Die 9 größ­ten Zeitfresser beim Im­mo­bi­li­en­kauf

Ein Immobilienkauf ist zeitintensiv. Manchmal kostet er allerdings mehr Zeit als notwendig – einfach, weil ein paar Dinge nicht beachtet werden oder vermeintliche Kleinigkeiten zu größerem Zeitverlust führen. Wir stellen dir neun Zeitfresser vor, bei denen Kaufinteressierte immer wieder unnötig Zeit verlieren. So vermeidest du die Zeitfallen, beschleunigst den Kaufprozess und bist schneller in den eigenen vier Wänden.

„Was kann ich mir eigentlich leisten?“ Mit dieser Frage beginnt die Immobiliensuche. Doch viele stürzen sich ins Projekt Eigenheim, ohne zu wissen, was die Bank überhaupt finanzieren würde. Das ist wie Shoppen gehen ohne Portemonnaie. Bevor es auf die Suche geht, muss unbedingt die Budgetfrage geklärt sein, sonst verbringst du unnötig Zeit damit, Immobilien zu besichtigen, die gar nicht für einen Kauf infrage kommen. Leider kommt es auch immer wieder vor, dass ein geplanter Kauf platzt, weil das Objekt entgegen der Bauchgefühl-Annahme außerhalb der finanziellen Möglichkeiten liegt. Das ist ärgerlich – und absolut vermeidbar.

Einen ersten Überblick für die Suche erhältst du mit unserem kostenlosen Budgetrechner, der dir mit ein paar einfachen Fragen deinen groben Finanzrahmen zeigt. Wenn du aber genau wissen möchtest, was du dir leisten kannst – und was eine Bank auch realistischerweise finanzieren würde – dann lass dich am besten unabhängig beraten. Das geht zum Beispiel mit unserer kostenfreien Finanzierungsberatung – online, per Telefon oder vor Ort.

Um eine Immobilie zu kaufen, braucht es eine ganze Reihe Unterlagen und Nachweise. Wenn du die frühzeitig zusammensammelst, startest du entspannt in die Immobiliensuche – und fängst nicht an, hektisch nach verschollenen Dokumenten zu kramen, wenn du sie einreichen musst. Gehaltsnachweise, Steuerbescheide, Eigenkapitalnachweise und gegebenenfalls Nachweise über bestehende Kredite oder Bürgschaften sollten auf jeden Fall vorliegen. Außerdem ist es auch sinnvoll, eine Selbstauskunft zu erstellen, damit sich die Verkäuferseite ein Bild von dir machen kann.

Einer der häufigsten Zeitfresser: Sich ohne klare Vorstellungen von Lage, Größe und Ausstattung auf die Suche machen. "Irgendwas Schönes" zu suchen führt zu endlosen Besichtigungen von Häusern, die eigentlich von Anfang an unpassend waren. Das Problem beginnt bereits bei der Online-Suche: Mit zu allgemeinen Filtereinstellungen werden dir Hunderte Immobilien angezeigt, durch die du dich mühsam klicken musst.

Lege darum vorab fest, was du von deinem neuen Zuhause erwartest und welche Anforderungen du hast, zum Beispiel was die Mindestgröße der Wohnfläche angeht, die maximale Entfernung zur Arbeit oder Schule der Kinder, die Zimmeranzahl oder unverzichtbare Merkmale wie Garten, Balkon oder Autostellplatz. Auch wichtig, besonders wenn du nicht alleine suchst: die Suchkriterien zu priorisieren. Wenn nicht klar ist, welche Eigenschaften einer Immobilie unverzichtbar sind und bei welchen Kompromisse möglich wären, wird jede Entscheidung zur Grundsatzdiskussion. Klärt darum vorher ab, was euch wirklich wichtig ist und wo ihr Abstriche machen könnt.

Immobilienpreise werden vor allem von einem Kriterium bestimmt: der Lage. Wenn du eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchtest, ist es sehr hilfreich, wenn du ein bisschen Ahnung hast vom lokalen Immobilienmarkt. Informiere dich über Durchschnittspreise in deiner Region und den Bestand, damit du mit realistischen Preisvorstellungen auf die Suche gehst und keine Zeit verschwendest mit der Suche nach Immobilien, die es gar nicht gibt.

Besonders wichtig sind lokale Besonderheiten: In manchen Vierteln können die Preise innerhalb weniger Straßenzüge drastisch variieren. Oder du kennst die Entwicklungspläne der Stadt nicht und suchst in einem Gebiet, das bald von Baulärm und sichtversperrenden Häusern umgeben sein wird – was du aber erst bei der Besichtigung erfährst.

Ohne Kenntnis des lokalen Marktes kannst du auch schlecht einschätzen, wie schnell du zuschlagen musst. In heißen Märkten sind attraktive Immobilien oft innerhalb weniger Tage vergeben, während du in anderen Gegenden mehr Verhandlungsspielraum hättest. Außerdem: Wenn du dich mit dem lokalen Markt gut auskennst, signalisiert das echtes Interesse und kommt gut an bei der Verkäuferseite.

Viele Kaufinteressierte unterschätzen die Zeit, die Behördenprozesse in Anspruch nehmen können. Während sie bereits mental Möbel im neuen Zuhause arrangieren, bremsen oft amtliche Vorgänge den Kaufprozess aus. Was häufig passiert: Sie haben sich mit der Verkäuferseite geeinigt, der Notartermin steht – und dann erfahren sie plötzlich, dass eine wichtige Unbedenklichkeitsbescheinigung fehlt, das Grundbuch Unklarheiten aufweist oder die Gemeinde ein Vorkaufsrecht prüfen muss.

Besonders tückisch: Für bestimmte Immobilien werden spezielle Genehmigungen benötiget – etwa bei denkmalgeschützten Gebäuden, Grundstücken in Wasserschutzgebieten oder bei geplanten Nutzungsänderungen. Das kann schnell mehrere Wochen oder sogar Monate dauern. Auch die Grundbucheintragung kann je nach Region und Auslastung des Amtes zwischen zwei Wochen und mehreren Monaten in Anspruch nehmen. Während dieser Zeit ist der Kauf zwar notariell besiegelt, aber noch nicht vollständig rechtssicher abgeschlossen. In manchen Gemeinden musst du zudem mit der Prüfung kommunaler Vorkaufsrechte rechnen – ein Prozess, der bis zu zwei Monate dauern kann und während dem die Verkäuferseite theoretisch noch abspringen könnte. Viele dieser Verzögerungen kannst du durch frühzeitige Informationsbeschaffung und vorausschauende Planung vermeiden oder zumindest in deinen Zeitplan einkalkulieren.

Montag eine Wohnung in Stadtteil A, Mittwoch ein Haus am Stadtrand, Samstag wieder zurück in die Innenstadt – viele Kaufinteressierte verbringen Wochen damit, kreuz und quer durch die Region zu fahren, anstatt Besichtigungen sinnvoll zu bündeln. Diese Besichtigungs-Odyssee kostet nicht nur Zeit und Benzin oder Fahrscheine, sondern erschwert auch den direkten Vergleich von Immobilien. Wenn zwischen zwei Besichtigungen mehrere Tage liegen, verblassen die Eindrücke und Details gehen verloren.

Besonders ineffizient wird es, wenn man spontan zu Besichtigungen fährt, ohne vorher wichtige Informationen einzuholen. Vor Ort stellt man dann fest, dass das Objekt viel kleiner ist als erwartet, der Garten nach Norden liegt oder die Straße viel lauter ist als gedacht – alles Dinge, die sich leicht vorher klären lassen. Viele Kaufsuchende vergessen auch, eine strukturierte Checkliste für Besichtigungen vorzubereiten und verlassen sich auf ihr Gedächtnis. Das führt oft dazu, dass wichtige Aspekte übersehen werden und später zusätzliche Termine nötig sind, um diese nachzuprüfen.

Ineffiziente Kommunikation ist einer der größten Zeitfresser beim Immobilienkauf. Häufig werden wichtige Fragen nicht sofort gestellt oder beantwortet, wodurch sich Unklarheiten ansammeln, die später mühsam geklärt werden müssen. Besonders problematisch: Wenn Absprachen nur mündlich getroffen werden und später unterschiedliche Erinnerungen darüber bestehen, was vereinbart wurde. Oder wenn wichtige Informationen auf unterschiedlichen Kommunikationswegen untergehen und nicht alle Beteiligten auf dem gleichen Stand sind.

In vielen Fällen verzögert sich der Kaufprozess, weil Kaufinteressierte zu lange brauchen, um auf Anfragen zu reagieren, oder weil sie wichtige Nachrichten übersehen. In einem heißen Immobilienmarkt kann diese verzögerte Reaktion dazu führen, dass andere Interessierte schneller sind. Halte darum wichtige Informationen immer schriftlich fest und stelle sicher, dass du zügig auf Nachrichten und Fragen reagierst. Umgekehrt musst du auch nicht ewig auf Rückmeldungen von Verkäufer oder Maklerin warten – Nachhaken ist erlaubt.

"Das Haus sieht doch gut aus" – mit dieser oberflächlichen Einschätzung verzichten viele Kaufinteressierte auf eine professionelle Begutachtung, nur um später teure Überraschungen zu erleben, die den gesamten Kaufprozess ins Stocken geraten lassen.

Ohne Sachverständigengutachten kaufst du die sprichwörtliche Katze im Sack. Probleme mit der Bausubstanz, versteckte Feuchtigkeit, veraltete Elektrik oder asbesthaltige Materialien bleiben für Laien oft unsichtbar, können aber später Sanierungskosten im fünf- oder sechsstelligen Bereich verursachen.

Besonders ärgerlich: Wenn du Mängel erst nach dem Notartermin entdeckst und dann in langwierige rechtliche Auseinandersetzungen mit der Verkäuferseite verwickelt wirst. Solche Streitigkeiten können sich über Jahre hinziehen und kosten nicht nur Geld, sondern belasten auch deine Lebensqualität im neuen Zuhause.

Viele Kaufinteressierte scheuen die Kosten für ein Gutachten (typischerweise zwischen 500 und 2.000 Euro), ohne zu bedenken, dass diese Investition später ein Vielfaches an Reparaturkosten und Ärger sparen kann. Zudem kann ein Gutachten als Verhandlungsbasis dienen, um den Kaufpreis zu senken oder Verantwortlichkeiten klar zu regeln.

Der Kaufvertrag ist ausgehandelt, die Finanzierung steht – und dann suchst du nach einem Notartermin und stellest fest, dass alle in der Umgebung für Wochen ausgebucht sind. Dieser klassische Engpass kommt für viele überraschend. In beliebten Wohngegenden und zu Stoßzeiten kann die Wartezeit für einen Notartermin leicht mehrere Wochen betragen. Während dieser Zeit bleibt der Kaufprozess in der Schwebe, und die Verkäuferseite könnte theoretisch noch abspringen oder mit anderen Interessierten verhandeln.

Besonders ärgerlich wird es, wenn du erst in letzter Minute erfährst, welche Unterlagen die Notarin benötigt, und diese nicht rechtzeitig beschaffen kannst. Oder wenn der Kaufvertragsentwurf Klauseln enthält, die du erst kurz vor dem Termin siehst und die noch verhandelt werden müssen. Viele Käufer:innen unterschätzen auch den Zeitbedarf für die Prüfung des Kaufvertrags. Ein gründliches Durcharbeiten – idealerweise mit juristischer Beratung – braucht Zeit, die du einplanen solltest, bevor du zum Notar gehst.

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