Ein Haus mit Energieeffizienzklasse H zu kaufen, kann abschreckend wirken: Hoher Energieverbrauch, schlechte Dämmung und veraltete Heiztechnik. Enorme Heizkosten sind vorprogrammiert. Allerdings sind solche Häuser vergleichsweise günstig. Kann sich der Kauf eines Hauses mit schlechtem Energieausweis trotzdem lohnen? Unsere Tabellen und Checklisten könnten dir helfen.
Häuser mit Energieeffizienzklasse H sind extreme Energiefresser, meist mit einem Verbrauch von über 250 kWh/m² pro Jahr.
Ohne Sanierung drohen sehr hohe Heizkosten und ein niedriger Wiederverkaufswert.
Es gibt keine generelle Pflicht zur Sanierung, aber bestimmte Maßnahmen sind gesetzlich vorgeschrieben.
- Was bedeutet die Energieeffizienzklasse H?
- Welche gesetzlichen Sanierungspflichten gibt es für Häuser mit Klasse H?
- Denkmalgeschützte Häuser mit Klasse H: Was ist zu beachten?
- Solltest du ein Haus mit Energieeffizienzklasse H kaufen?
- Welche Sanierungsmaßnahmen verbessern die Energieeffizienz?
- Welche Fördermittel gibt es für die energetische Sanierung?
- Was darf ein Haus mit Energieeffizienzklasse H kosten?
- FAQ: Häufige Fragen zum Thema Haus kaufen mir schlechtem Energieausweis
So suchst du sicher
Achte bei der Immobiliensuche darauf, mit wem du deine persönlichen Daten teilst.
Immobilien mit schlechter Energiebilanz sind oft besonders günstig – das macht sie für viele Käufer:innen interessant. Die Energieeffizienzklasse gibt an, wie viel Energie ein Gebäude für Heizung, Warmwasser und Lüftung benötigt. Ein Haus mit Klasse H ist der schlechteste Energiewert auf dem Energieausweis, den ein Gebäude haben kann. Es verbraucht oft mehr als das Fünffache eines modernen Neubaus. Das bedeutet in der Praxis:
- Sehr hohe Heizkosten: Ohne Dämmung geht viel Wärme verloren, und die Heizung muss auf Hochtouren laufen.
- Veraltete Technik: Viele Häuser dieser Klasse haben veraltete Öl- oder Gasheizungen, die ineffizient sind und hohe CO₂-Emissionen verursachen.
- Mangelhafter Wohnkomfort: Zugige Räume, große Temperaturunterschiede zwischen Zimmern und kalte Wände sind typisch.
- Geringer Marktwert: Immobilien mit schlechter Energieeffizienz sind schwerer zu verkaufen und oft weniger wert.
Die Skala der Energieeffiziensklassen reicht von A+ (sehr effizient, unter 30 kWh/m² pro Jahr) bis H (extrem ineffizient, über 250 kWh/m² pro Jahr).
Das sind die Energieeffizienzklassen im Vergleich:
(pro Jahr und 150m² Wohnfläche)
| Energieklasse | Energieverbrauch (kWh/m² pro Jahr) | Heizkosten pro Jahr (150 m² Wohnfläche) |
| A+ | Bis 30 kWh/m² | 450 – 750 € |
| A | 30 – 50 kWh/m² | 750 – 1.250 € |
| B | 50 – 75 kWh/m² | 1.250 – 1.900 € |
| C | 75 – 100 kWh/m² | 1.900 – 2.500 € |
| D | 100 – 130 kWh/m² | 2.500 – 3.250 € |
| E | 130 – 160 kWh/m² | 3.250 – 4.000 € |
| F | 160 – 200 kWh/m² | 4.000 – 5.000 € |
| G | 200 – 250 kWh/m² | 5.000 – 6.250 € |
| H | Über 250 kWh/m² | 6.250 € und mehr |
Beispielrechnung für ein Haus mit Klasse H:
Ein unsaniertes Haus mit 150 m² Wohnfläche und einem Energieverbrauch von 300 kWh/m² pro Jahr verursacht 45.000 kWh Heizenergiebedarf pro Jahr.
- Ölheizung (12 Cent/kWh): 5.400 € Heizkosten jährlich
- Gasheizung (10 Cent/kWh): 4.500 € Heizkosten jährlich
- Stromdirektheizung (30 Cent/kWh): 13.500 € Heizkosten jährlich
Ohne eine energetische Sanierung wird es langfristig teuer und unattraktiv für Käufer:innen oder Mieter:innen.
Ein Haus mit Energieeffizienzklasse H zu besitzen oder zu kaufen, kann auch mit gesetzlichen Pflichten zur energetischen Sanierung verbunden sein. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt bestimmte Maßnahmen vor, die Eigentümer:innen beachten müssen – insbesondere bei einem Eigentümerwechsel, größeren Renovierungen oder der Vermietung eines Hauses.
Grundsätzlich gibt es keine allgemeine Pflicht, ein Haus mit Energieeffizienzklasse H umfassend zu sanieren. Dennoch gibt es Situationen, in denen Eigentümer:innen gesetzlich verpflichtet sind, energetische Maßnahmen durchzuführen.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit 2020 in Deutschland in Kraft und vereint frühere Regelungen wie die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Es legt die Mindestanforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden fest und regelt, welche Maßnahmen verpflichtend sind.
Diese Vorschriften gelten unabhängig von der Energieeffizienzklasse des Hauses, betreffen aber vor allem Häuser mit sehr schlechtem Energieverbrauch, also solche mit Energieeffizienzklasse H:
| Vorschrift | Wer ist betroffen? | Frist zur Umsetzung |
| Austausch alter Heizungen | Alle Heizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind | Sofort nach Eigentümerwechsel oder spätestens nach 2 Jahren |
| Dämmung der obersten Geschossdecke | Gebäude mit nicht gedämmten Dachböden | Spätestens 2 Jahre nach Kauf |
| Dämmung von Heizungsrohren | Rohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden | Sofort nach Eigentümerwechsel oder Sanierung |
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, dass neue Eigentümer:innen eines Einfamilienhauses bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchführen müssen, wenn das Haus nach dem 1. Februar 2002 erworben wurde. Betroffen sind unter anderem: Alte Heizungen müssen ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre sind. Unbeheizte Dachböden oder oberste Geschossdecken müssen gedämmt werden, falls sie nicht bereits ausreichend gedämmt sind. Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden. Wichtig: Wer ein Haus erbt oder bereits vor dem Jahr 2002 Eigentümer:in war, ist von dieser Sanierungspflicht befreit.
Die Möglichkeiten zur energetischen Sanierung durch den Denkmalschutz stark eingeschränkt. Was bedeutet das für Eigentümer:innen, und welche Maßnahmen sind dennoch möglich?
Denkmalgeschützte Gebäude stehen unter dem Schutz der jeweiligen Landesdenkmalgesetze. Das bedeutet:
- Sanierungspflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) gelten oft nicht oder können gelockert werden.
- Außenfassaden dürfen meist nicht verändert werden, was eine klassische Außendämmung unmöglich macht.
- Historische Fenster müssen häufig erhalten bleiben, sodass ein einfacher Austausch nicht erlaubt ist.
- Neue Heiztechnik muss denkmalgerecht integriert werden, was oft aufwendiger und teurer ist.
Auch wenn der Denkmalschutz viele Einschränkungen mit sich bringt, gibt es einige erlaubte Sanierungsmaßnahmen, die den Energieverbrauch senken können, im Überblick:
| Maßnahme | Möglich bei Denkmalschutz? | Energieeinsparung |
| Innendämmung der Wände | Ja, mit diffusionsoffenen Materialien | 15 – 30 % |
| Dachdämmung von innen | Ja, wenn original erhalten bleibt | 20 – 40 % |
| Fenstersanierung (historische Verglasung verbessern) | Ja, mit speziellem Denkmalschutzglas | 10 – 20 % |
| Austausch der Heizungsanlage (z. B. Wärmepumpe, Pelletheizung) | Ja, unter Auflagen | 20 – 40 % |
| Solarthermie oder Photovoltaik | Ja, aber oft nur an versteckten Stellen erlaubt | 10 – 30 % |
Ja! Es gibt spezielle Förderungen für die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden, die sowohl energetische Verbesserungen als auch denkmalgerechte Instandhaltungen unterstützen: Es gibt KfW-Programme oder BAFA-Förderung. Es kann auch steuerliche Vorteile geben durch Abschreibung für denkmalgerechte Sanierungskosten oder Zuschüsse der Denkmalbehörden der jeweiligen Bundesländer.
Wichtig für eine Förderung: Fördermittel müssen oft vor Beginn der Sanierung beantragt werden!
Baufinanzierungsanbieter in deiner Region
Vergleiche unverbindlich Baufinanzierungsanbieter in deiner Region und vereinbare ein kostenfreies Beratungsgespräch.
Günstiges Traumhaus oder Energiefresser mit Sanierungsbedarf? Ein Haus mit Energieeffizienzklasse H hat durchaus Vorteile, wenn du bereit bist, in eine energetische Sanierung zu investieren. Hier sind die Vorteile und Risiken im Überblick:
- Niedriger Kaufpreis:
Häuser mit schlechter Energieeffizienz sind oft deutlich günstiger als vergleichbare Objekte mit besseren Energiewerten. - Modernisierungspotenzial:
Mit einer gezielten Sanierung kann der Wert der Immobilie erheblich gesteigert werden. - Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten:
Ein unsaniertes Haus bietet dir die Möglichkeit, es nach deinen eigenen Vorstellungen zu modernisieren. - Förderungen und Zuschüsse:
Es gibt zahlreiche Fördermittel für die energetische Sanierung, die einen Großteil der Kosten decken können. - Wertsteigerung nach Sanierung:
Nach einer Modernisierung kann das Haus in eine deutlich bessere Energieklasse aufsteigen und somit leichter wiederverkauft oder vermietet werden.
- Hohe Investitionskosten:
Eine energetische Sanierung kann teuer werden, insbesondere wenn Dach, Fenster, Heizung und Dämmung erneuert werden müssen. - Unkalkulierbare Zusatzkosten:
Oft treten während der Sanierung unerwartete Probleme auf, die weitere Kosten verursachen. - Zeitaufwendige Sanierung:
Je nach Umfang der Maßnahmen kann die Sanierung mehrere Monate oder sogar Jahre dauern. - Hohe Energiekosten bis zur Modernisierung:
Bis die Sanierung abgeschlossen ist, musst du mit hohen Heizkosten rechnen. - Eingeschränkte Finanzierungsmöglichkeiten:
Banken verlangen oft höhere Eigenkapitalquoten oder zusätzliche Sicherheiten für unsanierte Häuser.
Vor dem Kauf solltest du das Haus von einem Bausachverständigen oder Energieberater begutachten lassen. Es kann dir helfen, die Sanierungskosten realistisch einzuschätzen.
Der Energieverbrauch eines Hauses hängt von der Bausubstanz, der Heizungsanlage und der Nutzung erneuerbarer Energien ab. Aber welche Maßnahmen sind wirklich sinnvoll?
Ein schlecht gedämmtes Haus verliert über die Wände, das Dach und den Keller enorme Mengen an Wärme. Ohne Dämmung muss die Heizung mehr arbeiten, was die Heizkosten in die Höhe treibt.
Wärmeverluste in einem unsanierten Haus:
- Fassade (Wände): 30 – 40 %
- Dach: 20 – 30 %
- Keller (Boden, Kellerdecke): 10 – 15 %
- Fenster und Türen: 15 – 25 %
Welche Dämmmaßnahmen gibt es?
| Maßnahme | Einsparpotenzial Energieverbrauch | Typische Kosten für ein 150 m² Haus |
| Fassadendämmung (WDVS oder vorgehängte Fassade) | 30 – 40 % | 30.000 – 50.000 € |
| Dachdämmung (Aufsparrendämmung oder Zwischensparrendämmung) | 20 – 40 % | 15.000 – 30.000 € |
| Kellerdeckendämmung | 10 – 15 % | 3.000 – 7.000 € |
Die Fassadendämmung ist eine der wirksamsten Maßnahmen. Alternativ kann eine Innendämmung eine Option sein, wenn die Fassade erhalten bleiben muss (z. B. bei denkmalgeschützten Gebäuden).
Alte Fenster mit Einfachverglasung oder schlechter Isolierung lassen viel Wärme nach außen entweichen. Zudem kann es zu Zugluft und kalten Oberflächen kommen, die den Wohnkomfort verschlechtern.
Welche Fenster und Türen lohnen sich?
| Sanierungsmaßnahme | Einsparpotenzial Energieverbrauch | Kosten pro Fenster (ca. 1,3 m²) |
| Austausch auf 3-fach verglaste Fenster (Uw ≤ 0,9 W/m²K) | 10 – 25 % | 500 – 1.500 € |
| Neue Haustür mit guter Dämmung (Ud ≤ 1,3 W/m²K) | 5 – 10 % | 2.000 – 5.000 € |
| Rollläden mit Dämmfunktion | 5 – 10 % | 200 – 500 € pro Fenster |
Ein Fensteraustausch macht nur dann Sinn, wenn auch die Fassade gut gedämmt ist – sonst kann es zu Feuchtigkeitsproblemen und Schimmelbildung kommen!
Alte Heizsysteme – vor allem Öl- und Gasheizungen über 30 Jahre alt – arbeiten oft ineffizient und verursachen hohe Heizkosten. Ein Heizungstausch kann den Energieverbrauch um bis zu 50 % senken.
Welche Heizsysteme sind sinnvoll?
| Heizungsart | Einsparpotenzial gegenüber alter Gas- oder Ölheizung |
Kosten für ein 150m² Haus |
| Gas-Brennwertheizung |
10 – 20 % | 8.000 – 12.000 € |
| Pelletheizung |
30 – 50 % | 20.000 – 30.000 € |
| Wärmepumpe (Luft-Wasser oder Erdreich-Wärmepumpe) |
50 – 70 % | 20.000 – 40.000 € |
| Hybridheizung (Kombination aus Wärmepumpe und Gas/Pelletheizung) |
50 – 75 % | 25.000 – 45.000 € |
Die Installation einer modernen Wärmepumpe ist langfristig die beste Lösung, besonders in Kombination mit Photovoltaik.
Erneuerbare Energien machen dich unabhängig von steigenden Energiepreisen und senken die CO₂-Emissionen. Besonders interessant sind:
- Photovoltaikanlagen (PV) zur Stromerzeugung
- Solarthermieanlagen zur Warmwasserbereitung
- Wärmepumpen für Heizung und Warmwasser
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Vor dem Immobilienkauf stehen alle Kaufinteressenten vor der Frage: "Wie teuer darf meine Immobilie sein?" Ermittle jetzt kostenlos deinen finanziellen Spielraum.
Welche staatlichen Fördermittel es gibt? Welche Sanierungsmaßnahmen werden gefördert und wie beantragst du die Fördermittel richtig?
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet verschiedene Förderprogramme zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden an. Diese Programme sind besonders attraktiv, da sie günstige Kredite mit Tilgungszuschüssen oder direkte Zuschüsse bieten.
Welche KfW-Programme gibt es?
| Förderprogramm | Förderhöhe | Geförderte Maßnahmen |
| KfW 261 – Kredit für Effizienzhaus-Sanierung |
Bis zu 150.000 € Kredit pro Wohneinheit | Komplette Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus |
| KfW 262 – Zuschuss für Einzelmaßnahmen | Bis zu 50 % Zuschuss auf Sanierungskosten |
Dämmung, neue Fenster, Heizungstausch |
| KfW-Wohneigentums- programm (124) |
Bis zu 100.000 € Kredit |
Kauf oder Bau von energieeffizientem Wohnraum |
Wer eine umfassende Sanierung plant, sollte KfW 261 nutzen, um maximal von den Zuschüssen zu profitieren.
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) vergibt Zuschüsse für einzelne Sanierungsmaßnahmen, die den Energieverbrauch reduzieren.
Welche Maßnahmen werden gefördert?
| Sanierungsmaßnahme |
Förderhöhe |
Maximaler Zuschuss |
| Wärmepumpe |
30 – 40 % |
Bis zu 18.000 € |
| Solarthermieanlage |
25 – 30 % |
Bis zu 7.500 € |
| Dämmung von Wänden, Dach und Keller |
15 – 20 % |
Bis zu 15.000 € |
| Fenster- und Türentausch | 15 – 20 % | Bis zu 9.000 € |
| Optimierung bestehender Heizungsanlagen | 15 % | Bis zu 5.000 € |
Die BAFA-Zuschüsse können mit KfW-Krediten kombiniert werden, um eine noch höhere Förderung zu erhalten!
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) fasst die Förderprogramme von KfW und BAFA zusammen und bietet umfassende Unterstützung für die Sanierung von Wohngebäuden.
Welche BEG-Förderungen gibt es?
- BEG Einzelmaßnahmen: Zuschüsse für Fenstertausch, Dämmung oder Heizungstausch.
- BEG Komplettsanierung: Hohe Förderungen für die Sanierung zum Effizienzhaus.
| Förderung |
Maximale Förderung | Geförderte Maßnahmen |
| BEG Einzelmaßnahmen |
Bis zu 50 % der Kosten | Dämmung, Fenster, Heizung |
| BEG Komplettsanierung |
Bis zu 75.000 € pro Wohneinheit |
Umfassende Sanierung zum Effizienzhaus |
| BEG für Neubauten |
Bis zu 37.500 € Zuschuss |
Effizienzhaus 40 oder 55 |
Die Beantragung von Fördermitteln kann kompliziert sein, aber mit den richtigen Schritten sicherst du dir maximale Zuschüsse:
1. Energieberatung in Anspruch nehmen
Ein zertifizierte:r Energieberater:in hilft dir, die passenden Förderprogramme auszuwählen und einen Sanierungsfahrplan zu erstellen.
2. Fördermittel vor Baubeginn beantragen
Viele Zuschüsse müssen vor der Umsetzung der Maßnahmen genehmigt werden – sonst verfällt der Anspruch!
- KfW-Kredite müssen über eine Bank beantragt werden.
- BAFA-Zuschüsse werden direkt über das BAFA-Online-Portal beantragt.
Nach der Fertigstellung müssen alle Rechnungen und Nachweise eingereicht werden, um die Förderung zu erhalten.
Der Kaufpreis eines Hauses mit Energieeffizienzklasse H ist oft niedriger als der von besser sanierten Immobilien – doch die eigentlichen Kosten liegen nicht nur im Kaufpreis, sondern auch in den Sanierungskosten. Deshalb ist es wichtig, vor dem Kauf genau zu kalkulieren, ob sich die Investition wirklich lohnt.
Ein Haus mit sehr hohem Energieverbrauch und Sanierungsbedarf sollte deutlich günstiger sein als ein vergleichbares, bereits saniertes Haus. Eine einfache Faustregel zur Kaufpreisermittlung lautet: Fairer Kaufpreis = Wert eines vergleichbaren sanierten Hauses – geschätzte Sanierungskosten – Risikoabschlag
Dabei solltest du Folgendes berücksichtigen:
- Immobilienpreise in der Region: Vergleiche ähnliche Häuser in saniertem Zustand.
- Sanierungskosten: Dämmung, Heizungstausch, neue Fenster – alles muss eingerechnet werden.
- Restwert nach Sanierung: Ist das Haus nach der Sanierung wertvoll genug, um die Investition zu rechtfertigen?
- Risikoabschlag: Unerwartete Zusatzkosten können auftreten, deshalb einen finanziellen Puffer einplanen.
Ein Beispiel zeigt, ob sich der Kauf eines Hauses mit Klasse H wirklich lohnt:
| Posten | Kosten |
| Sanierter Marktwert eines vergleichbaren Hauses | 400.000 € |
| Abschlag für schlechte Energieeffizienz | -100.000 € |
| Geschätzte Sanierungskosten | -120.000 € |
| Risikoabschlag (unvorhergesehene Kosten) | -30.000 € |
| Fairer Kaufpreis | 150.000 € |
In diesem Fall wäre das Haus für 150.000 Euro oder weniger ein fairer Kauf, da du nach der Sanierung ein Haus im Wert von 400.000 Euro besitzt. Wird das Haus teurer angeboten, könnte sich die Investition nicht lohnen.
FAQ: Häufige Fragen zum Thema Haus kaufen mir schlechtem Energieausweis
-
Lohnt es sich, ein Haus mit Energieeffizienzklasse H zu kaufen?
-
Ja, wenn der Kaufpreis günstig ist und du bereit bist, in eine energetische Sanierung zu investieren. Ohne Modernisierung sind die Heizkosten extrem hoch, aber mit Fördermitteln und einer durchdachten Sanierung kann das Haus an Wert gewinnen.
-
Welche Risiken gibt es beim Kauf eines Hauses mit Klasse H?
-
Die größten Risiken sind hohe Sanierungskosten, unerwartete Baumängel und ein hoher Zeitaufwand für die Renovierung. Es ist wichtig, die Kosten realistisch zu kalkulieren und vor dem Kauf eine Energieberatung oder eine Begutachtung durch eine:n Sachverständige:n in Anspruch zu nehmen.
-
Wann sollte ich lieber die Finger von einem Haus mit Energieeffizienzklasse H lassen?
-
Wenn die Sanierungskosten den Gesamtwert des Hauses übersteigen oder wenn strenge Denkmalschutzauflagen eine energetische Modernisierung verhindern. Auch wenn du nicht genug Eigenkapital oder keine Möglichkeit hast, Fördermittel zu nutzen, kann der Kauf problematisch sein.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren dich als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich für dich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, dir eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen deiner rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir dir, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
Ähnliche Artikel
„Ein Haus mit Energieeffizienzklasse H lohnt sich nur, wenn eine umfassende energetische Sanierung geplant ist, um die langfristigen Heizkosten zu senken“