Haus­kauf trotz Bür­ger­geld: Mög­lich­kei­ten, Gren­zen und Al­ter­na­ti­ven

Dein Einkommen kommt aktuell aus dem Bürgergeld und du möchtest unbedingt ein eigenes Haus kaufen? Auf den ersten Blick scheint ein Hauskauf unerreichbar – doch stimmt das wirklich? In diesem Artikel erfährst du, welche (wenigen) Wege es gibt und was das Jobcenter dazu erlaubt oder nicht erlaubt.

Du fragst dich, ob du mit Bürgergeld ein Haus kaufen kannst? Grundsätzlich verboten ist es nicht. Auch als Bürgergeld-Empfänger:in kannst darfst Wohneigentum zu erwerben. Ein selbst genutztes Haus wird unter bestimmten Bedingungen sogar vom Gesetz geschützt (dazu später mehr). Allerdings: In der Praxis ist der Hauskauf mit Bürgergeld extrem schwierig. Das Bürgergeld dient der Existenzsicherung, nicht dem Vermögensaufbau​ – Extras zum Ansparen fürs Eigenheim sind darin nicht vorgesehen. Entsprechend bekommst du vom Jobcenter keinen Zuschuss für den Kaufpreis, und eine Bank wird dir ohne festes Einkommen kaum einen Kredit geben​.

Hast du genug Eigenkapital oder Vermögen? Beim Bürgergeld gibt es Freibeträge, das sogenannte Schonvermögen. Im ersten Bezugsjahr sind bis zu 40.000 Euro deines Vermögens geschützt (plus 15.000 Euro für jedes weitere Haushaltsmitglied)​. Danach liegt die Grenze bei 15.000 Euro pro Person. Das ist zwar großzügiger als früher (Hartz IV kannte nur rund 10.000 Euro pro Person), aber noch immer kein Betrag, mit dem sich realistisch ein Haus kaufen lässt. Immobilien in Deutschland kosten meist deutlich mehr.

Angenommen, du besitzt bereits ein Haus oder hast es irgendwie geschafft zu kaufen – was sagt das Jobcenter dazu? Die gute Nachricht: Du musst nicht automatisch aus deinem Eigenheim ausziehen, nur weil du Bürgergeld beziehst. Ein selbst genutztes Haus oder eine Eigentumswohnung zählt zum Schonvermögen, solange die Immobilie „angemessen“ ist​. Angemessen bezieht sich vor allem auf die Wohnfläche, also die Größe des Hauses oder der Wohnung. Die Lage oder der Wert spielen keine Rolle mehr – selbst eine teure Villa wird akzeptiert, sofern sie nicht zu groß ist​.

Ein Beispiel: Eine Familie mit zwei Erwachsenen und fünf Kindern (also 7 Personen) dürfte bis zu 190 m² bewohnen – 130 m² für die ersten vier Personen, plus 3×20 m² für die zusätzlichen Kinder. Hat diese Familie ein Haus von 102 m², liegt es klar innerhalb der Grenze und das Jobcenter akzeptiert das Eigenheim.

Aber was, wenn dein Haus größer ist als erlaubt? In diesem Fall kann das Jobcenter verlangen, dass du die Wohnfläche reduzierst oder wirtschaftlich nutzt. Konkret heißt das: Entweder du musst die Immobilie ganz veräußern (verkaufen) oder zumindest teilweise untervermieten, um die Kosten zu teilen. Eine zumutbare Verwertung könnte etwa sein, dass du eine Etage an jemand anderen vermietest. Durch die Untervermietung würdest du Einkommen erzielen, das zwar auf dein Bürgergeld angerechnet wird, aber zumindest könntest du so das Haus behalten.

Viele, die bereits ein Haus haben, fragen sich: Wer zahlt meinen laufenden Hauskredit, wenn ich arbeitslos werde? Hierzu die klare Antwort: Die Tilgung deines Kredits musst du selbst tragen. Das Jobcenter kommt nicht für den Aufbau deines Eigentums auf. Was es allerdings übernimmt, sind die laufenden Kosten des Wohneigentums – so als würdest du zur Miete wohnen​.

Dazu können auch die Zinsen deines Immobilienkredits zählen, denn Zinszahlungen sind im Grunde so etwas wie Miete an die Bank dafür, dass du im Haus wohnen kannst. Die monatlichen Raten deines Kredits bestehen üblicherweise aus Zins + Tilgung. Nur der Zinsanteil wird vom Jobcenter im Rahmen der Unterkunftskosten berücksichtigt, nicht die Tilgungsrate​. Die Logik dahinter: Würde der Staat deine Tilgung bezahlen, würdest du mit Steuergeld Vermögen aufbauen – das ist nicht Sinn der Grundsicherung​.

Du fragst dich, ob es alternative Wege gibt, doch noch ins Eigenheim zu kommen, obwohl kein normaler Kredit in Sicht ist? Oft fallen in diesem Zusammenhang Begriffe wie Mietkauf oder Erbpacht. Das sind spezielle Modelle, die in bestimmten Fällen helfen können – aber auch hier heißt es: Vorsicht und realistische Erwartungen.

Mietkauf bedeutet, dass du eine Immobilie zunächst mietest, aber mit dem Vermieter vereinbarst, sie später zu kaufen. Ein Teil der Mietzahlungen wird dabei auf den Kaufpreis angerechnet. Im Prinzip zahlst du also monatliche Raten, die wie Miete behandelt werden, mit dem Ziel, am Ende Eigentümer:in zu sein. Für Leute ohne Kreditwürdigkeit klingt das verlockend, da man keinen Bankkredit braucht. Aber funktioniert das mit Bürgergeld? – Eher nein, denn selbst wenn das Jobcenter dir die Mietrate vorerst zahlt, musst du am Ende schauen, wie du den Rest des Kaufpreises stemmst. Mietkauf ist also eher eine theoretische Möglichkeit mit vielen Fallstricken.

Erbpacht (Erbbaurecht) zielt darauf ab, die Kaufkosten zu senken, indem du das Grundstück nicht kaufst, sondern für lange Zeit pachtest. Du wirst dann Eigentümer:in des Hauses (des Gebäudes) auf dem Grundstück, aber das Grundstück selbst gehört weiterhin dem Erbpacht-Geber (oft sind das Kirchen, Stiftungen oder Kommunen). Statt eines Kaufpreises für das Land zahlst du einen jährlichen Erbbauzins – quasi Miete für das Grundstück.

Ein regelmäßiges Einkommen ist eine Grundvoraussetzung, um einen Immobilienkredit zu erhalten. Ohne Job fehlt der Bank die Sicherheit, dass du die monatlichen Raten tragen kannst. Daran ändert auch Arbeitslosengeld I wenig, da es befristet ist und meist geringer als dein vorheriges Gehalt ausfällt. Selbst wenn deine ALG I-Leistung momentan hoch genug erscheint, weiß die Bank, dass dieses Einkommen spätestens in 12 Monaten (oder 24 Monaten bei älteren Arbeitslosen) ausläuft.

Vorsicht: Es gibt zwar Vermittler und Plattformen, die mit Begriffen wie „Kredit für Arbeitslose“ werben, aber hier ist größte Vorsicht geboten. Seriöse Banken verlangen grundsätzlich ein festes Einkommen. Lediglich Ausnahmen bestätigen die Regel: Hast du einen solventen Partner oder eine Partnerin mit im Boot (also einen zweiten Kreditnehmer mit Job), dann steigen die Chancen auf ein Darlehen, die Bank prüft dann das Haushaltseinkommen insgesamt.

Als arbeitslose Person ein Haus zu kaufen, ist in der Regel nur möglich, wenn eines der folgenden Dinge zutrifft:

• Du hast ausreichend Eigenkapital, um den Kauf fast ohne Kredit zu finanzieren.
• Jemand in deinem direkten Umfeld (Ehepartner, Familienmitglied) unterstützt dich finanziell oder nimmt den Kredit mit auf.
• Du findest ein seltenes Angebot wie Mietkauf, das auch ohne Bank umsetzbar ist (siehe vorheriger Abschnitt).

Wenn du bereits ein Eigenheim hast und Bürgergeld beziehst, stellt sich im Alltag die Frage: Wer zahlt die laufenden Nebenkosten – also Ausgaben für Heizung, Wasser, Strom, Grundsteuer, Versicherung etc.? Die Antwort: Das Jobcenter übernimmt im Wesentlichen dieselben Unterkunftskosten wie bei Mietern, auch wenn du im eigenen Haus wohnst. Voraussetzung ist wieder, dass alles angemessen bleibt.

Konkret zählen unter anderem die folgenden Posten zu den erstattungsfähigen Kosten deines selbst genutzten Wohneigentums​:

• Betriebskosten wie in einer Mietwohnung: zum Beispiel Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schornsteinfegergebühren, Wasser-/Abwassergebühren.
• Heizkosten und Warmwasser: z.B. Gas-, Öl- oder Fernwärmerechnungen – was eben für’s Beheizen anfällt, wird in angemessenem Umfang bezahlt​.
• Wohngebäudeversicherung: Die Feuerversicherung bzw. Verbundversicherung für dein Haus ist übernahmefähig, weil sie zur Pflichtausstattung gehört​.
• Hausgeld bei Eigentumswohnung: Wenn du eine Eigentumswohnung hast, gehören umlagefähige Anteile des Hausgelds (Instandhaltungsrücklage meist ausgenommen) zu den Unterkunftskosten – ähnlich wie Nebenkosten beim Mieter.
• Schuldzinsen für einen laufenden Immobilienkredit: Wie oben erklärt, werden die Zinsen als Kosten der Unterkunft gewertet und vom Jobcenter getragen​.
• Erbbauzins: Falls dein Haus auf einem Erbpacht-Grundstück steht, wird die Pacht in Form des Erbbauzinses ebenfalls vom Jobcenter übernommen​