Darf ich mein Haus un­ter Wert ver­kau­fen?

Ja, du darfst dein Haus unter Wert verkaufen und den Kaufpreis frei vereinbaren. Das kommt sogar häufiger vor, wenn jemand ein Haus an die eigenen Kinder verkaufen möchte und die finanzielle Hürde nicht zu groß sein soll. Eines solltest du dabei wissen: Liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Wert der Immobilie, kann der Preisnachlass steuerlich als Schenkung beziehungsweise gemischte Schenkung gelten. Ob darauf Schenkungssteuer anfällt, hängt unter anderem von der Höhe des Preisnachlasses und den geltenden Freibeträgen ab.

Ja, grundsätzlich kannst du dein Haus zu einem frei vereinbarten Preis verkaufen – auch wenn dieser unter dem Wert der Immobilie liegt. Das gilt sowohl, wenn du dein Haus an deine Kinder oder innerhalb der Familie verkaufst, als auch beim Verkauf an andere Personen. 

Bei einem Verkauf zum regulären Wert erhältst du als Verkäufer:in eine entsprechende Gegenleistung in Form des Kaufpreises. Bei einer Schenkung wird die Immobilie dagegen ohne entsprechende Gegenleistung übertragen. Verkaufst du das Haus bewusst unter Wert, kann die Differenz zwischen Leistung und Gegenleistung als gemischte Schenkung steuerlich relevant sein. 

Ob auf den unentgeltlichen Teil tatsächlich Schenkungssteuer anfällt, hängt unter anderem vom steuerlichen Wert der Übertragung und vom persönlichen Freibetrag der beschenkten Person ab.

Ob und in welcher Höhe beim Verkauf einer Immobilie unter Wert Schenkungssteuer anfällt, hängt insbesondere von folgenden Faktoren ab: 
 

• Wert des unentgeltlich übertragenen Anteils 
• Verwandtschaftsverhältnis zwischen schenkender und beschenkter Person 
• persönlicher Freibetrag der beschenkten Person 
• Steuerklasse und geltender Steuersatz 
  
  

Schenkungssteuer fällt grundsätzlich nur auf den Teil der Schenkung an, der den persönlichen Freibetrag übersteigt. Die Freibeträge können nach Ablauf von zehn Jahren erneut genutzt werden. 

Die Höhe des persönlichen Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis. Eine Schenkung innerhalb der Familie ist dann besonders sinnvoll, wenn das Verwandtschaftsverhältnis besonders eng ist und die Beschenkten von hohen Freibeträgen profitieren können. 
 

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner:innen: 500.000 Euro 
• Kinder und Adoptivkinder: 400.000 Euro 
• Enkelkinder: grundsätzlich 200.000 Euro; 400.000 Euro, wenn das Kind des Schenkenden, von dem die Enkelkinder abstammen, bereits verstorben ist
• übrige Personen der Steuerklasse I: 100.000 Euro 
• Personen der Steuerklassen II und III: 20.000 Euro 
  
  

Eine vollständige Übersicht zu den Steuerklassen und Freibeträgen findest du in den §§ 15 und 16 ErbStG.

Ein Elternteil besitzt ein Haus mit einem für das Beispiel angenommenen steuerlichen Wert von 600.000 Euro und verkauft es für 300.000 Euro an sein Kind. Vereinfacht betrachtet verbleibt damit ein unentgeltlicher Anteil von 300.000 Euro. 

Da Kinder gegenüber jedem Elternteil einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro haben, liegt dieser Betrag innerhalb des Freibetrags. In diesem vereinfachten Beispiel fällt daher keine Schenkungssteuer an. 

Übersteigt der steuerpflichtige Erwerb den persönlichen Freibetrag, richtet sich der Steuersatz nach der Steuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs. 

Verkauft das Elternteil das Haus beispielsweise für 150.000 Euro statt für 300.000 Euro, beträgt der unentgeltliche Teil 450.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro verbleibt ein steuerpflichtiger Erwerb von 50.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 7 Prozent ergibt sich eine Schenkungssteuer von 3.500 Euro (§ 19 ErbStG). 

Für die Berechnung der Schenkungssteuer ermittelt das Finanzamt den steuerlichen Grundbesitzwert nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Je nach Art der Immobilie kommen dabei unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz. 

Dieser steuerliche Wert muss nicht mit einem am Markt erzielbaren Verkaufspreis oder dem Ergebnis einer Immobilienbewertung übereinstimmen. Eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts hilft dir jedoch dabei, einen Verkauf unter Wert frühzeitig zu erkennen und die Übertragung entsprechend zu planen. 

Setzt das Finanzamt für die Immobilie einen Wert an, der über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt, kannst du einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Dafür kann ein qualifiziertes Wertgutachten erforderlich sein. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen.

Möchtest du eine Immobilie an deine Kinder oder andere Familienmitglieder übertragen, kommen grundsätzlich sowohl ein Verkauf als auch eine Schenkung infrage. Auch eine Kombination aus beidem ist möglich. 

Welche Variante sinnvoll ist, hängt von der persönlichen und finanziellen Situation ab. Neben einer möglichen Schenkungssteuer können bei der Entscheidung weitere steuerliche und rechtliche Folgen eine Rolle spielen. 

Wenn du eine Immobilie ganz oder teilweise verschenken möchtest, kann eine frühzeitige Planung helfen, die persönlichen Freibeträge sinnvoll zu nutzen:
 

• Freibeträge ausschöpfen: Je nach Verwandtschaftsverhältnis gelten unterschiedliche persönliche Freibeträge. 
• Übertragung zeitlich staffeln: Die persönlichen Freibeträge können grundsätzlich alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Bei entsprechend langfristiger Planung lässt sich eine Immobilie daher gegebenenfalls schrittweise übertragen. 
• Verkauf und Schenkung vergleichen: Statt eines Verkaufs deutlich unter Wert kann auch eine offene Schenkung oder eine Kombination aus entgeltlicher und unentgeltlicher Übertragung infrage kommen. Welche Variante günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab. 
   

Bei größeren Immobilienvermögen oder komplexeren Familienverhältnissen empfiehlt sich eine steuerliche und rechtliche Beratung vor der Übertragung. 

Es gibt mehrere Möglichkeiten, einen Verkauf unter Wert steuerlich sinnvoll zu gestalten: 

• Du legst den Verkaufspreis so fest, dass der unentgeltliche Teil innerhalb des persönlichen Freibetrags der beschenkten Person bleibt. 
• Du lässt ein qualifiziertes Immobilienwertgutachten anfertigen, um einen niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert gegenüber dem Finanzamt nachweisen zu können. 
• Du behältst dir bei der Übertragung ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vor. Solche Nutzungsrechte können sich auf die steuerpflichtige Bereicherung auswirken. 
  

Wenn du dein Haus unter Wert an Kinder oder andere Familienmitglieder überträgst, kannst du dir beispielsweise ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vorbehalten. Ein Wohnrecht ermöglicht dir, die Immobilie oder einen Teil davon weiterhin selbst zu bewohnen. Beim Nießbrauch kannst du die Immobilie darüber hinaus grundsätzlich wirtschaftlich nutzen und beispielsweise vermieten. 

Solche vorbehaltenen Nutzungsrechte können die steuerpflichtige Bereicherung mindern. Wie hoch ihr Wert angesetzt wird, hängt unter anderem von der voraussichtlichen Dauer des Rechts und seinem Jahreswert ab. 

Ob Wohnrecht oder Nießbrauch im Einzelfall sinnvoll ist und welche steuerlichen Folgen sich daraus ergeben, solltest du vor der Übertragung fachlich prüfen lassen. 

Du darfst dein Haus unter Wert verkaufen, solltest dabei aber mögliche steuerliche Folgen im Blick behalten. Liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Wert der Immobilie, kann der unentgeltliche Anteil als gemischte Schenkung gelten. Ob tatsächlich Schenkungssteuer anfällt, hängt unter anderem von der Höhe des unentgeltlichen Anteils und den persönlichen Freibeträgen ab. 

Gerade beim Verkauf innerhalb der Familie lohnt es sich deshalb, Verkaufspreis, Schenkung sowie mögliche Gestaltungen mit Wohnrecht oder Nießbrauch frühzeitig miteinander zu vergleichen. Eine realistische Immobilienbewertung schafft dafür eine wichtige Grundlage.