Kaltmiete eines vergleichbaren Hauses oder einer Wohnung in ähnlicher Lage.

Keine Nutzung, aber kein finanzieller Schaden?

Wenn dir als Käufer:in keine direkten Mehrkosten entstanden sind, kannst du trotzdem für den Nutzungsausfall (geldwert) entschädigt werden. 

Beispiel: Du kündigst in Erwartung des neuen Hauses deine alte Wohnung und kannst während der Verzögerung kostenlos bei Verwandten unterkommen. Du hast dann zwar keinen messbaren finanziellen Schaden, dennoch hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass der spürbare Verlust an Wohnqualität ersatzfähig sein kann. ​

Diese Beschlüsse gibt es zu Nutzungsausfallentschädigung.

1. OLG München – Bauverzug (Beschluss vom 04.02.2022, Az. 20 U 2428/21 Bau)

Ein Bauträger hat eine Eigentumswohnung deutlich später fertig als vertraglich vereinbart fertiggebaut. Das OLG München bestätigte, dass der Käufer Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung hat, wenn kein gleichwertiger Ersatzwohnraum zur Verfügung steht. Die Berufung wurde abgewiesen, das Urteil des LG Landshut blieb bestehen

2. BGH – Nutzungsausfall bei Bauträgerverzug (Urteile vom 08.05.2014: VII ZR 199/13)

Es ging um einen Verzögerungsfall beim Bauträger: Die klagenden Käufer:innen hatten ein Haus (Blockhaus) bestellt, das nicht rechtzeitig fertig wurde. Deshalb mussten die Käufer:innen in einer kleineren Ersatzwohnung leben und verlangten Nutzungsausfallentschädigung für die größere, erworbene Immobilie.

Steht also auf der Käufer:innenseite in der Zeit der Verzögerung kein gleichwertiger Wohnraum (d. h. von ähnlicher Größe/Qualität) zur Verfügung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen. Diese Entscheidung wurde aus dem Urteil (das jetzt folgt) VII ZR 172/13 bestätigt.

3. BGH – Nutzungsausfall bei Bauträgerverzug (Urteile vom 20.02.2014: VII ZR 172/13)

Die Klagenden hatten eine Wohnung von einem Bauträger gekauft. Die Übergabe war ursprünglich für August 2009 geplant, die Wohnung war erst Februar 2011 bezugsfertig. In den 18 Monaten leben die Käufer:innen in einer kleineren Ersatzwohnung. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass Wohnraum, der zur Verfügung gestellt wird, einen gleichwertigen Wohnwert haben muss.

4. OLG Brandenburg – Verzug Bauträger (Urteil vom 27.05.2020, Az. 4 U 87/19)

Käufer:innen kauften eine Neubauwohnung mit Fertigstellung zum 31. Mai 2016, konnten aber erst am 17. Februar 2017 einziehen. In der Zwischenzeit wohnten die Personen in einem Hotel und später in einer kleinen Ferienwohnung. Das OLG bestätigte: Nutzungsausfallentschädigung steht zu, wenn kein vergleichbarer Ersatzwohnraum zur Verfügung steht.

Immobilienrechtsexpert:innen raten:

1. Schon im Kaufvertrag oder Bauträgervertrag klare Regelungen zu treffen. Dazu gehört, einen festen Übergabetermin/Räumungstermin zu vereinbaren und festzuschreiben, dass der Verkäufer bzw. Bauträger im Verzugsfall eine Nutzungsentschädigung zahlen muss.
Bei Bauträger-Projekten sollte insbesondere ein verbindlicher Termin für die Bezugsfertigkeit vereinbart werden.

Beachte: Oft werden auch Vertragsstrafen vereinbart – z.B. pro überschrittenem Monat eine bestimmte Pauschale. Fachanwälte empfehlen, die Höhe an einer vergleichbaren Miete zu orientieren.

2. Achte darauf, eine Zwangsräumungsklausel im notariellen Kaufvertrag zu haben (Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung). Dann kannst du ohne Räumungsklage direkt den Gerichtsvollzieher beauftragen. In einem solchen Fall muss der säumige Verkäufer sämtliche Kosten der Räumung und Einlagerung tragen. Zudem steht dir für die Zwischenzeit Nutzungsentschädigung zu – wie erwähnt in Höhe der ortsüblichen Miete für das Objekt.

3. Es empfiehlt sich, diese Höhe der Entschädigung vertraglich zu beziffern oder zumindest den Mietwert im Blick zu haben.

4. Verjährung nicht vergessen: Nutzungsentschädigungs-Ansprüche sind Schadensersatzansprüche und unterliegen der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Warte also nicht zu lange mit der Geltendmachung.

Wenn der:die Verkäufer:in nach dem vereinbarten Übergabetermin nicht räumt, ist das kein Kavaliersdelikt. Du hast Anspruch auf Nutzung der Immobilie – und auf Entschädigung, wenn dir das verwehrt wird. Ob du die Entschädigung auf Basis der Miete oder des Zinsschadens berechnest, hängt vom Einzelfall ab. Wichtig ist, dass du dich frühzeitig absicherst, alles dokumentierst und notfalls dein Recht durchsetzt – notfalls vor Gericht.