Haus­kauf: Was gibt es zu be­ach­ten?

Damit dein Traumhaus nicht zum Albtraum wird, solltest du dir vorab einige Fragen stellen:  Wie finde ich die richtige Immobilie? Welche Finanzierung passt zu mir? Welche rechtlichen Fallstricke gibt es? Von der Budgetplanung über die Hausbesichtigung bis zu den neuen Energieeffizienz-Vorschriften 2025 – hier erfährst du alles, was du wissen musst, um sicher und gut vorbereitet dein Eigenheim zu erwerben.

Ein durchdachter Finanzierungsplan schützt dich vor unliebsamen Überraschungen. Berechne deshalb dein Budget realistisch, plane ausreichend Eigenkapital ein und vergleiche die Kreditangebote der Banken.

1. Finanzielle Bestandsaufnahme

Schon bevor du dich auf die Suche nach einer Immobilie machst, solltest du deine aktuelle finanzielle Situation prüfen. Dazu gehört eine ehrliche Einschätzung deiner Ersparnisse, deines monatlichen Einkommens und deiner laufenden Ausgaben. Banken erwarten in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital, um dir bessere Kreditkonditionen anzubieten.

2. Budget realistisch festlegen

Neben dem Kaufpreis musst du auch die Nebenkosten berücksichtigen, die bis zu 12 Prozent des Kaufpreises betragen können. Dazu zählen Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer und eventuell Maklerprovision. Zudem fallen laufende Kosten wie Versicherungen, Instandhaltung und Grundsteuer an.

3. Die richtige Kreditwahl

Vergleiche verschiedene Finanzierungsangebote und achte auf den effektiven Jahreszins, die Zinsbindung und Sondertilgungsmöglichkeiten. Eine lange Zinsbindung (mindestens zehn bis 15 Jahre) bietet Planungssicherheit. Staatliche Förderprogramme, etwa von der KfW-Bank, können dir zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren ermöglichen.

Die Wahl der richtigen Immobilie sollte gut überlegt sein. Neben dem Preis spielen vor allem Lage, Zustand und Ausstattung eine entscheidende Rolle. Nur wenn alle Faktoren zusammenpassen, wird dein neues Zuhause langfristig eine lohnende Investition.

1. Die richtige Lage wählen

Lage, Lage, Lage – die Lage ist oft wichtiger als der Zustand des Hauses. Achte auf eine gute Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Eine ruhige Wohngegend mit hoher Lebensqualität ist besonders für Familien attraktiv, während eine zentrale Lage in der Stadt oft wertstabiler bleibt. Prüfe auch geplante Bauprojekte in der Umgebung – sie können den Wert deiner Immobilie beeinflussen.

2. Der Zustand der Immobilie

Ein gründlicher Blick auf den Bauzustand kann spätere Überraschungen vermeiden. Achte auf das Alter der Immobilie, den Zustand von Dach, Heizung, Fenstern und der Elektrik. Feuchtigkeit, Risse oder Schimmel können Hinweise auf größere Probleme sein. Lasse das Haus idealerweise von einem:einer Bauexperten:in prüfen.

3. Ausstattung und Raumaufteilung

Die Ausstattung sollte zu deinen Bedürfnissen passen. Überlege, wie viele Zimmer du benötigst, ob eine offene Küche oder ein Garten wichtig sind. Auch moderne Heizsysteme, eine gute Dämmung und Smart-Home-Technologien steigern den Wohnkomfort. Falls Renovierungen nötig sind, kalkuliere die Kosten im Voraus, um dein Budget nicht zu sprengen.

Viele Käufer:innen unterschätzen die Bedeutung von Kaufvertrag, Grundbuch und Nebenkosten – und geraten dadurch in unerwartete Schwierigkeiten. Denn das Rechtliche ist beim Hauskauf auch relevant.

1. Der Kaufvertrag – Prüfen statt überstürzen

Ein Hauskauf wird erst durch die notarielle Beurkundung rechtskräftig. Der Kaufvertrag enthält alle wichtigen Details wie Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Fristen. Achte besonders auf Gewährleistungsausschlüsse – oft übernehmen Verkäufer:innen keine Haftung für Mängel. Vor der Unterzeichnung solltest du den Vertrag von einer Fachperson prüfen lassen.

2. Das Grundbuch – Belastungen und Rechte checken

Das Grundbuch gibt Aufschluss darüber, wem die Immobilie gehört und ob Belastungen darauf liegen. Hypotheken, Wegerechte oder Wohnrechte Dritter können den Wert und die Nutzung des Hauses stark beeinflussen. Eine Einsicht ins Grundbuch ist vor dem Kauf unerlässlich, um späteren Ärger zu vermeiden.

3. Nebenkosten nicht unterschätzen

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Nebenkosten an, die oft bis zu 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Dazu gehören: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Notarkosten (ca. 1,5 Prozent), Grundbucheintrag (ca. 0,5 Prozent), Maklerprovision (bis zu 7,14 Prozent in einigen Bundesländern).

Beim Kauf eines Hauses spielen Energieeffizienz und mögliche Sanierungspflichten eine immer größere Rolle. Ab 2025 treten neue gesetzliche Vorschriften in Kraft, die vor allem ältere Gebäude betreffen. Wer ein Haus kaufen möchte, sollte sich daher frühzeitig über den energetischen Zustand der Immobilie informieren, um hohe Nachrüstkosten zu vermeiden.
 

1. Strengere Energieeffizienz-Vorgaben ab 2025
 

Die Bundesregierung setzt verstärkt auf klimafreundliches Wohnen. Ab 2025 gelten strengere Anforderungen an Dämmung, Heiztechnik und Energieverbrauch. Vor allem Öl- und Gasheizungen müssen schrittweise durch umweltfreundliche Alternativen ersetzt werden. Neue Eigentümer:innen könnten verpflichtet werden, innerhalb einer bestimmten Frist energetische Modernisierungen durchzuführen.
 

2. Welche Sanierungspflichten gibt es?
 

Wer ein älteres Haus kauft, muss unter Umständen nachrüsten. Dazu zählen:

• Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke (wenn nicht bereits vorhanden),
• Erneuerung alter Heizungen, die älter als 30 Jahre sind,
• Einbau einer modernen Heizanlage, wenn das Gebäude besonders ineffizient ist.

Diese Maßnahmen sollen helfen, den Energieverbrauch langfristig zu senken – bringen aber für Käufer:innen zunächst zusätzliche Kosten mit sich.
 

3. Fördermöglichkeiten nutzen
 

Glücklicherweise gibt es staatliche Förderprogramme. Die KfW-Bank und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bieten Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite für energieeffiziente Sanierungen. Beim Kauf eines Hauses lohnt es sich, vorab zu prüfen, welche Förderungen infrage kommen.

Neben dem Eigenkapital spielen die richtige Kreditstrategie und mögliche staatliche Förderungen eine entscheidende Rolle für den erfolgreichen Hauskauf. Wer gut plant, kann langfristig sparen.

1. Eigenkapital – Wie viel ist notwendig?

Je mehr Eigenkapital du in den Hauskauf einbringst, desto günstiger wird dein Kredit. Banken empfehlen in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital, um eine solide Finanzierung sicherzustellen. Damit lassen sich nicht nur die Nebenkosten (wie Notargebühren und Grunderwerbsteuer) abdecken, sondern auch die monatlichen Raten reduzieren.

2. Die richtige Kreditwahl

Ein Hypothekendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung. Achte bei der Kreditaufnahme auf:

• Effektiven Jahreszins: Je niedriger, desto günstiger dein Darlehen.
• Zinsbindung: Eine lange Zinsbindung (zehn bis 20 Jahre) gibt Planungssicherheit.
• Tilgungsrate: Eine höhere Anfangstilgung spart langfristig Zinsen.
• Sondertilgungen: Die Möglichkeit, außerplanmäßige Zahlungen zu leisten, hilft, die Schulden schneller abzubauen.

Ein Vergleich mehrerer Banken lohnt sich, da die Zinsen je nach Anbieter stark variieren können.

3. Staatliche Förderungen nutzen

Es gibt verschiedene Förderprogramme, die den Hauskauf erleichtern:

• KfW-Kredite: Zinsgünstige Darlehen für energieeffiziente Immobilien.
• BAFA-Zuschüsse: Förderungen für energetische Sanierungen und Heizungsmodernisierungen.
• Länderspezifische Förderungen: Einige Bundesländer bieten zusätzliche Förderprogramme für Familien oder Erstkäufer:innen.

Ein Hauskauf ist oft mit vielen Fragen und Unsicherheiten verbunden. Um Fehler zu vermeiden, kann es sich lohnen, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Doch wer kann dich beim Kauf deines Traumhauses beraten?

1. Immobilienmakler:in: Unterstützung bei der Suche

Ein:e Immobilienmakler:in hilft dir dabei, passende Häuser zu finden und führt dich durch den gesamten Kaufprozess. Er:sie kennt den Markt, kann Preise realistisch einschätzen und begleitet oft die Verhandlungen.

2. Notar:in: Rechtliche Sicherheit beim Kaufvertrag

Der Kauf eines Hauses ist erst mit der notariellen Beurkundung rechtskräftig. Der:die Notar:in erstellt und prüft den Kaufvertrag, sorgt für die Eintragung ins Grundbuch und stellt sicher, dass alle rechtlichen Vorgaben eingehalten werden.

3. Bausachverständige: Versteckte Mängel aufdecken

Viele Häuser sehen auf den ersten Blick gut aus, haben aber versteckte Mängel wie Feuchtigkeit, Schimmel oder marode Elektrik. Ein:e Bausachverständige:r kann den Zustand der Immobilie objektiv beurteilen und dir sagen, ob Sanierungen nötig sind – eine Investition, die sich lohnt, um hohe Folgekosten zu vermeiden.

4. Finanzberater: Die beste Finanzierung sichern

Ein:e unabhängige:r Finanzberater:in hilft dir, die beste Finanzierungsstrategie zu finden. Er:sie vergleicht Kreditangebote, prüft staatliche Förderungen (z. B. KfW-Kredite) und berät dich zur optimalen Tilgungsrate. So kannst du langfristig Zinsen sparen und eine solide Finanzierung aufbauen.

Ein Haus zu kaufen ist eine große Herausforderung. Damit du keine teuren Fehler machst, solltest du gut vorbereitet sein. Von der Finanzierung bis zur Schlüsselübergabe. Hier sind die besten Tipps für einen sicheren Hauskauf zusammengefasst:

Damit du beim Hauskauf auch wirklich nichts vergisst, ist es sinnvoll eine Checkliste für den Hauskauf zu nutzen. Diese hilft dir zusätzlich alle wesentlichen Schritte im Auge zu behalten - von der Finanzierungsvorbereitung über die Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe. So behältst du den Überblick bei Dokumenten, Prüfpunkten und zeitlichen Abläufen im Kaufprozess.