Ver­mie­te­tes Haus kau­fen: Was sind dei­ne Rech­te als neu­er Ei­gen­tü­mer?

Ein Haus kaufen und direkt Mieteinnahmen kassieren – klingt verlockend, oder? Doch wenn das Objekt bereits vermietet ist, gibt es einiges zu beachten: Kündigungssperrfristen, Mieterrechte und sogar steuerliche Vorteile, die viele unterschätzen. Ein vermietetes Haus kaufen – ein cleverer Schachzug oder eine Herausforderung mit Fallstricken?

Ein vermietetes Haus zu kaufen, kann besonders für Anleger:innen attraktiv sein. Es generiert sofort Mieteinnahmen, die deine Finanzierungskosten reduzieren, und bietet langfristig eine solide Rendite. Oft sind vermietete Immobilien sogar günstiger zu erwerben, da der Käuferkreis eingeschränkter ist. Doch auch wenn du das Haus langfristig selbst nutzen möchtest, kann der Kauf lohnen – vorausgesetzt, du planst deine Schritte genau und kennst deine Rechte und Pflichten als neue:r Eigentümer:in.

Beim Kauf eines vermieteten Hauses übernimmst Du alle bestehenden Mietverträge. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ schützt die Mieter:innen, unabhängig davon, ob du das Haus für dich selbst nutzen möchtest oder nicht. Die bestehenden Konditionen, wie Mietdauer oder Mietzins, bleiben unverändert.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf ist oft der zentrale Punkt, wenn du ein vermietetes Haus kaufst. Doch der Gesetzgeber schützt Mieter:innen hier besonders stark.

Kündigungssperrfrist beachten:
In vielen Fällen gilt nach dem Kauf eines vermieteten Hauses eine Kündigungssperrfrist. Diese Frist beträgt in den meisten Regionen drei Jahre, kann aber in stark angespannten Wohnungsmärkten – wie in Großstädten – auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. Während dieser Zeit ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf grundsätzlich ausgeschlossen.

Eigenbedarf genau begründen:
Nach Ablauf der Sperrfrist kannst du Eigenbedarf anmelden, musst diesen aber gut begründen. Zulässige Gründe sind etwa:

• Du möchtest selbst in das Haus ziehen.
• Nahe Angehörige, wie Kinder, Eltern oder Geschwister, benötigen die Immobilie.

Eigenbedarf darf allerdings nicht vorgeschoben werden. Falschangaben können zu einer Klage der Mieter:innen und hohen Schadensersatzforderungen führen.

Ein vermietetes Haus bietet nicht nur regelmäßige Mieteinnahmen, sondern auch erhebliche steuerliche Vorteile. Diese solltest du unbedingt in deine Planung einbeziehen, um deine Rendite zu maximieren.

Abschreibung (AfA):
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein zentraler steuerlicher Vorteil. Du kannst jährlich bis zu zwei Prozent der Gebäudekosten (bei Immobilien ab Baujahr 1925) steuerlich geltend machen. Für ältere Immobilien sind es 2,5 Prozent. Die AfA senkt Dein zu versteuerndes Einkommen erheblich, was vor allem bei langfristiger Vermietung ein wichtiger Faktor ist.

Anschaffungsnebenkosten absetzen:
Beim Kauf eines vermieteten Hauses kannst Du viele der Nebenkosten steuerlich absetzen, darunter:

• Notarkosten
• Maklergebühren
• Grunderwerbsteuer

Diese Ausgaben kannst Du allerdings nur anteilig geltend machen, wenn das Haus weiterhin vermietet bleibt.

Reparatur- und Modernisierungskosten:
Wenn Du nach dem Kauf in die Immobilie investierst, kannst du die Kosten für Instandhaltungen und Modernisierungen absetzen – vorausgesetzt, sie dienen der Vermietung. Aber Achtung: Größere Maßnahmen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts ausmachen, zählen als Anschaffungskosten und nicht als sofort abziehbare Werbungskosten.

Ein gutes Verhältnis zu den Mieter:innen ist nicht nur rechtlich, sondern auch menschlich wichtig. Der Eigentümerwechsel kann Unsicherheiten auslösen, daher ist eine offene Kommunikation entscheidend.

Transparenz schaffen:
Informiere die Mieter:innen frühzeitig über den Kauf und deine Pläne. Ein höfliches Begrüßungsschreiben kann helfen, Vertrauen aufzubauen.

Auf Änderungen hinweisen:
Prüfe, ob es Änderungen im Mietverhältnis gibt, etwa neue Bankverbindungen für Mietzahlungen. Kommuniziere solche Anpassungen klar und frühzeitig.

Eigenbedarf fair ankündigen:
Falls du Eigenbedarf anmelden möchtest, erkläre den Grund ausführlich und biete gegebenenfalls Unterstützung an – etwa Hilfe bei der Wohnungssuche oder eine finanzielle Entschädigung. Solche Angebote können Konflikte vermeiden und zeigen deine Wertschätzung.

Langfristig denken:
Ein zufriedener Mieter bleibt länger, zahlt pünktlich und verursacht weniger Aufwand. Investiere in eine gute Beziehung – das zahlt sich langfristig aus.