Wenn ein Paar ein Haus mit un­ter­schied­li­chem Ei­gen­an­teil kauft

Ihr plant den Kauf eines Hauses – aber bringt unterschiedlich viel Geld mit? Ganz gleich, ob ihr verheiratet oder einfach ein Paar seid: Wenn einer mehr zahlt als der andere, ist es wichtig, die Eigentumsverhältnisse klar zu regeln. Denn wer sich nicht absichert, riskiert im Fall einer Trennung oder eines Verkaufs den finanziellen Nachteil.

Wenn ihr gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung kauft, aber unterschiedlich viel Geld einbringt, dann ist eine vertragliche Regelung mehr als sinnvoll – sie ist notwendig. Denn: Ganz egal, ob ihr verheiratet seid oder nicht – das Grundbuch bestimmt, wem wie viel vom Haus gehört. Wenn dort nichts Konkretes steht, gehört euch die Immobilie jeweils zur Hälfte. Das kann zu Problemen führen, wenn einer von euch deutlich mehr investiert hat – sei es durch Eigenkapital, Kreditraten oder Renovierungsarbeiten.

Die Aufteilung der Eigentumsanteile sollte sich nach dem tatsächlichen finanziellen Beitrag richten. Dazu zählen:

Das Eigenkapital ist oft der größte Einzelposten beim Immobilienkauf – und sollte bei der Eigentumsverteilung klar berücksichtigt werden. Wenn eine Person zum Beispiel 100.000 Euro aus Ersparnissen beisteuert und die andere nur 30.000 Euro, ist das ein deutlicher Unterschied. Diese Beträge bilden die Ausgangsbasis für eine faire Aufteilung. Wichtig ist: Das eingebrachte Eigenkapital sollte nachweisbar sein, zum Beispiel durch Kontoauszüge oder Überweisungsbelege.

Zu den sogenannten Kaufnebenkosten gehören Posten wie Notargebühren, Grundbuchkosten, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer. Diese machen schnell rund zehn Prozent des Kaufpreises aus – also eine erhebliche Summe. Wenn nur eine Person diese Kosten übernimmt oder sie sich ungleich aufteilt, sollte auch das in die Eigentumsverteilung einfließen. Sonst profitiert die andere Partei überproportional vom gemeinsamen Eigentum, ohne sich an den Nebenkosten zu beteiligen.

Wer den Immobilienkredit in welchem Verhältnis bedient, ist ein entscheidender Punkt. Zahlt eine:r dauerhaft einen größeren Anteil der monatlichen Raten, ergibt sich daraus ein höherer finanzieller Beitrag über die Jahre. Auch hier gilt: Wenn nichts vertraglich geregelt ist, besteht die Gefahr, dass beide im Grundbuch zu gleichen Teilen stehen – obwohl der Beitrag zur Tilgung sehr unterschiedlich ist. Ein fairer Ausgleich ist nur möglich, wenn ihr die Kreditverteilung transparent dokumentiert und in eure Berechnung einfließen lasst.

Oft entstehen nach dem Hauskauf zusätzliche Kosten: neue Fenster, ein Anbau, die Heizungsmodernisierung oder der Ausbau des Dachbodens. Wenn eine Person diese Investitionen allein oder überwiegend übernimmt, sollte sich das auf den Eigentumsanteil auswirken – schließlich wird dadurch der Wert der Immobilie gesteigert. Auch hier empfiehlt sich: Quittungen und Überweisungen aufbewahren, damit der finanzielle Beitrag nachvollziehbar bleibt.

Das Grundbuch ist das zentrale Dokument, wenn es um Eigentum an einer Immobilie geht. Es sagt aus, wem was gehört – nicht, wer wie viel gezahlt hat.

Kann man sich anteilig ins Grundbuch eintragen lassen?
Ja, das ist problemlos möglich. Ihr werdet dann als sogenannte Bruchteilseigentümer:innen geführt – zum Beispiel mit 70 zu 30 Prozent.

Welche Anteile können im Grundbuch stehen?
Ihr könnt jeden Anteil frei vereinbaren – ob 50 zu 50, 60 zu 40 oder 75 zu 25 Prozent. Wichtig ist, dass die Anteile realistisch und nachvollziehbar sind, bestenfalls mit Belegen für die jeweiligen Beiträge.

Kann man Prozent im Grundbuch stehen?
Im Grundbuch stehen keine Prozente, sondern Bruchteile – also zum Beispiel "drei Fünftel" und "zwei Fünftel". Diese spiegeln euren finanziellen Beitrag wider.

Besonders wichtig ist die Frage: Wer nimmt den Kredit auf – und wer haftet dafür? Wenn ihr beide den Kreditvertrag unterschreibt, haftet ihr gesamtschuldnerisch, ganz gleich, wie euer Familienstand ist. Das bedeutet: Die Bank kann sich an jede:n von euch wenden – auch wenn ihr euch intern anders aufgeteilt habt.

Wenn ihr gemeinsam ein Haus kauft – egal ob als Paar, Freund:innen oder Verwandte – und unterschiedlich viel investiert, reichen Vertrauen und Händedruck leider nicht aus. Damit im Falle einer Trennung, eines Verkaufs oder finanzieller Veränderungen alles fair bleibt, sind vertragliche Regelungen unerlässlich.

Diese Vereinbarungen sind besonders sinnvoll:

• Individueller Grundbucheintrag: Lasst euch mit den jeweiligen Eigentumsanteilen (z. B. 60 zu 40) im Grundbuch eintragen – das ist der offizielle Eigentumsnachweis.
• Partnerschafts- oder Gesellschaftsvertrag: Dieser regelt, was bei Trennung, Verkauf oder Ausstieg passiert – z. B. ob eine:r die Immobilie übernehmen darf und wie die Auszahlung läuft.
• Darlehensvertrag untereinander: Wenn eine:r mehr zahlt oder dem anderen Geld leiht, schützt ein privater Darlehensvertrag vor späteren Streitigkeiten.
• Testament oder Erbvertrag: Damit im Todesfall nicht plötzlich Miterb:innen einziehen oder verkaufen wollen, solltet ihr regeln, was mit dem Haus passieren soll.

Ein gemeinsamer Hauskauf ist ein großes Projekt – aber was passiert, wenn die Beziehung endet oder ihr die Immobilie verkaufen wollt? Ohne klare Regelungen kann es schnell kompliziert und emotional belastend werden.

Bei einer Trennung gibt es drei typische Szenarien:

1. Eine:r übernimmt das Haus und zahlt den anderen entsprechend der Eigentumsanteile aus.
2. Ihr verkauft die Immobilie gemeinsam und teilt den Erlös nach den im Grundbuch festgehaltenen Anteilen.
3. Eine:r bleibt wohnen und zahlt dem anderen eine Nutzungsentschädigung oder Miete.