Haus­kauf: Ab­lauf, Vor­tei­le und Ri­si­ken

Du bist unsicher, wie der Kauf eines Hauses genau abläuft und worauf du achten musst? In diesem Ratgeber werfen wir einen ehrlichen Blick auf die Vor- und Nachteile eines Eigenheims und zeigen Schritt für Schritt, wie der Hauskauf funktioniert, inklusive einem Selbsttest „Bin ich bereit für das Eigenheim?“.

Beim Hauskauf ist es wichtig, den gesamten Ablauf zu kennen – so kannst du mögliche Stolpersteine frühzeitig zu erkennen und aus dem Weg räumen. Wie beginnt ein Hauskauf?

• Wie viel Wohnfläche benötigst du?
• Welche Lage kommt für dich infrage (Stadt, Vorort, Land)?
• Altbau oder Neubau?
• Muss Platz für Homeoffice, Kinder, Hobbyräume eingeplant werden?

• Eigenkapital berechnen
• Finanzierungsrahmen mit Bank oder Berater:in abstimmen
• Monatlich tragbare Kreditrate ermitteln
• Kaufnebenkosten (ca. 10–15 % zusätzlich) einplanen
  • Notar:in & Grundbuch
  • Grunderwerbsteuer
  • Makler:in (wenn beauftragt)
  • Renovierungs- oder Modernisierungskosten

• Online-Portale durchstöbern
• Kontakt zu Makler:innen aufnehmen (optional)
• Freunde, Familie, lokale Zeitungen nutzen
• Mehrere Besichtigungen einplanen
• Energieausweis, Grundrisse, Baujahr prüfen
• Mängel und Sanierungsbedarf dokumentieren
• Im Zweifel: Bausachverständige hinzuziehen

• Objekt bei der Bank vorstellen
• Finanzierungszusage einholen (schriftlich!)
• Fördermittel prüfen (z. B. KfW, Landesförderung)
• Kreditvertrag vorbereiten

• Kaufpreis und Vertragsinhalte mit Verkäufer:in abstimmen
• Vorvertrag (optional) oder Reservierungsvereinbarung prüfen
• Notar:in auswählen
• Kaufvertragsentwurf prüfen (ggf. juristisch beraten lassen)
• Notartermin wahrnehmen & Vertrag beurkunden

• Auflassungsvormerkung im Grundbuch abwarten
• Zahlungsaufforderung des Notars abwarten
• Kaufpreis überweisen
• Restliche Gebühren zahlen (z. B. Notarkosten, Steuer)
• Übergabetermin vereinbaren

• Protokoll mit Zählerständen erstellen
• Schlüssel, Pläne, Unterlagen übernehmen
• Gebäudeversicherung abschließen/übernehmen
• Umzug organisieren
• Adressänderungen vornehmen (Bank, Versicherungen, Ämter etc.)

• Sanierungen oder Umbauten planen
• Garten gestalten, einrichten, ankommen
• Zuhause genießen!

Die Finanzierung ist das finanzielle Rückgrat deines Hauskaufs. Sie entscheidet darüber, wie viel du dir leisten kannst, wie hoch deine monatliche Belastung ist – und wie sicher deine Investition langfristig ist. Hier kommt der komplette Ablauf:

Bevor du dich mit Banken oder Finanzierungsberater:innen austauschst, solltest du wissen, wie viel eigenes Geld du einbringen kannst.

• Faustregel: Mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 Prozent des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen.
• Besser: 20 bis 30 % Eigenkapital, um bessere Konditionen zu erhalten.
• Was zählt zum Eigenkapital?
  • Erspartes (Girokonto, Tagesgeld, Festgeld)
  • Bausparguthaben
  • Wertpapiere (wenn kurzfristig liquidierbar)
  • Eigenleistungen bei Renovierung

Jetzt rechnest du aus, wie viel Fremdkapital du brauchst:

Kaufpreis + Nebenkosten + Renovierung – Eigenkapital = Finanzierungsbedarf

Beispiel:

• Kaufpreis: 400.000 €
• Nebenkosten (12 %): 48.000 €
• Renovierung: 15.000 €
• Eigenkapital: 100.000 € → Finanzierungsbedarf: 363.000 €

Jetzt holst du dir Angebote von:

• Hausbanken
• Online-Vergleichsportalen
• Unabhängigen Finanzierungsvermittler:innen
   

Wichtige Vergleichsgrößen:

• Effektiver Jahreszins
• Anfangstilgung (mindestens 2 % empfohlen, besser 3–5 %)
• Zinsbindungsdauer (10, 15, 20 oder mehr Jahre)
• Sondertilgungsmöglichkeiten
• Option auf Ratenanpassung
• Anschlussfinanzierungsbedingungen

Die Bank prüft, ob du kreditwürdig bist und das Objekt finanzierbar ist. Dazu brauchst du:

Von dir:

• Gehaltsnachweise (letzte 3 Monate)
• Kontoauszüge
• Personalausweis
• Selbstauskunft (monatliche Ausgaben, weitere Kredite, Unterhalt etc.)
• Nachweise über Eigenkapital
   

Vom Objekt:

• Exposé
• Grundbuchauszug
• Wohnflächenberechnung
• Lageplan
• Energieausweis
• Kaufvertragsentwurf (wenn vorhanden)

Wenn alles passt, bekommst du eine schriftliche Finanzierungszusage – auch Finanzierungsbestätigung oder „Darlehenszusage“ genannt. Diese brauchst du, beim Notartermin.

Sobald du dich für ein Finanzierungsangebot entschieden hast, bekommst du den Kreditvertrag zur Unterschrift.

Darin enthalten:

• Höhe des Darlehens
• Zinssatz & Tilgung
• Laufzeit & Zinsbindung
• Auszahlungsvoraussetzungen
• Sicherheiten (Grundschuld, ggf. Bürgschaften)

Die Bank will eine Sicherheit – meist in Form einer Grundschuld. Diese wird notariell bestellt und im Grundbuch eingetragen. Du brauchst:

• Notartermin zur Grundschuldbestellung
• Bestellungsurkunde zur Vorlage bei der Bank
• Nachweis der Eintragung im Grundbuch (kann Wochen dauern)

Erst danach zahlt die Bank das Darlehen aus.

Die Bank überweist den Kaufpreis in der Regel direkt an den:die Verkäufer:in, sobald alle Bedingungen erfüllt sind:

• Kaufvertrag wurde beurkundet
• Auflassungsvormerkung ist eingetragen
• Zahlungsaufforderung durch den Notar liegt vor
• Grundschuld ist eingetragen (oder notariell beurkundet mit Eintragungsmitteilung)

Bei Neubauten oder umfangreichen Sanierungen erfolgt die Auszahlung oft in Raten, je nach Baufortschritt.

Mit der Auszahlung beginnt auch die Rückzahlung:

• Monatliche Raten aus Zins + Tilgung
• In der Regel gleichbleibende Raten bei Annuitätendarlehen
• Möglichkeit zu Sondertilgungen (z. B. 5 % jährlich)

Am Ende der Zinsbindung prüfst du, ob du den Rest ablösen, umschulden oder verlängern willst (Anschlussfinanzierung).

Im Durchschnitt dauert die gesamte Abwicklung eines Hauskaufs zwischen acht und zwölf Wochen. Dabei hängt vieles von der Bearbeitungszeit der Banken, der Notarverfügbarkeit und der Grundbucheintragung ab. Wenn alle Unterlagen schnell verfügbar sind und Finanzierung sowie Vertrag reibungslos laufen, kann es auch schneller gehen – aber Pufferzeit ist immer sinnvoll.

Gerade in unsicheren Zeiten sehnen sich viele Menschen nach Stabilität, Freiheit und einem Ort, der wirklich ihnen gehört. Doch lohnt sich ein eigenes Haus wirklich? Die Antwort: Ja, oft mehr als du denkst. Denn ein Eigenheim bietet nicht nur ein Dach über dem Kopf, sondern auch viele langfristige Vorteile – finanziell, emotional und ganz praktisch. Hier zeigen wir dir die wichtigsten Pluspunkte im Detail.

1. Unabhängigkeit & Selbstbestimmung
Ein eigenes Haus bedeutet: Du bestimmst, wie du lebst. Keine Vermieter:innen, die mitreden wollen, keine Einschränkungen bei Haustieren, Farben oder Umbauten. Du kannst deinen Garten anlegen, eine Wand durchbrechen oder ein Homeoffice einbauen – ganz wie es zu deinem Lebensstil passt. Diese Gestaltungsfreiheit ist für viele ein unschätzbarer Vorteil und stärkt das Gefühl, wirklich „zuhause“ zu sein.

2. Langfristige Vermögensbildung
Mit jeder Kreditrate zahlst du nicht nur Zinsen, sondern tilgst auch einen Teil deines Hauses – das heißt: Du baust nach und nach Vermögen auf. Im Gegensatz zur Miete, die du Monat für Monat „verlierst“, gehört dir das Haus irgendwann komplett. Gerade im Alter ist es ein riesiger Vorteil, mietfrei wohnen zu können. Und: Immobilien gelten langfristig als wertstabile bis wertsteigernde Anlage – besonders in gefragten Lagen.

3. Schutz vor Mietsteigerungen & Inflation
Mieten steigen – das ist Realität. Eigentümer:innen sind davor weitgehend geschützt. Wer heute eine Immobilienfinanzierung mit festen Zinsen abschließt, sichert sich für 10, 15 oder sogar 20 Jahre eine konstante monatliche Belastung. Das schützt nicht nur vor Mietsteigerungen, sondern auch vor der schleichenden Entwertung des Geldes durch Inflation. Dein Eigenheim bleibt ein realer Sachwert – unabhängig vom Eurokurs.

4. Mehr Platz, mehr Lebensqualität
Häuser bieten in der Regel deutlich mehr Platz als Wohnungen – sowohl drinnen als auch draußen. Ein eigener Garten, ein Keller, eine Garage oder ein Hobbyraum machen das Leben nicht nur praktischer, sondern oft auch gesünder und stressfreier. Besonders Familien mit Kindern oder Menschen mit Hobbys profitieren von der zusätzlichen Fläche und Privatsphäre.

5. Individuelle Gestaltung & Wertsteigerung durch Eigenleistung
Ein Eigenheim kannst du nicht nur nach deinen Wünschen gestalten – du kannst auch gezielt den Wert steigern. Ob durch energetische Sanierung, Ausbau des Dachbodens oder Modernisierung der Küche: Mit geschickten Investitionen erhöhst du nicht nur den Wohnkomfort, sondern auch den Wiederverkaufswert. Wer handwerklich geschickt ist oder Eigenleistungen einbringt, spart zusätzlich Kosten.

Was du wissen solltest, bevor du unterschreibst: Der Hauskauf bringt auch Verantwortung, finanzielle Verpflichtungen und gewisse Risiken mit sich. Wer gut vorbereitet ist und die möglichen Fallstricke kennt, kann diese besser einschätzen – und oft auch vermeiden. Das sind die häufigsten Nachteile und Risiken, die du beim Hauskauf im Blick haben solltest:

1. Hohe Kosten und langfristige finanzielle Bindung
Ein Haus kostet nicht nur beim Kauf viel Geld, sondern auch im Unterhalt. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer, Makler:in und Sanierungen an – schnell summiert sich das auf zehn bis 15 Prozent zusätzlich. Dazu kommt eine jahrelange monatliche Kreditrate, die über Jahrzehnte läuft. Bei unerwarteten Ereignissen wie Jobverlust oder Trennung kann diese Belastung schnell zum Risiko werden. Ein zu knapp kalkuliertes Budget kann dich finanziell in die Enge treiben.

2. Sanierungs- und Instandhaltungsrisiken
Auch wenn ein Haus äußerlich charmant wirkt – was hinter den Wänden steckt, ist oft entscheidend. Alte Leitungen, undichte Dächer, schlechte Dämmung oder veraltete Heizungen können schnell zur Kostenfalle werden. Wer hier beim Kauf nicht genau hinschaut oder auf ein Gutachten verzichtet, zahlt später oft drauf. Auch bei Neubauten können Mängel auftreten, z. B. durch Pfusch am Bau. Die Verantwortung liegt dann bei dir – und das kann teuer werden.

3. Laufende Verantwortung für alles
Als Eigentümer:in bist du für alles zuständig – von der Dachrinne bis zur Heizungswartung. Wenn etwas kaputtgeht, gibt es keine:n Vermieter:in, den du anrufen kannst. Du musst Reparaturen organisieren, bezahlen und dich um gesetzliche Pflichten kümmern (z. B. Rauchmelder, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherung). Das bedeutet nicht nur zusätzliche Kosten, sondern auch Zeit und Aufwand, die du einplanen solltest.

4. Weniger Flexibilität bei Ortswechsel
Ein Haus bindet dich an einen Ort – und das oft für viele Jahre. Wer beruflich flexibel sein muss oder sich nicht sicher ist, wo er oder sie dauerhaft leben möchte, sollte diesen Punkt ernst nehmen. Ein Hausverkauf ist nicht immer schnell und einfach: Je nach Lage kann es Monate dauern, bis sich ein:e Käufer:in findet – und manchmal auch mit finanziellen Verlusten verbunden sein.

5. Lage- oder Marktrisiko
Nicht jede Immobilie ist automatisch eine gute Investition. In manchen Regionen stagnieren die Preise – oder fallen sogar. Wer in einem strukturschwachen Gebiet oder an wenig gefragter Lage kauft, hat beim Wiederverkauf unter Umständen das Nachsehen. Auch gesetzliche Änderungen (z. B. zu energetischen Standards) oder steigende Zinsen können den Markt beeinflussen und die Nachfrage senken.

6. Unerwartete Zusatzkosten
Viele Kosten zeigen sich oft erst nach dem Kauf: Der Kanalanschluss muss erneuert werden, ein Baum wird zum Sicherheitsrisiko, die Fassade braucht neue Farbe. Wer keine ausreichenden Rücklagen bildet, gerät hier schnell unter Druck. Besonders gefährlich: Kosten, die du bei der Finanzierung nicht mit eingeplant hast – sie können deine monatliche Belastung sprengen.

Ein Eigenheim ist nicht für alle gleichermaßen geeignet. Für die einen bedeutet ein Haus Freiheit, Sicherheit und ein Stück Lebensqualität. Für andere hingegen ist es eine finanzielle Bürde oder ein Klotz am Bein. Ob sich ein Eigenheim lohnt, hängt stark von deiner Lebenssituation, deinen Zielen und deiner Einstellung zu Verantwortung und Planung ab. 

Damit du einfacher entscheiden kannst: Hier ist eine Vergleichstabelle. Eigenheim – Ja oder Nein?

Dieser einfache Fragenkatalog soll dir helfen, deine Entscheidung einzuordnen. Mach den Test in Ruhe mit deinem Partner oder deiner Partnerin, wenn ihr gemeinsam ein Haus kaufen wollt. Unterschiedliche Antworten können gute Gespräche anstoßen – und helfen, gemeinsame Pläne realistisch zu gestalten.

Los geht´s. Beantworte die folgenden Fragen ehrlich mit Ja oder Nein:

Finanzen & Planung

1. Habe ich mindestens 20 Prozent Eigenkapital zur Verfügung?
2. Habe ich die Kaufnebenkosten (z. B. Notar, Grunderwerbsteuer, Makler:in) einkalkuliert?
3. Habe ich mir Gedanken über laufende Kosten wie Instandhaltung, Versicherung und Rücklagen gemacht?
4. Bin ich bereit, monatlich eine feste Kreditrate über 20 Jahre oder länger zu zahlen?
5. Habe ich einen finanziellen Puffer für Notfälle (z. B. Jobverlust, Reparaturen)?
   
   

Verantwortung & Alltag

1. Traue ich mir zu, Reparaturen, Wartung und organisatorische Aufgaben rund ums Haus selbst zu koordinieren?
2. Bin ich bereit, mehr Zeit und Geld in die Pflege und Instandhaltung meines Zuhauses zu investieren?
3. Fühle ich mich wohl bei dem Gedanken, langfristig Verantwortung für eine Immobilie zu übernehmen?
4. Bin ich bereit, auf spontane Umzüge oder längere Auslandsaufenthalte ggf. zu verzichten?
   
   

Lebensstil & Zukunft

1. Habe ich eine klare Vorstellung davon, wo ich in den nächsten 10 bis 20 Jahren leben möchte?
2. Passe ich mein Eigenheim an meine Lebensplanung an (z. B. Kinder, Homeoffice, Altersvorsorge)?
3. Ist es mir wichtig, ein Zuhause nach meinen eigenen Wünschen zu gestalten?
4. Bin ich emotional bereit für einen festen Wohnsitz – im Guten wie im Schlechten?
    

Auswertung:

Mehr als 10 x Ja:
Du bist gut vorbereitet! Ein Eigenheim passt wahrscheinlich sehr gut zu deiner Lebenssituation und deinen Prioritäten. Jetzt kannst du dich gezielt mit Finanzierung und Immobiliensuche beschäftigen.

6–10 x Ja:
Du hast schon viele Voraussetzungen, solltest aber noch ein paar Punkte durchdenken – vor allem finanziell und langfristig. Ein individuelles Beratungsgespräch (z. B. mit Bank oder Finanzberater:in) kann hier sehr hilfreich sein.

Weniger als 6 x Ja:
Aktuell ist ein Eigenheim vielleicht (noch) nicht die beste Option für dich – oder du brauchst mehr Klarheit über deine Ziele und Möglichkeiten. Vielleicht ist Mieten derzeit entspannter – das muss keine schlechte Entscheidung sein.