Die Top-9-Warn­si­gna­le beim Haus­kauf

Eine Immobilie klingt zu gut, um wahr zu sein? Dann schaut lieber genau hin, denn manchmal sendet euch eine Immobilie deutliche Warnsignale, die ihr auf keinen Fall ignorieren solltet. Wir stellen euch neun Red Flags vor, die es definitiv ernst zu nehmen gilt.

Feuchtigkeitsprobleme sind wie ein Eisberg – was du siehst, ist meist nur die Spitze. Hinter diesen sichtbaren Anzeichen verstecken sich oft massive Probleme mit der Bausubstanz. Schimmel ist nicht nur gesundheitsschädlich (besonders für Personen mit Allergien und Kinder), sondern deutet auch auf tieferliegende Ursachen hin, zum Beispiel defekte Abdichtungen, undichte Dächer, aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Fundament oder unzureichende Belüftung.

Daran erkennst du Feuchtigkeitsprobleme:
 

• Muffiger Geruch
• Dunkle Flecken oder Wasserflecken an Wänden oder Decke
• Beschlagene Fenster
• Abblätternde Tapeten
  

Strukturelle Schäden sind das Worst-Case-Szenario beim Hauskauf. Sie betreffen die Statik des Gebäudes und können im schlimmsten Fall die Standsicherheit gefährden. Oft entstehen sie durch Setzungen des Fundaments, altersbedingten Verschleiß oder Naturereignisse. Kleine oberflächliche Risse in Wänden sind normal, aber alles, was die Tragfähigkeit betrifft, ist ein absolutes No-Go.

Diese Warnsignale solltest du nicht ignorieren:
 

• Risse in tragenden Wänden
• Schiefe Böden oder Decken
• Türen und Fenster, die merkwürdig klemmen oder nicht mehr richtig schließen
• Verformte Balken oder Stützen
• Risse im Außenputz

Nicht alle diese Punkte bedeuten, dass das Haus kurz vor dem Zusammensturz steht, aber bei Verdacht auf strukturelle Probleme solltet ihr unbedingt einen Statiker oder eine Bauchsachverständige hinzuziehen. Die können beurteilen, ob Schäden nur kosmetisch oder wirklich gefährlich sind. Die Reparatur tragender Elemente ist extrem kostspielig und kann schnell 50.000 bis 200.000 Euro kosten oder sogar mehr. Und in Extremfällen ist ein Abriss unvermeidbar. 

Einfach ein bisschen mehr bei der Bank leihen und dann ist das Traumhaus drin? So einfach ist es leider nicht. Ein überdehntes Budget ist der häufigste Grund, warum der Haustraum platzt, denn viele Kaufsuchende überschätzen ihre finanziellen Möglichkeiten und gehen mit einem zu optimistischen Budget auf Immobiliensuche. Spätestens beim Banktermin kommt dann der Realitätscheck. Der besagt: Maximal 35 Prozent des Nettoeinkommens darf für die Monatsrate draufgehen, und es muss genug übrig bleiben für laufende Kosten und einen Notgroschen.

Achte darum auch auf versteckte Kosten:
 

• Nebenkosten (machen zehn bis 15 Prozent vom Kaufpreis aus)
• Laufende Instandhaltungskosten
• Unvorhergesehene Reparaturen
• Versicherungen
• Mindestens 3-6 Monatsgehälter als Notgroschen

Lass deine finanzielle Situation am besten frühzeitig in einer unabhängigen Finanzierungsberatung durchrechnen und legt gemeinsam ein Budget fest, das nicht überschritten wird. So bleibst du auf der sicheren Seite.

Die Lage ist das Einzige, was du an einer Immobilie niemals ändern kannst. Selbst das schönste Haus verliert massiv an Lebensqualität, wenn die Umgebung nicht stimmt. Dabei geht es nicht nur um den aktuellen Zustand, sondern auch um die zukünftige Entwicklung. Geplante Schnellstraßen, Flughäfen oder Industrieanlagen können das Wohnidyll dauerhaft trüben.

Und auch auf diese Punkte solltest du achten:
 

• Lärmbelastung zu verschiedenen Zeiten
• Zukunftspläne der Gemeinde
• Entwicklung der Nachbarschaft
• Überschwemmungsrisiko
• Sinkende Immobilienpreise in der Gegend
  

Veraltete Haustechnik ist oft ein versteckter Kostenfaktor beim Hauskauf, der auch häufig nur wenig Zeit lässt, denn die Energiesparverordnung gilt auch für Altbauten und sogar für denkmalgeschützte Gebäude.

Diese Punkte solltest du darum nicht ignorieren:
 

• Elektroinstallationen mit alten Sicherungen statt FI-Schutzschaltern
• Heizungsanlagen, die älter sind als 20 bis 30 Jahre
• Korrodierte Wasserleitungen
• Alte Bleirohre

Die genannten Punkte müssen zwar nicht direkt bedeuten, dass du die Finger von der Immobilie lassen solltest, aber zumindest müssen sie mit einkalkuliert werden ins Budget. Auch hier lohnt sich ein professionelles Gutachten. Der Vorteil: Viele dieser Mängel sind gute Argumente in der Kaufpreisverhandlung, um den Preis nach unten zu handeln.

Stell dir vor, du musst den schönen Wintergarten wieder abreißen, weil er gar nicht genehmigt war – nicht schön. Baurechtliche Probleme können dir das Leben richtig schwer machen. Im schlimmsten Fall musst du nicht genehmigte Anbauten wieder abreißen oder teure Nachrüstungen vornehmen. Auch ungeklärte Wegerechte können bedeuten, dass Nachbarn dauerhaft über dein Grundstück laufen dürfen oder du umgekehrt keinen Zugang zu bestimmten Bereichen hast – selbst wenn die auf deinem eigenen Grundstück liegen.

Achte darum unbedingt auf folgende rechtliche Fallen:
 

• Nicht genehmigte Anbauten
• Fehlende Bauunterlagen
• Ungeklärte Wegerechte
• Denkmalschutz-Auflagen
• Unstimmigkeiten zwischen Grundriss und Realität

Eine Notarin oder ein Immobilienanwalt sollte alle Unterlagen prüfen, bevor du kaufst. Zusätzlich solltest du bei der zuständigen Baubehörde nachfragen, ob alle Umbauten genehmigt sind. Prüfe gegebenenfalls, ob nachträgliche Genehmigungen möglich sind und welche Kosten damit verbunden sind.

Nachbarschaftsstreitigkeiten sind häufig der Grund, warum Leute ihr Haus verkaufen wollen. Du erbst diesen Konflikt möglicherweise mit dem Kauf und kannst jahrelang damit kämpfen. Streitigkeiten um Grundstücksgrenzen, Lärmbelästigung oder Baumwuchs können das tägliche Leben richtig anstrengend machen und zusätzlich auch den Wiederverkaufswert drastisch senken.

Achte darum auf folgende Warnsignale:
     

• Sehr hohe Zäune – besonders, wenn sie nur an einem anderen Grundstück verlaufen
• Aggressive Schilder wie „Parken verboten!“
• Überhängende Äste vom Nachbargrundstück
• Flapsige Bemerkungen von Nachbarn wie „Na das würde ich mir aber noch mal überlegen“.
• Ein ungepflegtes, verwahrlost wirkendes Nachbarhaus

Sprich offen mit der Verkäuferseite über eventuelle Nachbarschaftsprobleme – seriöse Verkäufer:innen sind ehrlich. Führe auch selbst Gespräche mit den Nachbarn und höre auf dein Bauchgefühl. Wenn die Stimmung schlecht ist, lass die Finger davon.

Ein extrem günstiger Preis ist selten ein Geschenk, sondern meist ein Warnsignal. Dahinter können versteckte Mängel, rechtliche Probleme, schwierige Nachbarn oder eine schlechte Lage stecken.

Achte auf verdächtige Zeichen:
 

• Der Preis liegt deutlich unter dem Marktwert
• Die Verkäuferseite drängt zur Eile
• Konkrete Fragen werden ausweichend beantwortet
• Die Immobilie steht schon sehr lange zum Verkauf

Unser Rat: Frag direkt nach dem Grund für den niedrigen Preis. Seriöse Verkäufer:innen sind ehrlich und reden nicht um mögliche Probleme herum. Ansonsten gilt: Was zu schön klingt, um wahr zu sein, ist es meistens auch.

Das Bauchgefühl wird oft unterschätzt, ist aber ein wichtiger Indikator. Dein Unterbewusstsein nimmt manchmal Signale wahr, die dein Verstand noch nicht einordnen kann. Ein Haus ist nicht nur eine Investition, sondern dein Zuhause – und dort solltest du dich rundum wohlfühlen.

Ignoriere also nicht folgende Warnsignale:
 

• Du fühlst dich unwohl, obwohl objektiv alles passt
• Du hast wiederkehrende Zweifel
• Es erscheint unmöglich, dort richtig glücklich zu werden
• Du findest immer wieder neue Gründe, um die Entscheidung zu verzögern

Sprich mit Freunden und Familie über deine Zweifel. Manchmal hilft eine Außenperspektive, die eigenen Gefühle zu sortieren. Versuche, objektive Kriterien von subjektiven Eindrücken zu trennen. Aber vergiss nicht: Am Ende musst du dort leben – und wenn das Gefühl nicht stimmt, ist das ein wichtiges Signal. In unserem Ratgeber erfährst du mehr darüber, wann du auf dein Bauchgefühl hören solltest – und wann nicht.

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