Energieeffizienzklasse H: Lohnt sich der Haus­kauf trotz schlech­tem Energieausweis?

Ein Haus mit Energieeffizienzklasse H zu kaufen, kann abschreckend wirken: Hoher Energieverbrauch, schlechte Dämmung und veraltete Heiztechnik. Enorme Heizkosten sind vorprogrammiert. Allerdings sind solche Häuser vergleichsweise günstig. Kann sich der Kauf eines Hauses mit schlechtem Energieausweis trotzdem lohnen? Unsere Tabellen und Checklisten könnten dir helfen.

Immobilien mit schlechter Energiebilanz sind oft besonders günstig – das macht sie für viele Käufer:innen interessant. Die Energieeffizienzklasse gibt an, wie viel Energie ein Gebäude für Heizung, Warmwasser und Lüftung benötigt. Ein Haus mit Klasse H ist der schlechteste Energiewert auf dem Energieausweis, den ein Gebäude haben kann. Es verbraucht oft mehr als das Fünffache eines modernen Neubaus. Das bedeutet in der Praxis:
 

• Sehr hohe Heizkosten: Ohne Dämmung geht viel Wärme verloren, und die Heizung muss auf Hochtouren laufen.
• Veraltete Technik: Viele Häuser dieser Klasse haben veraltete Öl- oder Gasheizungen, die ineffizient sind und hohe CO₂-Emissionen verursachen.
• Mangelhafter Wohnkomfort: Zugige Räume, große Temperaturunterschiede zwischen Zimmern und kalte Wände sind typisch.
• Geringer Marktwert: Immobilien mit schlechter Energieeffizienz sind schwerer zu verkaufen und oft weniger wert.
   

Die Skala der Energieeffiziensklassen reicht von A+ (sehr effizient, unter 30 kWh/m² pro Jahr) bis H (extrem ineffizient, über 250 kWh/m² pro Jahr).

Das sind die Energieeffizienzklassen im Vergleich:
(pro Jahr und 150m² Wohnfläche)

Beispielrechnung für ein Haus mit Klasse H:
Ein unsaniertes Haus mit 150 m² Wohnfläche und einem Energieverbrauch von 300 kWh/m² pro Jahr verursacht 45.000 kWh Heizenergiebedarf pro Jahr.

• Ölheizung (12 Cent/kWh): 5.400 € Heizkosten jährlich
• Gasheizung (10 Cent/kWh): 4.500 € Heizkosten jährlich
• Stromdirektheizung (30 Cent/kWh): 13.500 € Heizkosten jährlich

Ein Haus mit Energieeffizienzklasse H zu besitzen oder zu kaufen, kann auch mit gesetzlichen Pflichten zur energetischen Sanierung verbunden sein. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt bestimmte Maßnahmen vor, die Eigentümer:innen beachten müssen – insbesondere bei einem Eigentümerwechsel, größeren Renovierungen oder der Vermietung eines Hauses.

Grundsätzlich gibt es keine allgemeine Pflicht, ein Haus mit Energieeffizienzklasse H umfassend zu sanieren. Dennoch gibt es Situationen, in denen Eigentümer:innen gesetzlich verpflichtet sind, energetische Maßnahmen durchzuführen.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit 2020 in Deutschland in Kraft und vereint frühere Regelungen wie die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Es legt die Mindestanforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden fest und regelt, welche Maßnahmen verpflichtend sind.

Diese Vorschriften gelten unabhängig von der Energieeffizienzklasse des Hauses, betreffen aber vor allem Häuser mit sehr schlechtem Energieverbrauch, also solche mit Energieeffizienzklasse H:

Die Möglichkeiten zur energetischen Sanierung durch den Denkmalschutz stark eingeschränkt. Was bedeutet das für Eigentümer:innen, und welche Maßnahmen sind dennoch möglich?

Denkmalgeschützte Gebäude stehen unter dem Schutz der jeweiligen Landesdenkmalgesetze. Das bedeutet:
- Sanierungspflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) gelten oft nicht oder können gelockert werden.
- Außenfassaden dürfen meist nicht verändert werden, was eine klassische Außendämmung unmöglich macht.
- Historische Fenster müssen häufig erhalten bleiben, sodass ein einfacher Austausch nicht erlaubt ist.
- Neue Heiztechnik muss denkmalgerecht integriert werden, was oft aufwendiger und teurer ist.

Auch wenn der Denkmalschutz viele Einschränkungen mit sich bringt, gibt es einige erlaubte Sanierungsmaßnahmen, die den Energieverbrauch senken können, im Überblick:

Günstiges Traumhaus oder Energiefresser mit Sanierungsbedarf? Ein Haus mit Energieeffizienzklasse H hat durchaus Vorteile, wenn du bereit bist, in eine energetische Sanierung zu investieren. Hier sind die Vorteile und Risiken im Überblick:

Der Energieverbrauch eines Hauses hängt von der Bausubstanz, der Heizungsanlage und der Nutzung erneuerbarer Energien ab. Aber welche Maßnahmen sind wirklich sinnvoll?

Ein schlecht gedämmtes Haus verliert über die Wände, das Dach und den Keller enorme Mengen an Wärme. Ohne Dämmung muss die Heizung mehr arbeiten, was die Heizkosten in die Höhe treibt.

Wärmeverluste in einem unsanierten Haus:

• Fassade (Wände): 30 – 40 %
• Dach: 20 – 30 %
• Keller (Boden, Kellerdecke): 10 – 15 %
• Fenster und Türen: 15 – 25 %
   

Welche Dämmmaßnahmen gibt es?

Alte Fenster mit Einfachverglasung oder schlechter Isolierung lassen viel Wärme nach außen entweichen. Zudem kann es zu Zugluft und kalten Oberflächen kommen, die den Wohnkomfort verschlechtern.

Welche Fenster und Türen lohnen sich?

Alte Heizsysteme – vor allem Öl- und Gasheizungen über 30 Jahre alt – arbeiten oft ineffizient und verursachen hohe Heizkosten. Ein Heizungstausch kann den Energieverbrauch um bis zu 50 % senken.

Welche Heizsysteme sind sinnvoll?

Erneuerbare Energien machen dich unabhängig von steigenden Energiepreisen und senken die CO₂-Emissionen. Besonders interessant sind:
- Photovoltaikanlagen (PV) zur Stromerzeugung
- Solarthermieanlagen zur Warmwasserbereitung
- Wärmepumpen für Heizung und Warmwasser

Welche staatlichen Fördermittel es gibt? Welche Sanierungsmaßnahmen werden gefördert und wie beantragst du die Fördermittel richtig?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet verschiedene Förderprogramme zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden an. Diese Programme sind besonders attraktiv, da sie günstige Kredite mit Tilgungszuschüssen oder direkte Zuschüsse bieten.

Welche KfW-Programme gibt es?

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) vergibt Zuschüsse für einzelne Sanierungsmaßnahmen, die den Energieverbrauch reduzieren.

Welche Maßnahmen werden gefördert?

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) fasst die Förderprogramme von KfW und BAFA zusammen und bietet umfassende Unterstützung für die Sanierung von Wohngebäuden.

Welche BEG-Förderungen gibt es?

• BEG Einzelmaßnahmen: Zuschüsse für Fenstertausch, Dämmung oder Heizungstausch.
• BEG Komplettsanierung: Hohe Förderungen für die Sanierung zum Effizienzhaus.

• KfW-Kredite müssen über eine Bank beantragt werden.
• BAFA-Zuschüsse werden direkt über das BAFA-Online-Portal beantragt.

Nach der Fertigstellung müssen alle Rechnungen und Nachweise eingereicht werden, um die Förderung zu erhalten.

Der Kaufpreis eines Hauses mit Energieeffizienzklasse H ist oft niedriger als der von besser sanierten Immobilien – doch die eigentlichen Kosten liegen nicht nur im Kaufpreis, sondern auch in den Sanierungskosten. Deshalb ist es wichtig, vor dem Kauf genau zu kalkulieren, ob sich die Investition wirklich lohnt.

Ein Haus mit sehr hohem Energieverbrauch und Sanierungsbedarf sollte deutlich günstiger sein als ein vergleichbares, bereits saniertes Haus. Eine einfache Faustregel zur Kaufpreisermittlung lautet: Fairer Kaufpreis = Wert eines vergleichbaren sanierten Hauses – geschätzte Sanierungskosten – Risikoabschlag

Dabei solltest du Folgendes berücksichtigen:

• Immobilienpreise in der Region: Vergleiche ähnliche Häuser in saniertem Zustand.
• Sanierungskosten: Dämmung, Heizungstausch, neue Fenster – alles muss eingerechnet werden.
• Restwert nach Sanierung: Ist das Haus nach der Sanierung wertvoll genug, um die Investition zu rechtfertigen?
• Risikoabschlag: Unerwartete Zusatzkosten können auftreten, deshalb einen finanziellen Puffer einplanen.

Ein Beispiel zeigt, ob sich der Kauf eines Hauses mit Klasse H wirklich lohnt:

In diesem Fall wäre das Haus für 150.000 Euro oder weniger ein fairer Kauf, da du nach der Sanierung ein Haus im Wert von 400.000 Euro besitzt. Wird das Haus teurer angeboten, könnte sich die Investition nicht lohnen.