Faust­re­gel: Wann sich der Kauf lohnt

Explodierende Nebenkosten, Bauzinsen um vier Prozent und trotzdem erneut steigende Preise -- der Immobilienmarkt 2025 hat es in sich. Wer sich jedoch nur auf die Schlagzeilen konzentriert, übersieht eine wichtige Kennzahl: das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Diese einfache Rechnung sollten alle Kaufsuchenden kennen.

Die Zinsen für Immobilienkredite haben sich auf einem Niveau zwischen 3,5 und 4 Prozent eingependelt. Gleichzeitig steigen die Mieten vielerorts deutlich stärker als die Kaufpreise. Für Kaufinteressierte ist die Gelegenheit deshalb jetzt da: „Der Zeitpunkt für einen Kauf ist günstig. Die Kaufpreise steigen langsam wieder und liegen aber noch unter den Höchstständen aus dem Jahr 2022", erklärt Andreas Kunert, Leiter der Immobilienmarktforschung beim Analysehaus vdpResearch. Sein Rat: Besonders bei wenig energieeffizienten Bestandsimmobilien lassen sich oft gute Preisnachlässe aushandeln, da hier notwendige Investitionen als starkes Argument für Verhandlungen dienen können.

Um zu beurteilen, ob eine Immobilie im Vergleich zur Miete teuer oder günstig ist, dient das Kaufpreis-Miete-Verhältnis als entscheidender Indikator. Es gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten du für den Erwerb einer vergleichbaren Immobilie zahlen müsstest.

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zeigt an, wie viele Jahresmieten (nettokalt) du für den Kauf einer vergleichbaren Immobilie zahlen müsstest. Es dient als Gradmesser dafür, ob eine Immobilie im Vergleich zur Miete teuer oder günstig ist. Je niedriger der Wert, desto attraktiver ist der Kauf gegenüber dem Mieten, da sich die Investition schneller rechnet.

Die Regel: Teile den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Das Ergebnis zeigt dir, ob der Standort kauffreundlich ist. So gehst du Schritt für Schritt vor:

Schritt 1: Kaufobjekt finden und Preis notieren

• Notiere dir den Kaufpreis von deinem Wunschobjekt (z.B. 300.000 €)
• Außerdem schreibst du dir die wichtigsten Eigenschaften auf: Größe, Lage, Ausstattung, Baujahr (Tipp: Screenshot vom Inserat machen)

Schritt 2: Vergleichbare Mietimmobilie suchen

• Wechsle von "Kaufen" zu "Mieten" und suche in derselben Gegend nach einer ähnlichen Wohnung/einem ähnlichen Haus:
• Gleiche oder ähnliche Quadratmeterzahl (±10-20 qm)
• Vergleichbare Lage (gleicher Stadtteil/Umkreis)
• Ähnliche Ausstattung und Baujahr
• Notiere die Nettokaltmiete (ohne Nebenkosten, z.B. 1.200 €/Monat)

Schritt 3: Berechnung durchführen

• Jahresmiete berechnen: 1.200 € × 12 = 14.400 € pro Jahr
• Verhältnis ermitteln: 300.000 € ÷ 14.400 € = 20,8

Schritt 4: Bewertung

Wert von 20,8 = günstig (unter 22)
Der Kauf wäre in diesem Beispiel attraktiv

Tipp: Schaue dir mehrere vergleichbare Mietobjekte an und nimm den Durchschnitt, um ein realistischeres Bild zu bekommen.

Faustformel:

Unter 22: Kaufen ist günstig – monatliche Belastung nur wenig höher als Miete

22-27: Ausgewogen – Kauf ist solide, aber nicht außergewöhnlich günstig

Über 27: Teuer – Kauf lohnt sich bei erwarteter starker Wertsteigerung

• Günstig: Ein Wert von unter 22 gilt als vorteilhaft für alle, die eine Immobilie kaufen möchten. Deine monatliche Belastung ist hier oft nur geringfügig höher als die Miete.
• Ausgewogen: Ein Wert zwischen 22 und 27 ist im Rahmen. Der Kauf ist eine solide, aber keine außergewöhnlich günstige Option.
• Teuer: Ein Wert von über 27 bedeutet eine hohe finanzielle Belastung für Kaufinteressierte im Vergleich zur Miete. Hier lohnt sich der Kauf nur, wenn du von einer deutlichen Wertsteigerung der Immobilie ausgehst.

Auch wenn die monatliche Belastung für Käufer:innen anfangs meist höher ist, zahlt es sich auf lange Sicht oft aus. Stell dir zwei Kurven vor: Eine für Kauf und eine für Miete. Das Vermögen der Mietenden setzt sich zusammen aus dem Eigenkapital, das nicht für einen Kauf genutzt wurde, und den monatlichen Ersparnissen, die angelegt werden. Zu Beginn liegt diese Kurve oft vorne.

Das Vermögen der Käufer:innen ist der Wert der Immobilie abzüglich der Restschuld des Kredits. Dieses Vermögen wächst durch die regelmäßige Tilgung und eine angenommene Wertsteigerung der Immobilie. Die Vermögenskurve beim Kauf steigt mit der Zeit immer steiler an und wird irgendwann die der Mietenden überholen. Ab diesem „Schnittpunkt" ist der Kauf die finanziell bessere Entscheidung. Wann dieser Punkt erreicht ist, hängt stark vom Standort ab: In Nürnberg, wo das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete mit 23,0 relativ günstig ist, kann dieser Punkt bereits nach sieben Jahren erreicht sein. In Berlin mit einem hohen Verhältnis von 33,3 dauert es deutlich länger – hier kreuzen sich die Kurven erst nach rund 20 Jahren.

Wo lohnt es sich also und wo sollte man lieber zweimal überlegen? Das haben die Forschenden von vdpResearch und Stiftung Warentest Finanzen durchschnittlich für zahlreiche deutsche Städte ermittelt. Wir zeigen dir die Top- und Flop-5. Beachte aber, dass es sich jeweils um Durchschnittswerte handelt – ob sich ein Kauf lohnt, solltest du immer individuell für dein Wunschobjekt ausrechnen.